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1、房地产市场营销我们的地块？我们的地块？ 地块位于科技园北区，南邻深南大 道，交通便利。引入一、新移民城市 压力大深圳市政协常委、市康宁医深圳市政协常委、市康宁医 院院长胡纪泽在一次会议上院院长胡纪泽在一次会议上 表示，在深圳，每年自杀的表示，在深圳，每年自杀的 人数已经超过了交通意外死人数已经超过了交通意外死 亡人数。据专家分析，许多亡人数。据专家分析，许多 自杀者选择死亡的主要原因自杀者选择死亡的主要原因 是抑郁。是抑郁。引入二、白领普遍职业病多数据表明，我国城市居民每天 在室内的时间将近22个小时； 而室内空气质量也并不乐观， 部分公共场所室内空气污染相 当于室外污染的45倍。很多 在写字
2、楼工作的人会头晕、胸 闷、眼干、记忆力减退，离开 大楼后，症状会很快得到改 善。引入三、环境质量挑战较大自1997年到2011年，深圳城市 常住人口由380万人增加到 1046.74万人，机动车由22万辆 增加到200万辆深圳经济社 会的高速增长，给深圳大气环境 的承载能力带来前所未有的挑战深圳汽车总量达深圳汽车总量达200200万万 超上海超上海 北京北京现代都市现代都市上班族上班族生活缺乏什么呢生活缺乏什么呢现代人 缺这些一、绿色、舒适的环境 二、健康、运动的习惯绿色舒适 节约能源， 节约资 源， 回归自然的 绿色建筑模 式是未来建筑 发展的趋势 ！运动健康 运动就在家 门口，坚持 运动打
3、造健 康高品质生 活，是每个都 市白领的选 择！我们的理念绿化率50%，容积率1.72多动能体育馆 高尔夫球场 居民 活动广场一些概念图一些概念图一些概念图一些概念图运动健康绿色舒适绿色运动系列精品高档住宅营销策划绿色运动系列精品高档住宅营销策划号称号称“深圳的奥林匹克花园深圳的奥林匹克花园” 策划内容 一市场分析 1环境分析 2消费者分析 3竞争者分析三营销策略组合 1产品策略 2价格策略 3营销渠道策略 4促销策略二STP营销 1目标市场选择一、营销环境分析之 1常住人口多一、营销环境分析之2自然环境宜人南山区是深圳市旅 游基地。拥有世界 之窗、欢乐谷、锦 绣中华，华侨城,中 山公园，海上
4、世 界、新安古城、青 青世界等主题公园 和著名景点。 大、小南山 深圳湾 红树林、 、一、营销环境分析之3科技环境 深圳科技园是国 家科技部“建设 世界一流科技园 区”发展战略的 首批试点园区之 一，也是是国家 重点支持的五大 科技园区之一， 被誉为“深圳硅 谷”。 创维中兴一、营销环境分析之4经济环境2007年，高新区在占全市不到0.6%的土地 上，实现工业总产值1913.09亿元，同比增长 19.44%，占全市工业总产值的13.83%；高新 技术产品产值1816.28亿元，同比增长17.05% ，占全市高新技术产品产值的23.9%；工业增 加值437.32亿元，同比增长33.85%，占全市
5、 工业增加值的14.13%；出口84.94亿美元；实 现税收90亿元。一、营销环境分析之5交通环境深南大道、南海大道等多条深圳 主要干线，又有罗宝线、蛇口线 交通便利二.消费者分析近日发布的“2012 年第三季度两岸消费者信心指数 ”显示，随着房地 产调控措施效应持 续，第三季度，中 国内地消费者购房 信心分指数上升至 79.6，同比2011年 第三季度也有9.5的 提高。近三个季度 ，居民购房信心一 直呈上升趋势。消费者购房信心增加消费者购房信心增加二.消费者的主要需求舒适需求 工作在闹市的人们喜欢享受大自然的惬意安谧 ，比较倾向于绿色建筑，生活得较为舒适自然便利需求 白领倾向于交通便利、教
6、育机构齐全； 高新技术企业众多，上班也方便。运动需求 城市快节奏生活，上班族很少运动锻炼 身体， 导致多种职业病，对便利的运动场所比较有 所需求。三、竞争对手分析三、主要竞争对手分析（1）阳光里（住宅）区位较差，坐落死角。生活配套成熟，周边还 有个配电房.对房主有很大的影响，小区绿化 面积小，容积率较高，居住舒适度有所降低； 位于南头中心地段，深圳早期最成熟的商业旺 区，比较嘈杂，会受到噪音影响。 三、主要竞争对手分析（2）波托菲诺香山里二期，是波托菲诺今年主 打的大型高端住宅项目，位于深圳华侨城区香 山西街以北。它由4栋33层高层和2栋18层小 高层住宅组成，整体布局以建筑形体南低北高 的围
7、和式布局，现代风格的外立面，小区园林 以水景与溪流为小区景观中心。 三、主要对手分析（3）纯水岸14期总占地面积11056.61, 总建 筑面积67374.57，容积率4.37。其中住宅 47360，商业154，物业管理用房646 ，全部为非合拼纯大户型，面积290-300， 是华侨城核心区域纯大户高端住宅项目。项目 总户数158套，设计约420个车位。整个小区 建筑为2栋高层，其中1栋28层（27-28层为复 式层）；2栋为29层。 三、主要竞争对手分析（4）岸芷汀兰（住宅）岸芷汀兰位于科技园南硅谷片区，由2栋高层 组成，共计308户，户型120-140平米3房、 140-180平米4房，辅
8、以少量84-96平米2房及 200-260平米的顶层大复式，精装交房。周边 配套完善，交通较好，南山外国语学校。三、主要竞争对手分析（5）燕晗山居项目位于深圳华侨城北向山脚、 华侨城医院附近。项目周边建筑以工业厂房和 多层公寓为主，未来将做大规模改造：基地南 向的OCT LOFT作为艺术家聚集地将继续发展 扩大，北向的厂房已经重新规划为商业办公居 住一体化的城市综合组团。三、竞争对手分析 总结总结波托菲诺、纯水岸绿化率相对其余 三个对手较高，为我们项目的主要 竞争对手，但其对白领阶层的考虑 需求存在一定的不足，如运动场所 方面体现不够充分，我们项目的主 要体现绿色、运动元素，相对其余 项目，我
9、们的项目具备一定的优 势。四、目标市场选择都市白领二次置业者绿色 运动理念他们的年龄大多集中在25- 30岁之间，一般具有较高 的受教育程度和收入，对 生活品质有较高追求，优 美舒适的生活环境、地段 及交通便利是二次置业者 的主要考虑因素。本项目 无论从区位、交通、运动 元素、小区景观与配套等 各个方面，都将是二次置 业者的首选。准知本家包括有稳定收入 的干部、医生、 教师、职员等阶 层客群注重生活 体面，投资物业 经验丰富，精明 务实，对运动、 绿化的居住功能 性均好受教育程度较高 ，有较为稳定的 收入，注重生活 品质对我们项目 的理念会比较青 睐绿色、运 动营销策略准则诚信诚信优质优质优质
10、的服务是营销成败的重要砝码诚信是品牌营销成功的前提基础五、产品策略房地产营销的首要策略为产品策略，房 地产企业要想生存、发展、壮大，就必 须创造出适合市场需要的产品并对其进 行有效营销。产品是市场营销中最为核 心和本质的内容。按照市场营销学中对产品的分类，可以 把房地产产品划分为以下三个方面:五、产品策略产 品 品 牌 策 略产 品 差 异 化 策 略质 量 优 先 策 略产品差异化策略（1）二加一组合：即一居+二居组合，该户 型可分可合 ，尤其适合两代居，满足现代人享受 亲情和独立空间的双重需要;（2）规划有风情商业街作为商业配套， 与中央绿地和多功能体育馆、高尔夫球 场相对应，给客户的生活
11、提供各种方 便，为客户节约 生活成本和时间 ;尤其 是特有的体育场，为大众的平时运动 提供了很便捷的服务。质量优先策略贴近客户、了解客户、尊重客 户、努力满足客户的个性化需 求为出发点，以产品引领市场 ，从规划到设计 ，从建造到服 务，在产品的每个环节 上都秉 承注重细节 、追求精致的态度 ，全面提升产品质量。产品品牌策略（形象营销）坚持树立项目高端形象，以项目营造的 环保绿色与运动健康的生活品质，以满足 目标客群的精神需求和情感需求，我们的 目标客户是生活枯燥又充满希冀的一群人 ，也是生活在理性中的感性一群，如何唤 起他们的对生活的激情，我们项 目的体育 元素可以让他们焕发 出应有的激情，呼
12、出 他们的生活心声是形象营销 的关键。价格策略定价策略一是“试探性”定价策略，这是产品推出初期的 定价策略，先以较低的价格出售少量的商品房 ，然后根据买房的人多或少的情况和企业资 金 状况，适当地提价或降价的一种方法二是折扣优惠，来引起客户的广泛关注营销渠道策略网网络营销络营销络营销络营销首先针对目标客群制定网络营销 整体计划， 包括建立项目网站论坛、销售热线互动、网 络调研，项目官方微博等主要策略，能提供 互动交流平台，最大限度改善客户服务。派员销售派大量有经验的销售人员携带产 品说明书、广告传单到深圳周边主动寻找 客户群体推销人员人员促销多重促销策略结合(1)广告印刷广告。主要选取的印刷广
13、告是楼书、 产品宣传单页 、名家会会刊、以及各类杂 志上投放广告宣传。视听广告。主要选取的方式是广告牌、电 台广播、售楼部播放宣传片。现场广告。在工地现场及周围都做了巨幅 宣传画面，清晰醒目，用以介绍和宣传项 目情况。多重促销策略结合(2)营业推广 联合媒体资源举办明星慈善演唱会，所得所有 收入将捐献给中华红十字会或者希望工程，帮 助西部偏远地区的儿童改善学习和生活环境。策划组织“全家欢乐总动员 ”活动，这是一种大 型家庭选秀节目，活动以家庭、组合等集体形 式参与，结合项目推广的各个时间节 点推出海 选、季选、总决赛等，为项目推广提供强力 的人气保障和关注。组织千名深圳市民健康长跑活动，让深圳市 民在健康的体育锻炼中感受的朝气蓬勃。最重要的是优质的全程服务该项目遵循的客户服务宗旨是涵盖售前、售 中、售后的全程服务，建立完善的物业管理， 让客户真正体验到的是“一站式”的无忧服 务。The End!The End!
