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1、当阳上城项目商业招商策划沟通案2011/11/26本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合当地市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司招商执行有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告体系项目分析基础数据项目四至项目资源项目基本评价招商核心问题市场理解城市属性宏观市场市场发展特征城市规划城市商业板块竞争分析板块研究典型项目研究产品分布盘点板块竞争盘点定位执行市场占位整体定位商
2、家组合建议招商推广建议招商执行建议背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告体系项目分析基础数据项目四至项目资源项目基本评价招商核心问题市场理解城市属性宏观市场市场发展特征城市规划城市商业板块竞争分析板块研究典型项目研究产品分布盘点板块竞争盘点定位执行市场占位整体定位商家组合建议招商推广建议招商执行建议背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。N项目分析基础数据作为拥有1600户超
3、过5000人的传统高端社区，当阳上城集中了当阳市财富阶层；但 8000平方米以上的商业配套，超出了项目本身的配套所需。成型别墅区，当阳市财富阶层聚集地 总住户超过1600户； 当阳上城总建面约15万方，住户总数约1200户； 商业配套总面积8166平方米。项目地块分散，形成了一个片区氛围 别墅区 二期由A/B/C/D等四大片区组成形成一个片区， 一期别墅区被河景和二期所包围，氛围浓郁。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目分析项目四至项目位于当阳市坝陵开发区与主城区交汇处，拥有丰富的水景资
4、源，建成后将成为咀河 休闲商业的重要组成部分和河北商业桥头堡。项目四至为： 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目分析项目资源本项目拥有咀河以北的全部商业消费群资源和一线水景资源商业消费群体资源 项目位于坝陵开发区与主城区交通要道，是开发区消费者进行购物消费的第一选择。当阳上城所在的当阳一桥桥头上，其商业部分既是开发区商业的完善，也是社区商业的补充，更是周边近万居民生活消费的主要场所。因此，与当阳市区商业相比，它拥有独特的消费者资源。 休闲商业的重要补充。香榭水岸作为当阳市休闲商业的核心，必
5、将延伸到咀河北岸，故本项目成为其重要补充。一线水景资源 项目地块与咀河一线相依，其水景资源与对岸的香榭水岸可以媲美。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目分析项目招商核心问题 挑战与机会并存：庞大的消费者群体与项目规划设计本身所存在的问题之间，形成了挑战和机会并存的格局。 商业培育成本与运作收益之间存在较大差距：地更高的层高所导致的高成本要求必须更好地商业业态才能支持，而更好地业态在新区域必须有培育周期与投入。核心问题提出：本商业招商营销如何创造溢价价值，降低开发风险，达到开发价值最大化的
6、目标？新地汇顾问观点：应该“项目风险前置思考，从市场与客户的角度，准确把握宏观，专业做好微观”，我们提出以下问题：问题一：问题二：问题三：问题四：城区商业供应巨大，如何降低城区的分流效应？高成本下，如何营造更高端商业业态以获得足够的收益支持？如何留住本区域的消费者，以形成本项目商业的市场基础？如何充分运用项目仅有的景观资源，以提升项目的商业价值？ 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。问题五： 如何整合项目本身的阶层资源，为商业的销售和经营创造价值？项目分析基础数据项目四至项目资源项目基本评价招
7、商核心问题市场理解城市属性宏观市场市场发展特征城市规划城市商业板块竞争分析板块研究典型项目研究产品分布盘点板块竞争盘点定位执行市场占位整体定位商家组合建议招商推广建议招商执行建议背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目基本评述拥有庞大而独特的消费者资源。开发区、社区、周边等消费者资源数量足以支持项目的商业体量。；位于城市核心商业延长线上。西作为子龙路的延长线，车站路除了承载出入当阳城区的功能外，还将承载子龙路商业的补充功能；水岸商业核心区的重要组成。香榭水岸将打造当阳市的水岸商业核心
8、区，而与之一桥相隔的当阳上城，必将成为该商圈的重要组成部分；地块高差和项目本身设计方面的缺陷，导致其商业业态收到限制较大。由于地块的高差原因，项目商铺的规划设计极不规则，对于商家的布局，具有较大挑战。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。需要从宏观中观的次序去理解本项目所处的市场，方能更准确的对项目进行市场占位的判断。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。当 阳 市市场理解城市属性当阳市是湖北
9、省传统经济十强县市之一，其丰富的矿产资源、深厚的文化底蕴和广阔的商业发展前景受到商家的高度重视。湖北省-当阳市 地理位置 当阳市位于宜昌市区东部，与 荆门接壤。 交通便捷 当阳市位于焦柳线和汉宜铁路 的节点上，境内拥有汉宜高 速铁路等，是湖北省内向西 挺进的重要通道，也是南北 次动脉线。 经济快速发展 全省经济十强县，有近十万人 参与矿产资源活动，其消费 力非常强大，是全省商业地 产价格（最高价达到90000 元/）最高的地方之一。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。25502007年 20
10、08年 2009年 2010年市场理解宏观市场近年来当阳市GDP高速发展，房地产市场处于高速发展时期,是商业地产也进入了开发建设和运营的黄金期。当阳市2007-2010年gdp2010年，当阳市地区生产总值155亿元，同比增长19.9%，增速在宜昌市各市、区、县中排名第20151011.316.820.619.9gdp一；自2007年以来全市gdp增速一直保持在11.3%以上，且增速每年递增，2010年达到19.9%的高速增长。目前当阳城区商铺售价高达89000元/，租金更是达到了250元/月，超过武汉市核心区许多知名 2007年2008年2009年2010年 商业价格水平，使当阳商业地产进入
11、了黄金期。当阳市2007-2010年gdp增幅2520151011.316.820.619.9gdp50 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。131234567市场理解市场发展特征GDP在全省排名靠前，较小的人口基数所产生的高消费力，为商业地产进入高速发展阶段奠定了市场基础，消费者需求也由生存需求为主向改善生活条件需求转化受到人口总量小，城市化率较高的影响，当阳市2010年人均GDP达到22000元，排名全市第一。市场整体购买力较强，购房客群相对集中，商业发展属于快速发展阶段，消费者需求旺盛，
12、市场易于培养。排名8 910城市仙桃市潜江市天门市大冶市汉川市钟祥市枣阳市宜都市枝江市当阳市gdp（亿元）233211187169165165164162157155 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场理解城市发展三国文化的影响力和品牌商家巨头的进驻表明：当阳商业和商业地产进入了大发展的黄金期，其发展前景非常广阔，为社区商业的开发经营创造了契机。三国文化令当阳闻名于世。当阳市因三国文化而闻名于世，三国时期蜀国的主要人物关羽、赵云以及刘备的夫人等在当阳演绎了许多生死故事，令后人敬仰。经济重
13、镇商家必争。目前当阳市进驻的知名商家包括工贸家电、国美电器、银兴影院等。交通优势发挥了当阳的资源价值。当阳本地的支柱产业包括陶瓷、矿业、化工等都得益于交通优势。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场理解城市房地产板块从商业网点分布情况看，当阳市商业市场主要分为4大板块。南正街商圈（老商圈）城市核心商圈，业态丰富，商家必争，售价和租价都比较高。汽车站商圈（市场类商圈）滨河休闲商 圈包括家居市场和农贸市场等，属于商业价值空间有限的商圈。 体育商圈（盛泰商圈）以盛泰华庭为核心的商圈，其进驻了较多
14、知名的电器和电脑商家，是青年汇聚的商圈。滨河休闲商圈（水岸-上城商圈）拥有丰富的水景资源，是城市核心商圈的延长线，是当阳市最有发展前景的商圈。南正街商 圈汽车站商 圈16体育商圈 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场理解总结1/经济发展较快，城市建设步伐加快，商业经营市场总体处于高速发展期，客户向享受型需求提升；宏观经济及 商业市场总 结2/城市向南、向北发展，但老城区永远是最核心位臵，其现有价值和未来将之都是最大的；3/市场整体去化速度较慢，2011年商业整体价格上涨较大，目前市场供大于
15、求；4/未来潜在供应量较大，市场开始进入大商角逐时代，未来竞争会更加激烈。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告体系项目分析基础数据项目四至项目资源项目基本评价招商核心问题市场理解城市属性宏观市场市场发展特征城市规划城市商业板块竞争分析板块研究典型项目研究产品分布盘点板块竞争盘点定位执行市场占位整体定位商家组合建议招商推广建议招商执行建议背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。在对市
16、场有整体的理解之后，以微观的方法对区域房商业市场进行分析，成为项目研判的重要依据。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。竞争分析板块研究考虑当阳城市商业的相对集中，竞争分析主要集中在城区以板块分析上。以板块和代表项目结合的形式找出板块的竞争特征和价值点。南正街板块: 代表项目：步行街、万象城车站板块: 代表项目：金中环体育馆板块: 代表项目：盛泰华庭滨河板块: 代表项目：坝陵之星 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。规模 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。南正街板块当阳市城市的核心，由子龙路和长坂坡路两条城市主要道路组
