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1、 阳光国际花园项目产品建议营销部2011/11/28包头市富泰房地产开发有限责任公司CONTENT PART1项目定位 PART2项目产品建议PART 1 项目定位优势不可复制的原生资源；交通通达性好、周边生活配套成熟；周边配套：家居广场、学校、汽车站 、公园、建材城、汽车城。地块优劣分析劣势项目周边经适房、安置房较多；车辆来往多污染噪音大（紧邻国道）；片区整体配套落后，规划较差，显得脏乱；整体低端格局影响较深，城市规划较落后。机会周边紧邻神华家苑其附属配套设施齐 全；介于昆区北及青山交界、精品盘奇缺 ，刚性需求旺盛；昆区北部已再无居住用地规划。威胁新政后消费者对价格抗性相对较大，客 户持币观
2、望情绪上涨；包头在售楼盘开始进行打折促销活动；项目体量大；新政威力在三级市场开始显示。综合地块因素：本项目是一个复合型大盘项目，是一个满足新政后刚性需 求为主的项目，因此在定位前的出发基点是瞄准新青年及中产阶级。本案项目定位的基点基点1：以满足新政后刚性自住需求的客户为主力；基点2：立足于区域内逐渐完善的配套以及原生和再生资源；基点3：立足于中高端电梯物业，差异化定位产品，实现产品 的高附加值。高层住宅部分定位本案核心元素新青年+中产阶级项目定位30岁以下的新青年属于奋斗型青年；50岁以下的新青年属于享受型青年；中产阶级无论从政治、经济、社会地位均居于现阶段社会的中间水平。客户定位目标客户群定
3、位包头城市中产阶层时代中流砥柱户型满足功能增值保值好面子，重品牌重享受代表城市精神积极向上的包头人新青年目标客户群定位核心客群重要客群偶得客群核心客群：23-30岁之间他们具有稳定的工作和经济来 源，他们主要在私营、国企或 政府部门工作，未婚，他们目 前处于与父母合住状况。他们对产品需求以满足刚性需 求为主，面积以套二为主。重要客群：35-45岁之间他们具有稳定的工作和经济来 源，他们属于二次购房，他们 属于私营企业、国企的中层， 或者是从业不久的公务员。他 们是一个三口之家或者三代同 堂的家庭。他们对产品的需求以改善型套 三或舒适型套三为主。偶得客群：35-45岁之间他们属于行业的佼佼者，具
4、有较高的 收入，他们是公务员、企业中高管理 层，他们是一个三代同堂的家庭。他 们对产品的需求以舒适套三为主。异地人群：奋斗中的外来人口来自周边区县，为追求城 市的生活梦想，或孩子就 学，在包头学习生活，有 较强的经济实力。追求生 活品质。目标客户群定位核心客群刚性自住需求标准型套二置业经历：首次 年龄段：23-30岁 经济情况：家庭月收入约40006000。单身或新婚家庭，支付 能力有限，多靠父母支付首付款。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户 、企事业单位职工 关注因素：生活配套齐全、公交系统、小区配套 生活习惯：喜欢酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手机、网络目标客户群定位重
5、要客群首次改善需求经济型套三、标准型套三置业经历：二次 年龄段：30-45岁 经济情况：家庭月收入约7000元以上，有一定的积蓄、处于事业的 上升期，收入较高但支出也较高的阶段。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企 事业单位职工 关注因素：功能性、经济性、增值性、品牌度、配套成熟 生活习惯：出入商务场所、喜欢清悠，主要信息渠道是电视、报纸 、网络目标客户群定位偶得客群多次改善需求舒适型套三置业经历：二次以上 年龄段：35-45岁 经济情况：家庭月收入约一万元以上，家庭经济状况良好。 职业构成：政府公务员、企业中高管理层等 关注因素：舒适度、良好的景观、配套齐全、生活方便
6、 生活习惯：有车族喜欢周末外出休闲，主要信息渠道是电视、 报纸目标客户群定位目标客户群素描他们，是一群年龄集中在25-45岁的人；他们，是一群刚参加工作或工作处于上升期的时尚潮人，具有较 大的工作压力；他们，主要与父母合住或者在外租房，他们以包头市区为主；他们，处于新婚阶段或者处于即将谈婚论嫁阶段，多为三口或单 身；他们，喜欢时尚、潮流，喜欢酒吧、慢摇吧等夜生活，对新事物 接受度较高。项目定位构想YOHO Town献给永远年轻的您释义：YOHO Town即是Young Home Town（年轻人的小镇）， YOHO是一个人人快乐的小区，理想的居地；体现了对自在生活 的向往。体现了目标人群具有国
7、际视野，生活品味，前卫潮流和前瞻的 眼光。 YOHO人心境永远年青，他们重视生活，重视家庭，重视朋友 。在YOHO快乐小区内，邻里之间均对生活有要求，有态度； 模式包括四大主要元素：包括创新意念、自我增值、辽阔的国 际视野及高科技生活模式等。构想一、项目定位构想构想二：蜂巢社区包头首席国际青年城释义：蜂巢，根据鸟巢而得出 ，世界上最小的鸟为蜂鸟，而巢即是家 的意思，同时蜂巢也表达了温馨小家庭的意思。 国际社区，即与世界潮流接轨，这里汇集了时代潮流的尖端科技 ，也体现了居住文化的与时俱进、居住与时代同步。 蜂巢人就像勤劳的蜜蜂一样，永远追求积极向上的生活、并不 断攀登，这代表了蜂巢人的一种积极生
8、活观、价值观、人生观。项目定位构想构想三：新青年百年新境界 一代新青年释义： 新青年并非是时尚年轻一族的专利，只要拥有一颗年轻、快乐、 健康的心都可以称作新青年，20岁的属于学习型新青年、30岁属 于奋斗型新青年、40岁属于享受型新青年。项目市场定位包头首席国际青年城项目市场定位新政后以满足刚性自住需求为主的青年一族的时尚社区；配套上以满足青年一族的生活习性的社区生活配套；以国际、时尚、潮流元素融入项目并成为包头首座青年国际 时尚城。项目商业定位项目商业构想社区级精品小商业，承接建材城与汽车城的重要连接地带，打造具有时尚气息的街区商业。项目临近的居然之家等装修类、汽车类商业群体，缺少为小 区生
9、活配套的商业，所以本项目的商业业态主要以超市、餐饮美 食、便利店、银行等为生活提供便捷的业态为主；因此本案商业 立足于社区级商业、为周边和本案作为差异配套产品。项目商业定位项目商业物业发展方向以底商为主，经营发展方向以小百货干杂、超市、水果店、咖啡厅、青年文化店等为主题的社区配套商业，形成具有大众化、特色化、时尚化街区商业。项目产品定位项目产品定位新青年需要的产品是什么？并非小户型与青年元素的简单相加户型设 计时尚小区配 套潮流物业服 务体贴项目产品定位本地块由22幢22F31F的两梯三户高层组成，户型面积由85-170不等， 满足了新时代新青年的多种需求。预计：3455 套住宅。项目发展定位
10、以城市新青年为主打，有效抓住刚性目标客户需求，首战速决。以高品质形象入市、以高性价比取胜、以时尚潮流化配套赢的客 户的信赖。PART 2 项目产品建议产品建议建筑形态建议 规划依据：高容积低密度、时尚居住社区规划布局：低密度、高楼层、台地园林产品建议建筑风格建议 目前，包头在售和预售楼盘中，建筑风格主要以法式建筑风格为主，市场 上建筑风格单一。在此我们提出项目的建筑风格为： art-deco 建筑风格 。产品建议建筑风格建议 强调大气、健 康、稳重，外 檐可选米黄色 或棕黄色，用 材基于成本考 虑1-3层为石材 ，以上则为高 级涂料玻璃幕墙 既有利于 采光观景 散热，又 具有美化 外墙作用产品
11、建议户型配比建议 房型面积区间（）总面积（）户型配比二室85-120103226.9215%三室小三室106-120144517.6921%中三室130-144247744.6136%大三室147-168137635.8920%四室168及以上55054.368%合计6888179.47100%产品建议户型建议 户型设计要点：满足功能性需求 在规范许可内增加户型附加值1、户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分 考虑通风采光、动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理 性及隐蔽性； 2、户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；避免 暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计；
12、 3、追求户型的方正，大开间的客厅要求,可适当设置飘窗、180度 观景窗、观景小露台； 4、考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积，增 加产品附加值； 5、充分考虑赠送和组合式面积来吸引购房者； 6、空间功能分区科学分明，无干扰空间、过渡空间少浪费产品建议智能化建议 1、室内部分安装：防盗报警系统、消防报警系统、可视对讲门警 系统、煤气泄漏探测系统、紧急求助系统； 2、室外部分安装：电梯监控系统、保安巡更系统、摄像监控系统 、停车场管理系统、路灯自动控制系统、背景音乐、电子巡更、 磁卡系统。产品建议大堂建议 一个尊贵的大堂，就像一个城市的客厅。如果家里来了客人， 首先映入眼帘的就是
13、大堂，一定会给主人挣面子，而包头人恰恰最 爱面子，所以建议：高层住宅每个都设计一个形大堂，挑高最好 能达到米或以上，大堂要装饰得非常豪华典雅，给人一个五星级 的家的印象。负一层大堂可做简洁干净明亮的装修。产品建议地下车库建议 2、可考虑在景观内部为地下车库设置多个采光 井，使车库在白天可以接受自然采光。1、建议地下车库采用自流平地坪漆,该涂料具 有绿色环保、光泽度洁净度高、一次性成膜厚 、漆膜强韧耐磨等优良特性。产品建议细节建议 1、建议小区内的甬道全部用石材铺设，而甬道内的的井盖位置放在石材以下，凡是用石材遮盖的井盖可画美观图案以示标记。2、建议社区内公共部位及园林景观凡是由硬石构成的直棱角
14、在施工时都能磨成圆形，以保证儿童户外活动时的安全。产品建议 景观建议 根据地形建议小区内采用人车分流的设计，景观采用退台式台地园林（地 面整体抬高），更富层次性、立体性，同时可减少开挖量和提升车库品质 。产品建议景观建议 景观细节处理上，中央景观区可考虑引用音乐水幕广场或瀑布，其他 景观区可引用动态水景,小桥流水,以小溪形式贯穿于整个小区园林。使得小 区内形成多维景观效果，可考虑法式皇家园林风格。产品建议 商业建议 商业可引进大型超市，时尚餐饮、咖啡吧、精品店等为社区提供 配套的业态。同时本案商业也可作一独立商业在后期可作为新青 年会所。产品建议 小区配套建议 小区内设置儿童乐园、健身房、老年活动中心为业主 提供健康、便捷的生活配套。产品建议物业服务建议 以人为本，注重新青年的的生活习性与工作习性，建议物业采用酒店 式总台服务，还可增加以下几点及其他增值服务：干洗衣服上门收取与送还；代订便当、快餐；代订机票、火车票、汽车票，代订报刊、杂志 根据对包头市房地产市场各个项目的调研情况,各 个项目销售人员对此反应平平，客户关注度较低 ，除华发新城在厨房窗口有此项设置外，其他项 目均无此系统，故建议不采用此系统，新风系统建议 谢谢聆听！
