不动产支撑利益

《不动产支撑利益》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产支撑利益（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、杨立新杨立新 王竹王竹:不动产支撑利益及其法律规则不动产支撑利益及其法律规则不动产支撑利益及其法律规则 杨立新 王竹【内容提要】物权法规定了以独立空间为客体的分层建设用地使用权，土地立体利用凸显了不动产支撑利益的重要性。大陆法系与支撑利益相关的理论和规则无法全面解决不动产支撑问题。应借鉴美国法上的不动产支撑权制度，建立我国民法上不动产支撑利益的理论和相关法律规则。 【关键词】分层建设用地使用权 空间 支撑权 支撑利益 物权法规定了分层建设用地使用权。但这个条文对分层建设用地使用权的规定仅仅是一个物权的概念，并没有实质性的内容，应当通过学理研究和实践观察，对其进行补充。本文借鉴美国法上的不动产支

2、撑权（supporting right）制度，对我国不动产支撑利益进行研究，提出相关的法律规则。 一、支撑利益研究的重要性 物权法第 136 条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”其中在地上或者地下设立的建设用地使用权，就是以独立空间为客体的分层建设用地使用权。 作为分层建设用地使用权客体的空间，是指由不动产登记簿确定所处位置和三维参数的地表上下特定的封闭范围，是一种特殊的不动产。空间具有以下四个基本特征。第一，空间必须由不动产登记簿确定，获得法律上的独立。物权法第 10 条第 2 款已确立了我国未来不动产的统一登记

3、制度。第二，空间的位置和三维参数必须确定，空间之间不能重合，这是其物理上的独立性与特定性。第三，空间是地表之上或者之下的特定封闭范围，在法律上独立于地表存在，这是对传统的“上至天空，下至地心”土地范围的限制与改变。第四，空间是特殊的不动产，在没有特别规定的情形下，应当适用不动产的物权规则。 空间主要有两种表现形态。一是地下空间，这是近年来逐渐发展出的空间利用形式，常见利用方式是在地表之下一定深度建设建筑物，包括地下停车场、人防工程和地下商场等。二是地上空间，这在我国是较新的空间表现形态。以现有的建筑技术，地上空间建筑不可能是漂浮的，必须获得一定的向上支撑力。在具体表现形式上，有的以空间下方的建

4、筑物为支撑，如房屋加盖；或者通过支撑柱等结构进行支撑，如高架桥；特殊情况下以两侧建筑物为依托，如空中走廊等。在城市建设较为发达的国家，已经出现了数十年的地上空间交易和建筑实践，如坐落在芝加哥的美国中西部行政大厦有 40 层是建在伊利诺斯火车站上的，波士顿的马萨诸塞大道穿过 52 层的行政大楼，纽约 59 层的泛美航空公司大楼占据中心火车站的上空。 传统土地利用在登记制度上表现为“平面拼图”，对于一幅土地的确认依赖于四周的土地，只考虑平面相邻关系，不考虑纵向相邻关系。而土地的立体利用类似于“搭积木”，需要进行立体考量，分别考虑纵向和横向关系，还涉及相邻面的共有关系，更为复杂。独立空间作为物权客体

5、必然涉及边界的界定问题，具体体现为两个方面。其一，空间法律边界的刚性。空间在位置、三维上的确定性和作为物权客体的特定性要求，使得空间必须具有法律边界上的刚性，即相邻空间的共有界面不可改变，不可弯曲。其二，空间物理边界的对抗性。法律上的刚性在物理上表现为共有界面可能存在的对抗性。之所以说可能存在，是因为刚性可能是共有界面两侧没有任何受力，也可能是两侧受力的平衡。没有受力的情况一般仅存在于少数相邻人工建筑物之间，在水平方向上可能因为各自的承重设计而没有相互受力。但在垂直方向的土地立体利用中，由于地球引力的存在，空间、地表之间这种支撑与被支撑的对抗性是必然存在的。 空间物理边界的对抗性，对立体利用土

6、地提出了一个基本要求，即通过相邻空间、地表之间的相互支撑而保持其登记簿上的位置和三维范围，具体表现为以下三点。第一，支撑与被支撑是维系空间刚性界限的必然要求。相邻空间、地表之间如果没有相互支撑，则可能发生共有界面的弯曲甚至相互渗透。第二，支撑与被支撑是空间单独利用的前提条件。如果空间、地表之间不能通过相互支撑保持其物理范围的刚性，则不能作为单独利用的客体。第三，支撑与被支撑是空间物理边界对抗性的法律表现。正是由于空间在物理边界上达到平衡的对抗，才保持了空间边界的刚性。 因此，对于空间而言，提供支撑和获得支撑的重要性就凸显出来，单独确认空间获得支撑的权利和支撑相邻空间、地表的义务，是土地立体利用

7、的前提性要求。本文将这种空间、地表之间的支撑与被支撑的关系，称为支撑关系。支撑关系存在于土地与土地之间，也存在于地表与地上、地下空间之间，甚至存在于相邻地下空间和相邻地上空间之间。另外，建筑物的上、下层之间的支撑关系与空间、地表之间的支撑关系实质相同，水平相邻的区分所有专有部分之间也可能存在支撑关系。因此，本文将各种不动产之间的支撑关系中蕴含的权利和义务统称为不动产支撑利益，以包含空间、地表之间和建筑物内部各种支撑利益。不动产支撑利益，是指在不动产的立体利用中，因相互支撑或者被支撑而发生的不动产权利人之间的民事利益。 在我国物权法确定了分层建设用地使用权的前提下，确立和研究支撑利益及其物权法律

8、规则，在理论上和实务上都显得极端重要。下文着重探讨空间、地表之间的支撑利益规则，对于建筑物内部的支撑利益，可以类推适用。 二、大陆法系支撑利益相关理论和规则及其局限性 （一）罗马法上支撑利益的萌芽 大陆法系民法理论并非完全未对不动产支撑问题进行关注。例如十二铜表法第七表“土地和房屋（相邻关系）”第 2 条后段就有所涉及，“筑围墙的应留空地一尺；挖沟的应留和沟深相同的空地；掘井的应留空地六尺”。这显然是一种经验性总结。此后大法官法规定了建造或者拆毁房屋，若邻居认为有损其利益，得暂时阻止其建筑或者拆毁，至双方明确其权益时为止。罗马法上还存在支撑地役，是指建筑物搭建于邻人的建筑物、墙壁、支柱而获支撑

9、的役权。与支撑利益相关的制度主要有潜在损害保证金、新作业告令、防止暴力和期满令状制度。 （二）大陆法系民法典支撑利益的立法模式 法国民法典第 674 条规定：“在共有分界墙或非共有分界墙旁：挖井或挖粪池；建造烟囱或壁炉，煅造炉或冶炼炉或炉灶；倚墙修建牲畜栏棚；或者倚墙建立盐栈或存放腐蚀性材料的场所；应当留出条例或特别习惯就这些物体所规定的距离，或者建造依同样条例与习惯所规定的隔开设施，以避免给邻人带来损害。”学理上将其纳入基于判例形成、学说构筑的“近邻妨害制度”之中。法国法的这种体现为保持一定距离的役权保护模式是对罗马法的继受，并为智利民法典第 855 条等法国法系立法例继受。 在德国法的相邻

10、防险关系中，实际上已经考虑到了支撑利益。德国民法典第 909 条规定：“不得以会使邻地失去必要支撑的方法开掘土地，但已充分作出其他巩固措施的除外。”这种“招致危险的开掘”在德国法上具有极其重要的实践意义。判例上主要包括两种情况：其一，因开掘（挖方、打地基、打桩等），使邻地失去支撑；其二，因开掘使地下水位下沉，并进而使相邻建筑物丧失支撑。这种做法应该说是较成体系的，但其立法思维，仍然是从平面利用的角度进行的考虑，本旨是相邻而非支撑，尚不足以满足在独立空间上设立建设用地使用权的上述要求。遗憾的是，尽管后世民法典承袭了这一思路，但鲜有明确保护“支撑利益”的立法例。有的以预防土地发生动摇或发生危险为着

11、眼点。瑞士民法典第 685 条规定：“（1）所有人在挖掘或建筑时，不得使邻人的土地发生动摇，或有动摇的危险，或使其土地上的设施受到危害。（2）违反相邻权规定的建筑物，适用有关突出建筑物的规定。”我国台湾民法第 794 条规定，“土地所有人开掘土地或为建筑时，不得因此使邻地之地基动摇或发生危险，或使邻地之工作物受其损害”，应是兼采德国和瑞士立法例。有的采纳对地基的稳定性进行保护的思路。原捷克斯洛伐克共和国民法典第 109 条前段规定：“物的所有人的行为不应当超过自己的权利范围而妨害邻人或者严重危害邻人行使权利。特别是不能损害邻人的还不够牢固的建筑物和地基。”埃塞俄比亚民法典第 1210 条规定：

12、“在其土地地表下为挖掘或修建地下工程的所有人，不得撼动其邻地的土地，使此等土地上的工作物的稳固性受到损害或者危险。” 部分大陆法系民法典体现出法国法和德国法的混合体例，如日本民法典尽管采纳了德国法相邻关系的体例，但内容上更接近法国法，并明确了保持的具体距离。其第 237 条规定：“（1）挖掘水井、用水池、下水坑或肥料坑时，应自疆界线起保留二米以上的距离。挖掘池、地窖或厕坑时，应保留一米以上距离。（2）埋导水管或挖沟渠时，应自疆界线起，保留为其深度一半以上的距离，但无须超过一米。”第 238 条规定：“于疆界线近处进行前条工事施工时，对于预防土沙崩溃、水或污水渗漏事，应予以必要注意。”这两条在学

13、理上与第 234 条疆界线附近的建筑一起被纳入“疆界附近工作物的相邻关系法”中的“保持距离的义务”。意大利民法典第 889 条和第 891 条的体例与日本民法典类似，但第 883 条涉及到了“共有墙壁上的建筑物”的支撑问题，“欲拆除支撑在共有墙壁上的建筑物的所有人，可以放弃对该墙壁享有的共有权，但是，建筑物的所有权人应当进行必要的修缮和施工，从而避免因拆除建筑物而可能给邻人造成的损失”。这类似于罗马法上的支撑地役。越南民法典第 273 条规定：“在挖井、开掘池塘及建设其他地下工程时，工程所有人必须依建筑法的规定，使施工地点与界标保持必要的距离。建筑工程对相邻及周围不动产的安全构成威胁时，工程所

14、有人必须立即采取各种补救措施；若对相邻及周围不动产造成损害，则必须赔偿损害。”这种立法例体现出一种混合体例向德国法回归的思路。 除了上述列举规定模式外，部分民法典采概括主义模式，不作相关具体规定，由法官自由裁量。魁北克民法典第 976 条规定：-“依土地的性质、所处的位置或当地习惯，相邻人应忍受不超出他们应相互容忍限度的通常的相邻干扰。”阿尔及利亚民法典第 691 条规定：“所有人不得以滥用的方式行使其权利以损害邻人的所有权。邻人不得因相邻关系中的普通不便起诉。但如不便超出普通的限度，邻人得请求予以排除。法官应考虑财产的使用、不动产的性质、财产的各自状态及其目的等而为裁决。” （三）大陆法系支

15、撑利益相关理论和规则无法全面解决不动产支撑问题 大陆法系各国民法典支撑利益立法尽管体例和内容有所不同，但在总体思路却有共通之处，体现在以下三个方面。第一，立法上通过相邻关系进行调整。相邻关系之存在，实为所有权社会化之表现，其基本理论乃是利用利益衡量之原理，调和权利行使，即考量土地所有人自由行使其权利是否具有值得保护的利益，并衡量邻地所有人是否有得干预他人所有权范畴的优势利益，而为合理必要的利益衡量。第二，具有较强的习惯法和地方法色彩。如法国民法典第 674 条规定，“留出条例或特别习惯就这些物体所规定的距离”；瑞士民法典第 686 条规定，“（1）各州对挖掘及建筑应遵守的距离，有权作出规定；（

16、2）各州亦有权制定有关建筑的细则”；意大利民法典第 889 条第 2 款规定，“以上任一情况下，地方法规另有规定的除外”，第 891 条强调“如果地方法规未另行规定”，等等。第三，体现出一种利益衡量下的经验总结思路。部分立法例明文规定应该保持的具体距离，这是基于多方面考虑，包括防火、眺望、日照、采光、竹木越界和环保等，支撑利益只是修建、施工安全的一部分，并非是单独抽象出来的受保护利益。 可见，大陆法系相邻关系的构建模式，主要以土地平面利用为思考背景，没有特别考虑不动产的立体利用问题，因此对支撑利益的确认和保护，采用的是相邻关系框架内的间接模式。从大陆法系土地利用制度的体系性出发，理论上并不排斥通过地役权规范空间、地表之间的支撑利益，但由于支撑利益在相邻关系内尚不明确，加上不动产分层利用兴起时间较短，也就没有发展出丰富的支撑利益地役权制度。事实上，正是由于未抽象出明确的支撑利益，因而不可能建立起较为完善的支撑相邻关系和支撑地役权制度，在支撑利益的保护和纠纷解决上，也难以展开实质性的体系性构建。 三、美国法上的不动产支撑权 美国法上有较为完善的不动