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1、中级财务会计第八章 投资性房地产第一节 投资性房地产概述第二节 投资性房地产的确认与初始计量第三节 投资性房地产的后续计量第四节 投资性房地产的后续支出第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节 投资性房地产的处置目 录一、投资性房地产的性质 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 ； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。第一节 投资性房地产概述二、投资性房地产的范围属于投资性房 地产的项目已出租的土地使用权.持有并准
2、备增值后转 让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性 房地产的项目自用房地产作为存货的房地产三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。投资性房地产账户设置：（1）采用成本模式进行后续计量：（2）采用公允价值模式进行后续计量：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动投资性房地产累计折旧一、投资性房地产的确认条件 资性房地产只有在符合定义的前提下，
3、同时满足下列条 件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企 业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节 投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用 ，准备增值后转让的日期二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时 和直至使该项
4、投资性房地产达到预定可使用状态前所实 际发生的各项必要的、合理的支出。 （一）外购的投资性房地产 成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时， 采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“ 公允价值变动”两个明细科目。 并在外购投资性房地产时，投资性房地产银行存款银行存款投资性房地产 成本 外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产 。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租 时，再从固定资产转换为投资性房地产。207年6月，甲公司计划购入写字楼用于对外出租。
5、6月25日，甲公 司与A公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字 楼出租给A公司使用，租赁期为5年。8月31日，甲公司购入写字楼， 实际支付购买价款和相关税费共计2 400万元。根据租赁合同，租赁 期开始日为207年9月1日。（1）假定甲公司采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产写字楼 24 000 000贷：银行存款 24 000 000（2）假定甲公司采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产写字楼（成本） 24 000 000 贷：银行存款 24 000 000例1 （二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地
6、开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。在建工程开发产品 采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时， 采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，投资性房地产投资性房地产 成本 在建工程开发产品与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似207年2月，甲公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权 ，用于自行建造三栋厂房。 207年10月，甲公司预计厂房即将完工， 遂与B公司签订了经营租赁合同，约定自厂房完工（达到预定可使
7、用状 态）之日起，将其中的一栋厂房租赁给B公司使用，租赁期为5年。 207年10月31日，三栋厂房同时完工，实际造价均为1 500万元，能够 单独出售。根据租赁合同，租赁期开始日为207年11月1日。（1）假定甲公司采用成本模式进行后续计量。转换为投资性房地产的土地使用权成本=7801500/4500=260（万元）借：投资性房地产厂房 15 000 000贷：在建工程 15 000 000借：投资性房地产土地使用权 2 600 000 贷：无形资产土地使用权 2 600 000例2 （2）假定甲公司采用公允价值模式进行后续计量。借：投资性房地产厂房（成本） 15 000 000贷：在建工程
8、15 000 000借：投资性房地产土地使用权（成本） 2 600 000 贷：无形资产土地使用权 2 600 000投资性房地产累 计折旧 一、采用成本模式计量的投资性房地产 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按 照无形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时， 按月摊销成本时，第三节 投资性房地产的后续计量其他业务成本投资性房地产累 计摊销 其他业务成本 投资性房地产取得的租金收入， 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第 8号资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款其他业务收入投资性房地产减 值准备 资产减值损失已经计提减值准
9、备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。207年8月31日，甲公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费 共计2 400万元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零， 采用直线法计提折旧。207年9月1日，公司将外购的写字楼以经营 租赁方式出租给A公司使用，合同约定的租赁期为5年，年租金为138 万元，A公司须于每年8月31日之前预付下一年度的租金。甲公司对投 资性房地产按成本模式进行后续计量。 209年12月31日，写字楼出 现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元。（1） 207年8月31日，购入写字楼。借：投资性房地产写字楼 24 000 000贷：银行存款 2
10、4 000 000（2） 207年8月31日，预收租金。借：银行存款 1 380 000 贷：预收账款A公司 1 380 000（3） 207年9月30日，计提折旧。月折旧额=24002012=10（万元）借：其他业务成本 100 000贷：投资性房地产累计折旧 100 000例3（4） 207年9月30日，确认租金收入。 月租金收入=138/12=11.5（万元）借：预收账款A公司 115 000贷：其他业务收入 115 000以后每月的业务均类似。 （5） 209年12月31日，计提减值准备。 投资性房地产账面价值=2 400-1028=2 120（万元） 投资性房地产减值金额=2 120
11、1 800=320（万元）借：资产减值损失 3 200 000贷：投资性房地产减值准备 3 200 000二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，高于低于投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 公允价值 变动损益 投资性房地产 公允价值
12、变动 208年4月20日，某房地产开发公司与D公司签订经营租赁协议，约 定房地产公司自行开发的一栋写字楼于开发完工的同时租赁给D公司 使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价 值模式进行后续计量。 208年6月1日，写字楼开发完成，实际造 价为7 500万元。根据租赁协议，当日即为租赁开始日。 208年12 月31日，该写字楼的公允价值为8 000万元。（1） 208年6月1日，写字楼开发完成并出租。借：投资性房地产写字楼（成本） 75 000 000贷：开发成本 75 000 000（2） 208年12月31日，确认公允价值变动损益。借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）
13、 5 000 000贷：公允价值变动损益 5 000 000例4三、投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。一定条件下甲公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于甲公司 所在地的房地产市场已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠 地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，甲公司决定从209年 1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。甲公 司作为投资性房地产核算的资产有两项，一项是成
14、本为5 600万元、 累计已提折旧700万元的写字楼，另一项是成本为1 800万元、累计 已摊销450万元的土地使用权。 209年1月1日，写字楼的公允价值 为5 200万元，土地使用权的公允价值为1 600万元。甲公司按净利 润的10%提取盈余公积。（1）写字楼转为公允价值模式计量。借：投资性房地产写字楼（成本） 52 000 000投资性房地产累计折旧 7 000 000贷：投资性房地产写字楼 56 000 000利润分配未分配利润 2 700 000盈余公积 300 000例5 （2）土地使用权转为公允价值模式计量。借：投资性房地产土地使用权（成本） 16 000 000投资性房地产累计摊销 4 500 000贷：投资性房地产土地使用权 18 000 000利润分配未分配利润 2 250 000盈余公积 250 000一、投
