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1、武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司1武汉光谷项目武汉光谷项目写写 字字 楼楼 调调 研研 报报 告告二二 00 五年六月五年六月武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司2武武汉汉商商务务楼市楼市场场的的发发展沿革展沿革 1997 年是武汉市商务楼产品的分水岭。1998 年中旬，佳丽广场租价高台跳水，从 80 美元租价直指 30 元人民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全面下滑的序幕！1997 年以前成现或交付使用的商务楼项目，后期的租售率均达到了 75%以上，大客户大面积购买的情形频频出现，此间项目大获成功。如武昌亚贸广场商务楼项目，B 座 1995 年进
2、入市场，后两年间入住率早已达 100%，而同一裙楼上的 A 座，1998 年入市，销售至今年仍未全面售罄。而招银大厦、金穗大厦则是1997 年以前商务楼产品的成功典范。与招银大厦同一地段，同期动工的新世界国贸大厦，自 1993-1994 年动工后因种种原因停工待建，自错过最佳销售时期后，营销周期无限延长。除市场的“卖方”与“买方”变化外，1997 年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由大单销售转为小额销售，散户开始演变为市场的主角，延续至今。此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的高新主题商务楼区，汉口建设大道的金融主题商务楼区，汉口解放大道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环
3、境已不如前。自 1998 年后，武汉市商务楼市场另一项重大的特征是区域结构表现出一定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，而乙级写字楼成为近年最大的存量。如金融主题的建银大厦、瑞通广场、信合大厦等，位处高端，积聚了大量外资及大型内资企业集团。凡此种种，无论是各种主题的倡导，还是如 5A 等概念行销，武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司3还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的一一应对。而自2003 年起，武汉市的商务楼产品市场开始进入崭新的发展阶段。武武汉汉商商务务楼市楼市场场特征特征 1、中小散户的武昌与金融商业的汉口 由于区域的功能定位和历史原因，商务楼
4、投资随之表现出不同的特色，成就了不同的商务楼市场类型。武昌商务楼需求市场主要由个人及中小企业驱动，汉口商务楼消费市场主要由金融、商业等大机构驱动，聚集了不同类型的客户群。两大城区的目标客户群不同，市场容量的大小亦表现不一。武昌，以“光谷”概念为旗帜，其商务楼市场多为创业型、投资型客户；汉口地区为 CBD（中央商务区）与金融区的聚集地，商务楼的客户多为集团客户，银行和大商场甚至成为最大的开发商。 2、一个光谷和众多的创业企业，使武昌的需求得以放量激增 大户对办公区域的一次性需求量大，但企业总量有限；中小型企业的一次性购买力有限，但面广、总量大。武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有
5、限公司4目前武汉市创业型公司、发展型公司较多，从潜在需求量看，面向中小型企业的商务楼在未来的需求潜力巨大。武昌众多为此类中小型企业“度身定做”的商务楼，如洪山创业中心的满租等，供不应求的现象预示着，随着武昌及科技园区的建设，光谷的基础设施和商务配套得到根本改善，将会吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对商务楼的需求具有潜在的增长空间。在现阶段和未来相当长一段时间内，武昌城区对小型办公区间的需求将逐步释放。近期武昌地区商务楼产品放量激增，满足中小企业需求也从事实上适应着这种需求。3、由“租”向“售”的转变，是市场发出的发展信号 武汉商务楼市场发展进程中，前期由金融机构、企业集团等开发的产品数量不少
6、，加之乙级市场的存量甚巨，消费市场的疲软，商务楼项目一般采用租多于售的方式推广。现阶段商务楼需求放量，今后的商务楼在推向市场中，将多采取以售为主的销售策略，尽快回笼资金，促进资本的再运行。这种销售方式的改变，是市场发出的发展信号。 4、众多新增项目销售平稳资料统计显示，目前武汉市商务楼市场各楼盘虽消化状况不一，但总体消化情况表现良好，众多新增项目销售平稳。光谷创业街将“孵化器”的优势与价格优势相结合，取得了良好的销售业绩；财富大厦采用了租售并举的销售方式，部分楼层被人寿保险公司团购；楚天都市花园 1 栋商务楼被湖北经视团购；新近推出的商务楼表现良好，嘉鑫假日广场、元辰国际、财富大厦、嘉颐新都等
7、销售接近尾声等，这也反映出武汉商务楼市场需求量正逐渐上涨。 武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司55、价格表现差异，适合度、消费群类型成决定因素 从价格来看，金融区商务楼产品价位最高、武汉广场商圈次之、中南商圈再次，江汉路商圈、鲁巷广场商圈商务楼产品平均价位较低。从宏观来讲，这是由各区域的发展状况，是否适宜商务楼产品发展，聚集程度及客户群的承受能力不同而决定的。 金融区商务楼产品总体供应基本处于断档期，客户多为金融、证券、外资机构、保险等行业的重量级客户及中资机构，经济承受力强且更注重办公区域的品质。武汉广场商圈起步早，发展快，至今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户以外地
8、驻汉机构、知名品牌代理公司及合资企业为主。江汉路商圈受规划及停车位不足等因素制约，虽商业氛围浓厚，但商务楼发展活力不足。鲁巷广场商圈的发展近年始兴起，虽然势头很猛，但大环境不成熟，客户多为成长型中小公司，因而价格仍需逐步成长。 6、边缘性商务楼宇兴起 近年活跃在武汉商务楼市场的另一产品形态是边缘性的商务楼宇产品。其主要存在三种形态，一是经过住宅改造的新型商务楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻汉企业，推出后业绩不俗；二是商住公寓开始放量上市，如东谷银座，由于位置较好，配置齐全，功能完善，价位居中，因此受到投资买家的青睐；三是酒店式公寓物业的崛起，注重客户的特殊通讯以及人性化方面的需求，诸如
9、清洁、洗衣等，并在功能分配和居住空间上都更胜一筹。其中最引人注目的是以“3S”概念面市的兆富国际大厦。武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司6这类边缘产品-商务公寓、酒店式服务公寓的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的多样化。商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛；与商住两用公寓相比，更强调商务用途、商务设施、商务氛围。 目前，某些中档价位的住宅群中也分布着如广告、IT 等小型企业，较低的价格与支付方式的灵活是这些处于起步阶段企业看好商务公寓的主要原因。武汉光谷的建设，极大提高了武昌区的整体经济实力。武昌商业以
10、中南路和武珞路、珞瑜路沿线为中心，依托四通八达的交通优势，繁华的商业区位优势，两大商务中心逐步形成。一是中商广场、亚贸广场为中心的中南商务中心；二是以鲁巷广场为圆心的光谷商务中心。从武昌的交通规划分析，上述两大商务中心地位有望进一步加强。随着光谷商务地位的上升，该区域商务楼市场亦会同步发展。武昌商务楼市场的租售群体，主要以经营高新技术产品的企业为主，专业色彩浓郁，逐渐形成了以电脑、通讯、信息和生物工程产业为主的租售市场格局。武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司7一、武汉市一、武汉市 5A5A 写字楼（建设大道金融一条街）现状调研分析写字楼（建设大道金融一条街）现状调研分析
11、武汉市 5A 写字楼分布于“金融一条街” ，位于建设大道的中段，主要是指青年路香港路 2460 米的这一路段。建设大道是汉口地区东西走向的一条主干道，西起宗关水厂、东至二七路，全长约 10.6 公里，路宽 50 米。建设大道兴建于 1983 年，建成后不仅明显改善了汉口中心城区的交通状况，而且带动了沿线新城区的开发建设。0随着建设大道的建成，上世纪八十年代后快速发展起来的金融机构及其经营网点纷纷在此扎堆，呈密集分布趋势。目前，建设大道沿线已经聚集了人民银行、交通银行、建设银行、招商银行、商业银行、农业银行、招商银行、中信银行以及一大批保险公司、信托投资公司等为主体的商业银行和非银行金融机构，其
12、密集度居全市前列，初步形成了武汉市城市人文景观风景线，在武汉市经济建设中发挥着举足轻重的作用，因此被誉为武汉市“金融一条街” 。（1 1）. .金融一条街写字楼供应现状（附表）金融一条街写字楼供应现状（附表） 。1.1.项目规模。项目规模。目前金融一条街写字楼主要集中在青年路和澳门路之间路段沿线，共 13 个，除 2 个为 17 层数层外，其余写字楼都是 20 层以上的高层。众多高楼大厦林立两旁，使建设大道形成了独有的城市景观。各写字楼层数如下图：武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司8金融一条街各写字楼层数比较图010203040506070单位：层层数283128605
13、03217172820292825青年广场 招银大厦 国贸新都 国贸大厦 建银大厦 信合大厦 宏远商务 登月大厦 良友大厦 环亚大厦 瑞通广场商业银行 大厦房地产交 易大厦2.租售情况，金融一条街沿线写字楼的租售比例情况及空置、自用情况如下图：金融一条街写字楼租售情况分析表0%20%40%60%80%100%出租比例20%30%80%85%60%35%30%30%20%出售比例45%60%50%100%30%100%40%空置比例34%5%12%10%10%35%30%25%20%8%自用比例1%5%3%10%5%5%5%5%50%72%青年广场 招银大厦 国贸大厦 建银大厦 信合大厦宏远商务
14、 大厦登月大厦 良友大厦 环亚大厦 瑞通广场商业银行 大厦房地产交 易大厦其中建银大厦、信合大厦、登月、环亚大厦的出租率相对最高，其主要原因是它们位置较好，且形成了价格档次的区分，登月与环亚可满足中小企业的办公需求，建银大厦已经成为武汉市高档写字楼的象征。因此尽管价格较高也有着保持了 80%的出租率。尽管登月大厦、环亚大厦及信合大厦不是 5A 写字楼武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司9的建设标准，但它的地理位置与建银大厦、新世界国贸是处于同等地位的，且是融入同一经济环境的，所以应一起对它们进行分析。写字楼方位介绍写字楼方位介绍：沿建设大道由北至南分布：商业银行大厦、房地
15、产交易大厦、瑞通广场、信合大厦、建设银行大厦、新世界国贸大厦、招银大厦。由取水楼至解放达到沿线：民生银行大厦、福星科技大厦、登月大厦、良友大厦。珞瑜路沿线：华乐商务中心、湖北信息产业科技大厦、东湖高科大厦、光谷国际、惠谷时空。关山一路沿线：SBI 创业街、国际企业中心、蓝域国际商界2 号。（2 2）金融一条街写字楼主要租售对象分析。）金融一条街写字楼主要租售对象分析。目前，由于金融一条街沿线多为武汉市的高档写字楼，因此在客源上也多以实力较强的企业、机构为主。1.购买客户。在金融一条街上的写字楼项目，商业银行大厦、房地产交易大厦、建设银行大厦只租不售。瑞通广场、新世界国贸和招银大厦是可以卖的，购买群体以事业单位为主。一些事业单位选择直接购买产权，从而用于长期使用，如中国银行购买了登月大厦的 14 楼产权。个人购买则是用于投资，购得产权后委托其物业管理公司为其出租，或自行出租。2.租赁客户。租赁是金融一条街写字楼消费的主要形式，其客源主要有事业单位、国有企业、民营企业、三资企业和外商独资企业。金融和保险、证券业占了不小的份额，沿建设大道从西向东分别有招商银行、建设银行、中国信合、农业银行、人民银行、中信实业银行、交通银行和商业银行等多个金融机构，是金融一条街写字楼客源的重要组成部分。值得一提的是，这些金融机构不仅是这些写字楼的产权人，同时也是使用者，这些金融机构分别拥有招银大厦、
