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1、重庆万科项目运营租金模拟测算 RENTAL IMITATE MEASURE AND CALCULATE IN OPERATING FOR VANKE REAL ESTATE PROJECT 商业价值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUEp区域相对成熟成熟是因为项目位于渝中区，作为重庆核心城区，地理位置优越；相对是因为未来将有龙湖等百万大盘推出，还会有更为广阔的发展空间；p地铁上盖物业地铁开通后，项目的到达方式将会更加丰富和多样，由于项目本身得天独厚的优势，将实现地铁与商业“无缝连接”；p现有商业不足，未来会有价值再造可能性项目周边目前并没有现存的大型集中商业设施，商业氛围
2、目前较弱。但项目区域内有中新城上城、华润、龙湖等大盘存在，并且都有大型商业规划，未来会有价值再造可能性。为什么本项目要实现商业价值MAX？p业态实现差异化，不受制于人本项目业态定位时消费人群多考虑家庭客群与年轻人客群，业态多以餐饮（餐饮的比例可适当加大）、品牌连锁店、娱乐为主，满足日常基本消费；p项目本身要具有特种业态本项目能够在区域立足，需要差异化的业态，规划时要设计大型的特种业态，例如电影院、游艺城、KTV等，以拉动足够的人气来支撑项目运营；p体量达到自我循环，并满足未来的产品升级要求项目自身体量能够满足运营要求，达到自我循环的目的，并且在未来的发展中可以有足够的空间来完善项目，进而使产品
3、升级。以电影院为例，电影院与总体量比一般为1/10，由此算来本项目商业体量在4-6万平方米为宜，如果只是几千平米的商业体量就不需从商业角度考虑了。如何实现本项目商业价值MAX？商业价值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE运营主导设计B2层 临时停车位与常租停车位的比例； 汽车美容店的水电路的问题； 停车费收取点的选择；租金分析SUGGESTION OF RENT类别收费标准车位数量使用率收益（元/月）车位出租650元/月100100%65000临时停车费3元/小时， 但不超过15元/12小时和 25元/24小时的上限 25260%112140汽车美容店30元/月/200
4、6000合计183140元/月B1层 以快速餐饮、运动休闲服饰、食品超市为主； 商业与地铁对接口处的商业的强化； 餐饮的比例还可适当加大； 花车的使用；租金分析SUGGESTION OF RENT楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（ ） 目标商家 例举 租金套内单价预 计（元/月/） 月租金预计（ 元/月） B1 建面13089， 套内8914， F&B 连锁餐饮 266豪客来 12031920563麦当劳 8%（扣点） 16000241比格自助披萨 12028920 Retail 运动休闲类 139森马 13018070 125真维斯 13016250 125班尼路 14017500
5、137美邦 13017810 112乔丹 15016800 119以纯 15017850 129李宁 15019350 化妆品类89佰草集 13011570 生活配套类 80柯达 1008000 341大药房 10034100 41鲜花礼品店 903690 100茶叶店 808000 Keypoint 特色餐饮 353菩提素食餐厅 10035300217特卖展销区 1202604078装饰品店 856630 快餐 45DQ 1104950 86好利来 1008600 Anchor shop 食品超市 4547永辉超市 35159145时尚主力店 1174热风 4552830 合计 559325
6、元/月 L1层 以主力店与精品店为主； 出入口两端可以选取高档时尚用品，例如手表、珠宝、配饰等； 电梯口处可以时尚消费品为主； 可布置少量餐饮；租金分析SUGGESTION OF RENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（）目标商家例举租金套内单价预 计（元/月/）月租金预计（ 元/月） L1建面8739，套 内5631，得房 率64.4%快速餐饮 特色餐饮113哈根达斯15016,950 特色餐饮193麦当劳15028,950 特色餐饮133星巴克15019,950 特色餐饮30巧克力店1504,500 时尚女装时尚女装133法国都都彭15019,950 时尚女装129EVISU20025,
7、800 时尚女装125BUGATTI20025,000 时尚女装123SISLEY20024,600 时尚女装136艾诗雅特18024,480 时尚女装242ESPRIT15036,300 时尚女装102恩曼琳15015,300 时尚女装43lily2008,600 时尚女装925cm20018,400 时尚女装133tommy hilfiger20026,600 时尚女装130GUESS20026,000 时尚女装70新秀丽20014,000 时尚女装59ecco18010,620 时尚女装105芭芭拉18018,900 时尚女装116贝纳通20023,200 时尚女装71jessica20
8、014,200 时尚女装117DKNY JEANS10011,700 时尚女装84欧时力20016,800 时尚女装101LEVIS 20020,200 时尚女装256女鞋专卖区10025,600 时尚女装133MISS SIXTY20026,600租金分析SUGGESTION OF RENT楼层面积业态归类规划业态分项面积（ ）目标商家例举租金套内单价 预计（元/月/ ）月租金预计（ 元/月）L1建面8739，套 内5631，得房 率64.4%品牌服饰休闲时装717优衣库10071,700休闲时装274ZARA10027,400休闲时装515MUJI 无印良品10051,500品牌珠宝珠宝首
9、饰117谢瑞麟25029,250珠宝首饰83cartier20016,600珠宝首饰50swatch20010,000珠宝首饰136周大生20027,200珠宝首饰94ROLEX20018,800珠宝首饰58I DO 20011,600珠宝首饰60施华洛世奇20012,000护肤品化妆品类33bodyshop1504,950化妆品类352SEPHORA20070,400银行金融类173银行40069,200合计 923800元/月 L2层 多以女装为主； 电梯口处可以布置时尚消费品；租金分析SUGGESTION OF RENT楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（ ） 目标商家例 举 租金
10、套内 单价预计（ 元/月/） 月租金预计（ 元/月） L2 建面7703，套内4599，得房 率59.7% 快速餐饮 咖啡厅 164星巴克（二层） 15024600咖啡厅 481上岛咖啡 10048100 时尚女装 时尚女装 57爱薇 1206840时尚女装 168Verymode 20033600时尚女装 149Only 20029800时尚女装 125Etam 20025000时尚女装 112马天奴 12013440时尚女装 187JACKJONES 15028050时尚女装 274G2000 13035620时尚女装 82秋水伊人 15012300时尚女装 85堡狮龙 12010200时
11、尚女装 99贝拉维拉 12011880时尚女装 37Hellokity 1204440时尚女装 94采轩 13012220时尚女装 94安秀 14013160时尚女装 125艾格 15018750时尚女装 90哥弟 15013500租金分析SUGGESTION OF RENT楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（ ） 目标商家例举 租金套内单价 预计（元/月/ ） 月租金预计（ 元/月） L2 建面7703 ，套内4599 ，得房率 59.7% 服装时尚女装 107lzly 13013910时尚女装 187茵佳妮 12022440时尚女装 89cocooh 14012460时尚女装 69卓
12、雅 1208280时尚女装 109MNG 13014170时尚女装 102千百惠 13013260时尚女装 100太和 14014000时尚女装 758ZARA(二层) 10075800时尚女装 115TommyHilfiger 20023000时尚女装 115Levs 20023000时尚女装 115MISS SIXTY 20023000时尚女装 480ESPRIT 15072000时尚女装 68斯尔丽 1208160童装 405丽婴房 8032400 时尚配件 配件 20瑞士军刀 1002000箱包 61皮包箱柜 1006100配饰 45围巾帽子专卖区 1004500 合计 709980元
13、/月 L3以上业态往往是商场前期招商及经营的困难点，因此3楼以上业态往往要求有集聚性与主题性，因此我方在第二轮提出设计将后期重新调整。L3示意图L3设计建议DESIGN RECOMMENDATION核心问题：业态有效动线回路设置原有建筑动线以大回流的设计理念，但在我方以运营角度对商业运营模拟以后，我们发现原有格局会使得北部粉色零售业态无法生存，因为餐饮业态过于厚重，从而无非形成有效的购物氛围。重新考虑的流线示意图回路回路回路L3设计建议DESIGN RECOMMENDATION调整方式：三楼以上我们将对建筑形态进行适当变形处理，同时通过流线的重新设置来三大主题馆理念。主题馆A主题馆C主题馆B弧
14、形小型商铺L1L2L3电梯电梯视线调整方式：三楼以上标准层局部将适当缩小，并设置阶梯式广场，通过连续电梯设置，将人流直接引入三楼，并给予三楼业态足够的展示面。L3设计建议DESIGN RECOMMENDATION租金分析SUGGESTION OF RENT楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（ ） 租金套内单 价预计（元/ 月/） 月租金预计 （元/月） L3 建面8253， 套内5555， 得房率59.7% A区服饰少女馆 2500120300000数码、家电百思买、苏宁 、永乐100250000B区 餐饮主题餐饮（至 少2家主力店） 2000100200000C区家居生活家居 6008
15、048000餐饮特色餐饮10060000过渡区零售时尚零售4008032000合计 592000元/月（最高）/530000元/月（最低） L4设计建议DESIGN RECOMMENDATIONL4以上的标准层，由于涉及电影院业态，局部要挑高至5层。因此设计必须考虑电影院动线的布置，一是售票区至等候区的动线，二是夜间疏散动线。核心问题：电影院与其他业态之间的互补性。电影院进入方式一般采取从放映厅后部进入，因此涉及电影院内部流线设置。因此在设计4楼的时候必须与目标引入院线进行互通，从而最终确定设计方案。租金分析SUGGESTION OF RENT楼层 面积 业态归类 规划业态 分项面积（ ） 租
16、金套内单 价预计（元/ 月/） 月租金预计 （元/月） L4 建面8591， 套内6967，得房 率81.1% 娱乐 电影院 342750171350游艺城/餐饮 10537073710KTV 15444061760餐饮 大食代 9135550215合计 357035元/月业态面积分布图Distribution chart of outlets area 我司建议的项目业态以服装零售业、餐饮、主力品牌店、娱乐为主； L3-L4的业态调整空间较大，如后期运营时可调整餐饮业态的比例；总结SUMMARY楼层 主导业态 月租金年收益（元/年） 总计（元/年） 按建筑面积按使用面积L4 娱乐、餐饮 36.6563845.20095428442039903360*L3 少女馆、生活家居、 主题餐饮 79.42566118.001871040
