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1、中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育法学专业毕业论文法学专业毕业论文小产权房交易涉及土地问题的法理研究姓姓 名：名： 学学 校：校： 学学 号：号： 指导教师：指导教师： 定稿日期：定稿日期： II内容提要本文在分析“小产权房”交易中遇到的法律限制的基础上，提出集体建设用地流转是解决该问题的关键点所在。通过论述解决小产权房交易的必要性，提出了分类处置、合法化和建立健全相关制度，以期为解决小产权房这一历史难题提供借鉴参考。关键词：小产权房 集体建设用地 流转 路径分析III目录一、概念界定及分类.1（一）小产权房.1（二）小产权房的分类.1二、 小
2、产权房交易的法律效力分析.1（一）集体经济组织内部流转分析.1（二）集体经济组织外部流转分析.1三、小产权房交易涉及土地问题分析.2（一）小产权占用集体土地分类.2（二）小产权法所涉土地流转法理性分析.21.在集体建设用地上建设房屋的合法性问题.22.在集体农用地上建设房屋的合法性问题.2四、小产权房涉及土地问题解决设想.3（一）小产权房交易的必要性.31.集体所有权和国家有权平等对待的具体体现.32.保障农民权益的必要手段.33.社会稳定的现实要求.3（二）小产权房涉及土地流转的核心集体建设用地流转.3（三）路径分析.41.分类处置.42.确认集体建设用地流转的合法性.4IV3.建立和健全适
3、应集体建设用地便用权流转的法律法规.4五、结论与建议.5（一）小产权房交易确有必要.5（二）小产权房交易存在法律空间.5（三）小产权房交易应有序开展.51小产权房交易涉及土地问题的法理研究“小产权房”问题是现实中一个比较热的话题。这是源于我国特殊的土地所有制度所 致，因为“土地无论是对于经济、文化、社会、健康与环境上的福利还是对美好生活的渴 望，都是至关重要的。土地因此是被规制最多的资源之一，这一点毫不令人惊讶。 ”目前法 律对其规定处于空白状态，而处于灰色地带的“小产权房”问题给人们带来了更多的争论。 虽然这一问题备受瞩目，并且对其评论也很多，但是纯粹从法学理论方面对“小产权房” 交易涉及土
4、地问题进行全面的、较深入进行阐述的文章却不多。另外， “小产权房”是一个 中国特色的产物，没有国外的相关经验可以借鉴。一、概念界定及分类一、概念界定及分类（一）小产权房小产权指的是那些在农民集体所有的土地上建造的房屋的产权，这种房屋无法从房产 管理部门获取房屋权属证书，而仅仅取得有当地乡镇政府或者村委会盖章确认其权属的 “小产权证” ，相对于通过正常程序办理得到的完整产权而言，这种就是“小”产权，故被 称为小产权房。 简而言之，小产权房是指建造在集体所有土地上的无法取得国家房产管理部门颁发的 房产证书的房屋2，即小产权房没有完整的产权。（二）小产权房的分类通常，小产权房的类型按开发建设主体分为
5、三种，一是由村集体或乡（镇）政府独立 开发建设的房屋；二是由村集体或乡（镇）政府与开发商联合开发建设的房屋；三是本村 农民在建造的自建房。二、小产权房交易的法律效力分析二、小产权房交易的法律效力分析（一）集体经济组织内部流转分析根据我国土地管理法第 62 条第 1 款、第 4 款规定：“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ” “农村村民出卖、出 租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ”这两个法律条款说明，农房是允许出租、出卖的， 只是在出卖出租后不能再申请宅基地，这也是遵循了一户一宅原则，目的是为了土地得到 充分利用，防止农民利用集体经济成员
6、身份投机炒卖土地。宅基地使用权只能由本农民集 体经济组织成员享有，因此，该条款所规定的允许农房出租出卖，但其范围只能限于本农 民集体经济组织内部。因此小产权房本身并没有太大争议。从小产权房的定义可知，只要 是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律 保护的。 农民集体经济组织内部交易体现出下列的特征:（1）小产权房出售主体是农民个人和 农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个 人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡 （镇）政府作为出售者；（2）小产权房的购买者必须是农民集体组织以内
7、的成员。 （3）小 产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。2（二）集体经济组织外部流转分析小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形则存在较大争议。 1999 年，国务院办公厅在关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定:“农 民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门 不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 ”国土资源部也在关于加强农村 宅基地管理的意见规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买 和违法建造的住宅发放土地使用证。 ” 2004 年 10 月 21 日，国务院发布了关于
8、深化改革严格土地管理的决定 ，该决定 第 10 部分规定:“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 ”2007 年 12 月工 7 日，国土资源部负责人重申，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占 用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 2007 年 12 月 30 日，国务院办公厅的国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地 法律和政策的通知国发办200771 号强调:“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇 居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。 综上所述，目前我国立法对小产权交易没有明确的允许或禁止的规定，确定了
9、农民房 屋可转让、出租，但小产权房交易只限于本农民集体组织内部成员。向集体经济组织外部 交易只能通过先征为国有后，土地才能进入市场流转，简称为“转权让利” ， “统一征用、 统一出让”或“土地国有”等4。一些国家规定明确的对小产权房流转作出了禁止性规定， 因此问题的核心在于小产权房所涉的土地使用权能否流转。三、小产权房交易涉及土地问题分析三、小产权房交易涉及土地问题分析（一）小产权占用集体土地分类小产权房所占用的集体土地分为集体建设用地、宅基地、集体农用地三种5。村集体 或乡（镇）政府独立开发建设的房屋、村集体或乡（镇）政府与开发商联合开发建设的房 屋一般位于集体建设用地上，本村农民在建造的自
10、建房一般位于宅基地上。（二）小产权法所涉土地流转法理性分析1.在集体建设用地上建设房屋的合法性问题我国土地管理法第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村 村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设； 建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十 四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 ”因此，在集体建设用地 建设房屋用于居住是合法的，但正与前文分析，其外部流转存在一定的法律障碍。2.在集体农用地上建设房屋的合法性问题我国土地管理法第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或 者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违 法所得，并处罚款。 ”因此，在农用地上建造房屋、在不符合土地利用总体规划的建设用地 上建造的房屋都是被禁止的，因为允许在这些土地上建造房屋，将会威胁到我国的
