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1、 别墅基本知识培训别墅基本知识培训爱乐御府爱乐御府培训纲要培训纲要一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件 四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念“在风景区或在郊区建造的供休养的住所在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-汉语词典汉语词典中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。古时，别墅是供游玩休养的山水美宅古时，别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发上所
2、称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发 生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在 更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作 为生活起居的第一居所，为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居从以前的单纯的住所拓展到居 住、办公功能兼有。住、办公功能兼有。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念现在常说的现在常说的“别墅别墅”实际上涵盖了两种物业类型：实际上涵盖了两种物业类型： 一种是一种是HOUSEHOUSE，第一居所的房子叫做第一居所的房子叫做HOUSE HOUSE ， HO
3、USEHOUSE应应 该是该是“房子、住宅房子、住宅” ； 一种是一种是VILLAVILLA，第二居所叫第二居所叫VILLAVILLA ，而而VILLAVILLA才应当是才应当是 “别墅别墅”。 VillaVilla最早出现在中国时，最早出现在中国时， 经常翻译成三种，经常翻译成三种，别墅、别墅、 庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅当别墅 多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成 了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅 相比，除了基本功能
4、相似之外还有很多不同之处，别相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别 墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园 和优美的自然景观的两层以上独立住宅。和优美的自然景观的两层以上独立住宅。” -美国大辞典美国大辞典国外别墅的概念很清晰，它就是国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子远郊独立的一幢房子， 是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水 景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。景观、自然环境
5、，与现实城市生活有一定脱节。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（）和双拼别墅（Semi-detached house），其它这），其它这些产品只可以称作些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别
6、墅的概念绝与独立别墅的概念绝然不同。然不同。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念首先别墅是一种终极住宅。首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重区别于其他建筑类型的最重 特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志其次，它是住户身份品位和个性的标志。是是“富人阶层富人阶层” 占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别 墅这类物业拥有稀缺自然资源墅这类物业拥有稀缺自然资源 。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大第三个方面是别墅所在区域的自然景
7、观带给生活的巨大 改变。改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远 无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实 现其现其“理想理想人生人生”。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念别墅政策别墅政策2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅中国一律停止别墅 类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面 清理。清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住 宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。 随着土地
8、资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别 墅（Villa）在售项目的价格高涨。自停批别墅用地的政策出 台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得 城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋 绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它 住宅产品而言，更能保值增值。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分别墅的类型从以下四个方面划分：别墅的类型从以下四个方面划分： 从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑类型划分 从别墅的建筑风格划分从别墅的建筑风格划分 从别墅的使用功能划分从别墅的使用功能划分 从别墅的景观特征划分从别墅的景观特征划分目前国内市场目前国内市场从别墅的从别墅
9、的建筑类型建筑类型划分划分类型主要有类：类型主要有类：二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分） 独栋别墅独栋别墅 联排别墅联排别墅 双拼别墅双拼别墅 叠拼别墅叠拼别墅 空中别墅空中别墅别墅终极形式别墅终极形式独栋别墅独栋别墅 定义定义：独门独院独门独院，上有独立空间上有独立空间，下有私家花园领地下有私家花园领地， 是私密性很强的独立式住宅是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于表现为上下左右前后都属于 独立空间独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落院落。这这 一类型是别墅历史最悠久的一种一类型是别墅历史
10、最悠久的一种。私密性强，价格较高，私密性强，价格较高， 多为高档别墅。多为高档别墅。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）独栋别墅效果图Twofamilyhouse Twofamilyhouse 双拼别墅双拼别墅 定义定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是是由两由两 个单元的别墅拼联组成的单栋别墅个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作在美国被叫作 “Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅直译为两个家庭的别墅, ,由两个由两个 单元的别墅拼联组成的单栋别墅单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特征特
11、征：低密度低密度，采光面增加采光面增加，通风性强通风性强，室外空间比室外空间比 较宽阔较宽阔。低层小楼加上私家花园低层小楼加上私家花园，相对独立相对独立。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）双拼别墅效果图独栋的变身独栋的变身联排别墅联排别墅 定义定义：又称又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，通俗的解释是联排住宅， 有天有地有天有地，每户独门独院每户独门独院，设有设有至至个车位个车位，还有还有 地下室地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的 联排住宅联排住宅，一排二至四层联结在一起一排二至四层
12、联结在一起，每几个单元共每几个单元共 用外墙用外墙，有统一的平面设计和独立的门户有统一的平面设计和独立的门户。 1919世纪世纪 四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分 普及。普及。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）联排别墅效果图TownhouseTownhouse的延伸的延伸叠拼别墅叠拼别墅 定义定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生， 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花下层有花 园园，
13、上层有屋顶花园上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑一般为四层带阁楼建筑。这种开这种开 间与联排别墅相比间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些独立面造型可丰富一些，同时一定同时一定 程度上克服了联排别墅窄进深的缺点程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 特征特征：经济型别墅经济型别墅，多为第一居所多为第一居所。与独栋相比私密性与独栋相比私密性 较差较差，与联排相比与联排相比，建筑造型丰富建筑造型丰富，户型布局更合理户型布局更合理， 不存在窄进深的缺点不存在窄进深的缺点。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）个案立面叠加 别墅 立面 效果 图城市中心的别
14、墅城市中心的别墅空中别墅空中别墅 定义定义：源于美国源于美国，称为称为“Penthouse”即即“空中阁楼空中阁楼”，发发 源于美国源于美国，原指位于城市中心地带原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅高层顶端的豪宅。 一般指建在一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。 特征特征：全景观全景观，与普通别墅相比地理位置好与普通别墅相比地理位置好，视野开阔视野开阔、 通透通透。挑高层高通风顺畅挑高层高通风顺畅，采光度好采光度好。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）空中别墅效果图 从别墅的从别墅的建筑风格建筑
15、风格划分：划分：欧式别墅欧式别墅美式别墅美式别墅西班牙式别墅西班牙式别墅中式别墅中式别墅二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）欧式别墅欧式别墅-欧陆传统的贵族风格。欧陆传统的贵族风格。 主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自 然，然，强调与周围环境的和谐与统一强调与周围环境的和谐与统一。 巴洛克风格巴洛克风格、洛克克风格洛克克风格、法国古典主义风格法国古典主义风格、哥特式风格哥特式风格、 古罗马风格古罗马风格、古典复兴风格古典复兴风格、浪漫主义风格浪漫主义风格、折衷主义风格折衷主义风格、 文艺复兴风格文艺复兴风格、罗曼风格等罗曼风格等，都可定义为欧式风格都可定义为欧式风格。欧式风格欧式风格 别墅在外观上既有浪漫典雅的一面别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面又有简洁大气的一面，同同 时也不乏清新明快的感觉时也不乏清新明快的感觉，对房子的对房子的空间感比较注重空间感比较注重。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）欧式别墅欧式别墅-泉州楼盘案例泉州楼盘案例宝珊花园景峰景峰组团采用的是英式建筑风格， 庄重而优雅。 园林景观延续英式园林风格，体 现出一种种优雅、品尚、闲适的 居住理念。欧式
