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1、同策咨询 专业至上服务至诚同策咨询 专业至上服务至诚温沙雅舍国际度假村策划报告Report recommendationsBY TOSPUR 同策咨询2011-02-18同策咨询 专业至上服务至诚2011年热播电视剧宫古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝电视收视率突破3%，最差也达到2.59%网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月时间内达到1.24亿次一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下同策咨询 专业至上服务至诚成功关注点一：成功关注点二 ：“许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧
2、这种主题情节，观众能够跟着剧中 的人物遨游古今，释放压力。” 某作家形成新的故事主题，颠覆常规成功的炒作，助推主题形成主流湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会 炒作。 某导演同策咨询 专业至上服务至诚市场站位 项目理解 问题反思 价值深挖 主题重塑 客价定位 123456同策咨询 专业至上服务至诚项目理解 问题反思 价值深挖 主题重塑 客价定位 市场站位 123456同策咨询 专业至上服务至诚100公里。70分钟。10万方。1044套关于项目的几组数据含义是什么？基于立地市场环境同策咨询 专业至上服务至诚项目区位青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象本案平度
3、市100公里青岛主城区l青岛主城区平度：100公里，约70分钟车程l平度主城区本案：23.7公里，20分钟车程本案本案23.7公里主城区平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况同策咨询 专业至上服务至诚环境限制项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差同策咨询 专业至上服务至诚发展现状远离房地产核心发展区， 为房地产开发“真空区”市中心板块市中心板块九中板九中板 块块开发区板开发区板 块块一中板一中板 块块九中板块 依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点 均价：约3600-3800元/平米 月均去化：
4、30-40套 个案：金色荔园、紫云盛家等。市中心板块 市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目 均价：4100-4300元/平米。 月均去化：30-40套 个案：圣凯国际、财富新天地等。一中板块 伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房 均价：约3800-4000元/平米 月均去化：20-30套 个案：圣水山庄、丽景园等开发区板块 伴随城市开发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划利好优势 均价：4000-4200元/平米。 月均去化：20-30套 个案：铂金府、水岸豪庭等。同策咨询 专业至上服务至诚发展历程围绕中心，教育+规划为发展驱动，
5、本案获益极有限发展边缘特征卖点月均去化均价金色现河 世纪花园2006-2007一中板块学区房教育资源20-30套3800-4000元/平米2007-2008慧泽苑 苹果塞威士 清华园开发区板块宣传未来政府南迁导向政府未来规划20-30套4000-4200元/平米2008-2009福临家园 学府花苑 紫云水岸九中板块学区房教育资源30-40套3600-3800元/平2009-2010圣凯国际 财富新天地 龙腾天下城 千汇花园市中心板块生活配套成熟政府所在地30-40套4100-4300元/平米回归中心源起中心同策咨询 专业至上服务至诚行业水平以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难区域
6、项目名称容积率建筑类型云山镇本案1别墅；洋房；高层开发区板块水岸豪庭0.6别墅；洋房铂金府2多层；小高层金海花园1.2多层一中板块圣水山庄1.1多层丽景园1.2多层九中板块紫云盛家1.2多层金色荔园1.5多层学府嘉园1.14多层市中心板块圣凯国际4.5高层财富新天地1.2多层圣水山庄实景图金海花园实景图同策咨询 专业至上服务至诚产品档次产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型” 环境缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子”缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差同策咨询 专业至上服务至诚销售特点整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验奥园水岸豪庭开盘以来月度签约套数走势开盘时间住
7、宅套数去化率月均去化销售周期预估2009.101424套36.90%32套43个月代表性个案 奥园水岸豪庭 市场去化开盘时间住宅套数去化率月均去化销售周期预估2010.11044套38.8%37套28个月代表性个案 圣凯国际商务综合楼市场去化同策咨询 专业至上服务至诚整体量价价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/左右。从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右开盘时间成交均价 （元/）水岸豪庭2009.104678铂金府2010.13
8、951金海花园2008.113573圣水山庄2010.33700紫云盛家2010.34122金色荔园2010.14000学府嘉园2010.83697同策咨询 专业至上服务至诚偏远区 真空区低配套 粗放型 弱驱动 价低区项目区域为无人认知区域，市场环境粗放发展，不重品质必须具备强有力的外力推动项目发展市场站位全部处于“非常被动”局面陌生区域无开发缺乏居住 生活感市场环境 不成熟非教育和 政务推动 区域市场价格起 点低，价格 抗性大同策咨询 专业至上服务至诚“非常被动” 之下，项目本体是否有过人之处同策咨询 专业至上服务至诚市场站位 问题反思 价值深挖 主题重塑 客价定位 1项目理解 23456同
9、策咨询 专业至上服务至诚项目指标 1.0较低容积率，10万方中等规模社区项目基本信息物业类型别墅，洋房，公寓建筑风格 北美风格占地面积 10.5万平米容积率 1.00总建筑面积10.5万平米绿化率 45%总户数 1044户同策咨询 专业至上服务至诚物业形态别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合物业类型体量别墅52套 （18栋独栋+17栋双拼）洋房200套（28栋）公寓792套（11栋）总套数1044套公寓组团洋房组团别墅组团同策咨询 专业至上服务至诚产品户型中小户为主，100以下918套，度假投资结构印象强烈不同物业类型的户型套数配比户型面积套数套数占比别墅240-3005079.37%3
10、00-35024.76%洋房50-80 7437%80-100 5226%100-120 6432%120以上 105%公寓60-80792100%洋房D户型 西户 81.05别墅主力户型面积240-300；洋房主力户型面积50-80，公寓全部为60-80的小户型各物业类型以中小户型为主，相比市场中同类型产品居住舒适度较低，但适宜投资、度假。同策咨询 专业至上服务至诚交付标准全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合作为区域市场内稀缺的精装修交付项目，虽然对区域自住客群吸引力不大但“拎包入住”的生活状态完全与投资、度假客群需求相契合。同策咨询 专业至上服务至诚高尔夫+五星酒店+风力发电，外围
11、有发展旅游度假的可能温沙雅舍地块周边具备发展高档配套，国际性高尔夫球场和五星级酒店的趋势，从外在环境配套上赋予本案在未来发展为休闲度假产品的基础但目前仅有高尔夫+大唐风力发电为实际存在，其他配套实现时间待定外部配套樱桃湾大酒店大唐风力发电凯斯乐国际高尔夫仙山生态植物园同策咨询 专业至上服务至诚本体配套会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系儿童乐园 欢乐剧场 森林迷宫 泛会所概念下可实现露天泳池、茶馆等休闲配套 同策咨询 专业至上服务至诚初识本体核心特征体系规模产品装修形态配套环境p1.0较低容积率，10万方中等规模社区p别墅+洋房+小高层+配套，组团明确形态复合p中小户为主，100
12、以下918套，度假投资结构印象强烈p全部采用精装修交付，与度假投资等需求特点契合p高尔夫+五星酒店+风力发电，外围有发展旅游度假的可能p会所+茶馆+“3大广场”，存在可打造的内部休闲体系项目整体认知初步的休闲旅游度假发展属性同策咨询 专业至上服务至诚“休闲旅游度假”是项目区别于平度主流市场的“核心”同策咨询 专业至上服务至诚“休闲旅游度假”核心下需对青岛及平度的该类市场进行认识从而确定本案竞争的KPI同策咨询 专业至上服务至诚青岛近郊“休闲度假”地产岭海迪亚湾石湾山庄 颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城 天逸海湾青建
13、香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅香邑泉海岭卢卡多堡麗山国际海尔原乡墅泰晤士河青啤地产北山项目海信翡翠湾珠山天鹅湖生态旅游度假区龙湖滟澜海岸王沙路 板块即墨城东 板块温泉镇 板块崂山板块西海岸板块分布区域优势资源代表项目市南+崂山区海景资源+城市资源石湾山庄；颐和星苑城阳区山景；水景香溪庭院；千禧国际村即墨城东城市资源;交通联系原乡墅；丽山国际温泉镇海水温泉资源温泉王朝；依泉美庐西海岸稀缺海景资源海上嘉年华；唐岛金湾鹤山风景区鹤山风景区高尔夫球场高尔夫球场海水温泉海水温泉即墨休闲度假区山海+温泉+高尔夫为近郊“休闲度假”地产核心资源同策咨
14、询 专业至上服务至诚平度 茶山大院平度“休闲度假”地产高尔夫+山水+中式宅院高尔夫 & 水上乐园 & 拓展训练 & 企业会所 & 山地疗养院 & 生态旅游同策咨询 专业至上服务至诚我们说什么？茶山：山水+中式宅院+高尔夫即墨：山海+温泉+高尔夫同策咨询 专业至上服务至诚市场站位 价值深挖 主题重塑 客价定位 1问题反思 3项目理解 2456同策咨询 专业至上服务至诚区位？区域并不占优势，非重点开发区域，且距离青岛和平度核心区均“偏远”产品？本身仍然有诸多缺陷，如别墅层高低于3.3米，户型功能分区存在一定不足精装？装修品牌与项目档次和风格存在不符，如樱花油烟机、firstsun、tecson等配
15、套？目前云山尚未形成大规模开发，未来配套和环境体系尚需时间考验展示？示范区展示感不强，缺乏景观展示面，样板间的情景营造力度尚需提升风格？北美风别墅+简欧高层在区域内虽属少见，但全市范围并非独树一帜同策咨询 专业至上服务至诚木结构 + 高尔夫本案最值得说的应该是但遗憾的是:木结构是别墅的特质，对数量最大的高层和洋房却无法支撑?同策咨询 专业至上服务至诚云山高尔夫。占地6000亩。72洞。目前胶东最大高尔夫球场之一。同策咨询 专业至上服务至诚石老人高尔夫青岛国际高尔夫天泰温泉高尔夫华山高尔夫韩龙高尔夫桃源江景高尔夫本案石老人山水城球会青岛东方高尔夫1500亩，18洞，日本著名设计师设计1500亩，18洞，青岛最早、国内外认可度最高3500亩，18洞，省内唯一9洞灯光球场，94年营业4000亩，27洞,青岛唯一山地高尔夫，04年营业2100亩，18洞，拥有夜间灯光球场和Pro shop店5000亩，18洞，08年4月营业，韩国独资，客群稳定2500亩，54洞，专业化纯私人的顶级俱乐部1500亩，18洞，青岛唯一海滨高尔夫，10年3月营业全市高尔夫数量多，高球不
