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1、房地产企业所得税审计初探一、目前房地产企业的纳税状况众所周知的原因，从 2005 年至今，房地产行业连续入选“中国十大暴利行业”排行榜。随着房价的节节上涨，对房地产业的病垢越来越大。据福州市物价局公布的数据表明，该市开发商的利润率平均为 50，最低的约 20，最多的高大 90以上！在 2004 年的中国大陆的富豪排行榜总，房地产业老板占据了排行榜的 45。在 2005 年度胡润富豪排行帮中，排名前 50 名的富豪中有 24 位富豪涉足房地产领域，房地产业成为创造富豪的乐园。但是，在中国企业纳税 500 强 2004 年排行榜中，前 300 名内却没有一家房地产企业。在2005 年的纳税 500
2、 强企业中房地产企业的数量仅占 0.6，纳税额仅占 0.3。 ，房地产企业也屈指可数。一方面不断的创造财富的神话，一方面却是纳税的侏儒。为什么？难道真的如某些房地产商说的是房地产行业的特性和统计方面的偏差吗？那么，真实的原因是什么呢？我国一些著名财经专家曾指出：不少开发商刻意加大开发成本，人为降低利润额，同时大量利用旗下众多子公司进行关联交易以完成利润转移，并采取预付款和定金不开发票而在账目上转为服务费等等方法来逃避税收。这里面既有一些房地产商缺乏自律的原因，也有国家税制设定、征管和监督上的一些欠缺。而事实也印证了专家的说法。据时代潮披露，约有 90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对
3、全市 10 家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10 家开发商竟然均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。另据中国经营报报道，从 2003 年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在接受立案检查的 1103 家房地产企业中，被查出有问题的企业 725 家，其中千万元以上案件 24 起，有问题比例为 66%，检查总计查补税款 10.05 亿元。房地产企业偷逃税款问题严重！因此，加强对房地产业的税收征管势在必行。二、房地产开发企业的的特点及经营规律要想强化房地产企业的所得税税收征管，就应该首先了解房地产企业的特点及经营规律
4、。应该说房地产开发企业有其内在的行业特点及经营规律。其基本特点有（一）与金融业息息相关，属于资金密集型企业（二）业务运作体现商业企业的特征（三）业务内容包含服务行业的特色（四）房地产开发项目一般周期较长，从其购地、报批、设计、建设到销售一般需要 23 年，有的长达 35 年这也是造成税收征管困难的原因之一（五）具备一定程度多的知识密集型企业的特征。房地产企业从产生投资意向开始，直至项目建设完毕，然后出售或出租，以致实施全生命周期的物业管理，一般都要遵循着一个逻辑与开发规律的程序。这个程序一般包括8 个步骤：机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工
5、投入使用、房地产资产管理。抓住房地产开发企业所得税征管的关键就是要更具房地产开发企业的特点及规律，抓住房地产开发企业的“五证”及其签订的相关合同。（一） 国有土地使用权证及土地出让合同。从中可以确定项目的地理位置，项目的土地面积，以及土地的成交价格。（二） 建设工程规划许可证。它主要包括的内容有：规划总用地面积、规划净用地面积、代征道路用地面积、规划总建筑面积（其中包括住宅总面积和公建建筑面积两项） 、住宅总户数、容积率、地下室面积、停车位的数量从中可以初步判断该项目的总收入。（三） 建筑工程施工许可证。可从中了解该建筑项目名称、何时开工、建筑面积、工程造价、施工单位，从而初步确定工程成本。（
6、四） 销售许可证。根据目前规定，当开发项目多层主体封顶，高层及小高层达到总形象进度三分之二时方可领取销售许可证对外销售。从销售许可证的领取日期可以基本确定项目销售收入开始的时间。（五） 建筑规划合格证。它是对建设规划许可证的验收，是确定开发项目最终建筑面积的证书，是购房者办理“两证”的直接依据。三、房地产开发企业审计的重点（一） 销售收入确认的审查房地产企业的收入有其特殊性：其一，属于不动产销售，必须签订房屋销售合同并到房地局备案合同方能生效。其二，必须为客户办理房产证及土地使用证。其三，根据目前的房地产管理制度，开发商必须按销售收入的 2缴纳房屋维修基金。其四，销售合同必须签订交房日期。根据
7、以上特殊性，在房地局的相关网站就可了解到开发项目的销售情况销售的套数、面积、平均单价；根据其缴纳的房屋维修基金就可准确的推算出其销售收入。因此，我们一下几个方面作为房地产企业销售收入确认的审查重点：1、 对房地产企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等视同销售的审查。2、 对房地产企业将未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前的开发产品对外出租的出租收入的审查。3、 对房地产企业将开发产品委托销售公司销售的审查防止房地产开发企业通过关联交易转移利润。（二） 对开发成本的审查对房地产企业开发成本的审查是房地产企业所得税审查的难点和重点。因为房
8、地产开发项目一般周期较长，涉及的单位、部门、行业多，有的房地产企业还同时开发几个项目，客观上给房地产开发商造假、舞弊的提供了条件。虽然开发成本的审计比较困难，但从一下几个重点方面从严审查还是能基本杜绝房地产企业的舞弊行为。1、 土地使用权取得费的审查。重点是土地购置费是评估价值入账还是实际购买价值入账是审查的重点。如果是评估价值入账，那么延伸审计、追查原投资方是否足额缴纳了企业所得税，是堵住偷漏税必不可少的手段；拆迁补偿费的审查。虚构拆迁户，夸大拆迁面积是房地产开发企业虚增成本的主要手段之一。2、 施工成本的审计。首先应审查施工单位是否为开发企业的关联企业，以防止其虚增成本转移利润。其次对房地
9、产开发企业的自营工程审计。第一这是开发商虚增成本最好的途径；第二，一般而言大多数房地产企业的自营工程都未缴纳建安营业税。再次是对房地产企业的甲供材料的审计甲供材料主要有钢材，混凝土。一般来说，二、三层别墅建筑用钢 50kg/m2，六层左右的建筑用钢量为 60 kg/m2,10-30 层的高层建筑用钢量为 70-80kg/m2,钢结构写字楼建筑用钢为 300 kg/m2。3、 对绿化景观配套工程、隐蔽工程审计这几项是房地产开发企业最容易也是最喜欢弄虚作假的项目。特别是绿化景观配套工程，各个项目都有不同没有可比性，是审计的难点。4、 对前期工程费的审查。主要项目有设计费，三通一平工程费，临时工程的审查。5、 对已完工开发产品与为完工开发产品之间成本的分摊是否合理、准确。（三） 对管理费用、财务费用的审查。相对而言，这两项费用的审查比较简单，在这里就不在骜诉。总之，对房地产开发企业所得税的审查不仅要使用一般的审计手段，而且大量使用创造性审计手段；不仅要求审计人员需要有扎实的房地产企业会计、税收知识，并且需要审计人员对房地产开发、建筑等相关知识要有充分的了解，才能使房地产开发企业偷税漏税的行为得到应有处罚。
