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1、 第 四 章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而 持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产（如：企业经营管理的饭店）； 2.作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备出售的楼盘 ） 【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：（1）准备出 租但没有出租的土地使用权和建筑物；（2）以经营租赁方式 租
2、入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定的闲置 土地。案例导入【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A已出租的建筑物 B待出租的建筑物 C已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租 的建筑物 【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的（ ） 。 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权ACBD第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当 符合投资性房地产的概念，其次要同时满足 投资性房地产的两个确认条件： 1
3、与该投资性房地产相关的经济利益很可 能流入企业； 2该投资性房地产的成本能够可靠地计量 。第二节 投资性房地产的确认和初始计量 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始 对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值， 才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成 本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。 企业外购的投资性房地产时，按购买时的买价、相关税 费和其他直接支出之和： 借：投资性房地产 贷:银行存款 企业购入的投资性房地产按公允价值计价的购入时按按购 买时的买价、相关税费和其他直接支出之和： 借：投资性房地
4、产-成本 贷:银行存款自行建造的投资性房地产开发完工时：采用成本模式计量的 ，按使投资性房地产达到预定可使用状态的全部支出， 借：投资性房地产贷：在建工程 如果采用公允价值进行计量的：借：投资性房地产成本贷：在建工程第二节 投资性房地产的确认和初始计量 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计 量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有 在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用 状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才 能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自 行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产 达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第二节 投资性房地产的确认和初始计量
5、二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资 性房地产确认条件的应当计入投资性房地产 成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建 等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再 开发期间应继续将其作为投资性房地产，再 开发期间不计提折旧或摊销。第二节 投资性房地产的确认和初始计量 采用成本模式计量的，投资性房地产进 入改扩建后，应当将其账面价值转入改 扩建工程：借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 改建工程达到预定可使用状态： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改 扩建后，应当将其
6、账面价值转入改扩建工程： 借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 改建工程达到预定可使用状态： 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建第二节 投资性房地产的确认和初始计量 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满 足投资性房地产确认条件的应当在发生 时计入当期损益。费用发生时： 借：其他业务成本 贷：银行存款第三节 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 ，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产 进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成
7、本模式计量的投资性房地产 科目设置：（1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销） （3）投资性房地产减值准备 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定 ，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在 减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成 本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 教材例题解析【教材例4-5】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用 ， 确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假 设 这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法 计 提折旧，使用寿命为20年，预计净
8、残值为零。经营租赁 合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元 。 （1）每月计提折旧 每月计提的折旧=（72 000 00020）12=300 000（元） 借：其他业务成本出租写字楼折旧 300 000贷：投资性房地产累计折旧 300 000 （2）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入 400 000第三节 投资性房地产的后续计量 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置：（1）投资性房地产成本 公允价值变动 （2）公允价值变动损益 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地 产计提折旧或进行摊销，
9、应当以资产负债表日投资性房地 产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面 价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投 资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷 记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的 差额做相反的会计分录。第三节 投资性房地产的后续计量 三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的，应当作为会计政策变更处理，将计量模 式变更时公允价值与账面价值的差额，调整 期初留存收
10、益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 通常不得从公允价值模式转为成本模式。 当投资性房地产有成本模式变更为以公 允价值模式计量时：应当按照计量模式 变更日投资性房地产的公允价值，借“投 资性房地产成本”科目，按照已经计提 的折旧或摊销的金额，借记“投资性房地 产累计折旧“科目，按原已计提的减值准 备，借记“投资性房地产减值准备”科目 ，按投资性房地产的余额，贷记”投资性 房地产“，按其差额，”贷记“（或借记） 利润分配未分配利润”、“盈余公积”等 科目。案例导入 【多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述 中，正确的有（ ）。 A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B
11、满足特定条件时可以采用公允价值模式 C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 【单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是 （ ）。 A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式 计量 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动 金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为 公允价值模式计量ABDD第四节 投资性房地产的转换和处置 一、房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地
12、产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生 改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换 为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地 产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业 开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日 期。 2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将 其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转 换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租 赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租 赁资产权利的日期。 3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为 出租。即企业将
13、原本用于生产商品、提供劳 务或者经营管理的房地产改用于出租，固定 资产或土地使用权相应地转换为投资性房地 产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日 。 4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值 。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或 者经营管理的土地使用权改用于资本增值， 土地使用权相应地转换为投资性房地产。在 此种情况下，转换日为自用土地使用权停止 自用后确定用于资本增值的日期。 5.房地产开发企业将用于经营租出的房地产 重新开发用于对外销售的，从投资性房地产 转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期 届满、企业董事会或类似机构作出书面决议 明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 。第四节 投资
14、性房地产的转换和处置 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下的转换 （1）投资性房地产转换为自用房地产时，按投资性房 地产的账面余额转换为固定资产（或无形资产），按 投资性房地产累计折旧金额转换为累计折旧（累计摊 销），按已计提的投资性房地产减值准备转换为固定 资产减值准备（无形资产减值准备）。会计处理如下 ： 借：固定资产（无形资产)投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）第四节 投资性房地产的转换和处置 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下的转换 （2）投资性房地产转换为存货，按投资性房地产在转换日的账面
15、 价值，借记“开发产品”，按投资性房地产累计折旧，借记“投资 性房地产累计折旧(摊销）”，按已计提的投资性房地产的减值 准备，借记“投资性房地产减值准备”，按投资性房地产的账面 余额，贷记”投资性房地产“。 （3）自用房地产转换为投资性房地产，和第（1）的会计分录相 反。 （4）作为存货转换为投资性房地产，按转换日的存货的账面价值 借记”投资性房地产“，按存货计提的存货减值，借记”存货跌价 准备“，按存货的账面余额，贷记”开发产品”。课本案例解析 【教材例4-7】甲公司拥有一栋本公司总部办公使 用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。209年4月10日，甲公司与乙 公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为209年5月1日， 租期为5年。209年5月1日，
