《香域加州24、25#楼定价策略20101205》由会员分享，可在线阅读，更多相关《香域加州24、25#楼定价策略20101205（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 万盛投资1香域加州香域加州 2424、25#25#楼价格策略楼价格策略一、价格推导体系一、价格推导体系市场竞争楼盘比较客户蓄积情况分析其他因素分析整体均价楼栋均价楼栋价格表万盛投资2二、均价的制定二、均价的制定（一）定价原则（一）定价原则针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或期房。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们总共列出 12 个定级因素，分别为区位、升值、交通、周边配套、周边环境、景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、工程
2、进度、宣传包装。此 12 个因素，分值为 1-14 分。分值越大，表示等级越高。（二）定价影响因素（二）定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。以上评分考虑点是根据营销经验以及对客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表） 。根据经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。 （各因素之权重分析见下表）
3、周边配套 8%周边环境 8%景观 12%户型结构 10%小区配套 8%物业管理 7%发展商品牌 7%工程进度 5%交通 7%升值潜力 8%区域位置 14%宣传包装 6%区域位置 升值潜力 交通 周边配套 周边环境 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 工程进度 宣传包装万盛投资3各影响因素的评价：区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观，同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，首要考虑户型的朝向，然后再对户型的方正、布局合理等方面进行评判；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；在宣传包装方
4、面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。（三）参考楼盘选择及权重确定（三）参考楼盘选择及权重确定丰邑中央、希尔顿丰邑中央、希尔顿 5#5#楼、人和楼、人和- -东方名郡、福泽上城东方名郡、福泽上城丰邑中央的项目品质较好，地段也较好，但在老城区，与我项目不属同一个区位，且该项目定位和定价都较为高端，其项目的定位、理念、环境等可做为参考，赋予权重 10%。希尔顿 5#楼与我项目同属于新城板块，目前正在积累客户，但是该项目定位和定价也较为高端，赋予权重 20%。人和-东方名郡也在新城板块，该项目目前在售的产品剩余量不多，且都是大面积，对本案具有一定的参考价值，赋予权重 25%。福泽上城属新城板块，该
5、项目目前主要以高层为主，有少量多层，该项目定位中高端市场，其定价属中高端，有一定的参考价值，赋予权重 45%（四）参考楼盘销售价格调查（四）参考楼盘销售价格调查丰邑中央均价 4800 元/平米希尔顿均价 4300 元/平米人和-东方名郡均价 3500 元/平米福泽上城均价 3600 元/平米万盛投资4（五）参考均价制定（五）参考均价制定项目名称项目名称香域加州香域加州丰邑中央丰邑中央希尔顿希尔顿 5#5#楼楼人和人和- -东方名郡东方名郡福泽上城福泽上城参考权重参考权重100%10%10%20%20%25%25%45%45%项目分 值4800430035003600814121010区位14新
6、城区雷焕路老城区人民路、 剑邑大道交叉路 口剑邑广场西侧府前东路新城小学旁75656升值 潜力8新城未来居住中 心，目前销售价 格相对市场适中目前价格已较高定位、定价较 高、位置相对 成熟目前销售价格 在市场中属中 上中、高端定位、 价格相对高，47465交通7离新城汽车总站 200 米，目前无直 达公车紧邻城市主干道 剑邑大道、人民 路、街心花园目前无直达公 车，离紫云大 道 200 米离紫云大道 50 米左右。有公交车经过， 但不多，公交系 统有待完善58755周边 配套8超市、学校、银 行、医院生活配套较全面超市、学校、 菜场、银行、 医院商场、银行等， 周边配套一般除学校外，周边 配套
7、较少65766周边 环境8新城街道环境较 好，道路宽阔， 空气清新老城街道较密集， 周边街道环境一 般视野开阔，周 边环境较好周边环境一般周边环境一般1010868景观12加州异域风情 3 万平米醇熟园林新加坡风格园林 景观园林景观品质 较好，但无主 题，不积不大园林景观打造 一般，内部园林景观有 所提高99968户型 结构10户型格局设计合 理，且通风采光 都很好户型设计较合理户型设计还好户型设计一般， 无特色，户型设计紧凑， 定位较准，小区 配套867766万盛投资5部分商业、地下 车库地上、下停车场、 会所大型购物中心、 停车场幼儿园、停车 场、会所、商 业学校、商业、会 的47644物
8、业 管理7自管中海物业万夏物业自管自管47455 发展 商品 牌7当地无其他大型 楼盘开发案例在丰城有 10 年 的开发历史，有 多个开发项目当地无其他开 发案例本项目开发时 间较长，有一 定的知名度项目开法时间长， 有一定的知名度45553工程 进度5达预售条件已封顶已封顶已封顶在建56645宣传 包装6主推“节能洋房” 理念，已深入人 心主推“新加坡风 情”理念的，走高端形象路 线推广手法一般走高端形象路线合计107290816871本案均价=（本案得分/参考物业得分）*参考物业均价*参考物业权重根据以上公式计算得出，本案表均价本案表均价=3718=3718 元元/ /平米平米（六）最终价
9、格修正（六）最终价格修正1 1、宏观走势分析宏观走势分析2010 年新政似乎对市场没有很大影响，明年有可能会出台新的相关政策；仍然有一部份消费者观望；目前有较多新项目入市，竟争愈发激烈。后期市场竟争较激烈后期市场竟争较激烈万盛投资62 2、客户蓄积情况分析、客户蓄积情况分析截止至 12 月 5 日止，共售出会员卡 5 张，根据经验以及对房地产客户的把握，客户购卡数量与可售房源的比例达到 3：1-4：1 时，开盘当天的销售率才比较有把握。但据了解，现在客户的消费观验已经改变，已经不喜于购买 VIP 卡，要直接选房，所以无法通过 VIP 卡的销售量来预测后期的销售情况。3 3、其他市场调查、其他市
10、场调查丰城市历年房产销售均价12401320138019002294258032005%6%5%37%21%12%24%050010001500200025003000350004年05年06年07年08年09年10年0%5%10%15%20%25%30%35%40%均价增长率从以上图表中可以看出，今年我市商品住宅成交均价为 3200 元/平米左右，且每年涨幅在 10%左右属于比较正常，按此推算，明年 1 季度市场均价约 3520 元/平米。可见当前市场价格存在虚高。4 4、价格确定、价格确定通过上述综合分析，结合项目的实际情况，建议对本案价格进行-2%的修正，即 24、25#楼入市均价为 3
11、718*(1-2%)=3643 元/ 平米左右。万盛投资7三、楼栋价格按常规，每栋楼的价格因其位置、景观面、户型、周边配套设施等的不同，会有一定比例的调整， 24#楼靠“加州大道” ，所以 24#的基准价比 25#楼高 50 元/，根据参考均价计算，24#楼的均价定为 3699 元/，25#楼为 3649 元/；基准层都为 4 层，24#楼基准价为3558 元/，25#楼为 3508 元/。四、垂直（楼层）价差市场上的高层项价楼层价差都在 30-80 元之间，根据实地看查，考虑 24、25#楼的楼层差价设置如下：24、25#（在本栋基准价的基础上调整）（在本栋基准价的基础上调整）楼层1F2F3
12、F4F5F6F7F8F9F10F11F调差-120-80-400+40+80+120+180+230+380+330注：11F 送部份顶楼面积，其价格需根据实际面积计算另外加入到总房款中，此处不做调整。五、水平（单元）价差一般情况下，楼栋端头的单元，周边没有公厕之类的影响的情况下，其价格会比中间单元的价格高到 0.5%到 2%之间（按中间单元是 3000 元/平米的价格算，则是高到 15-60 元/平米） ，如果是靠主景观带的价格会比中间单元高到 2%-5%之间（按中间单元是 3000 元/平米的价格算，则是高到 60-150 元/平米） ，据此，单元价差在每栋的基准价的基础上调整如下：24、25#楼各单采光通风都还可以，东边可看整个项目景观，其景观面会比西边单元要好，据此调整如下：单元号01020304价格+10000+50（价格表参附件！）（价格表参附件！）请公司批示：请公司批示：营销策划部营销策划部朱启功朱启功万盛投资72010-12-52010-12-5
