房地产纳税筹划

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1、房地产开发企业的纳税筹划房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。 房地产企业的主要税收优惠政策 我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等 3个方面的税。 1.营业税 营业税的优惠政策又分为 3 个方面： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税； 房地产企业自建自用建筑物免征营业税。 2房产税房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里，读者可以参阅。 3土地增值税我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主

2、要涉及以下 6 个方面： 若建造普通住宅，增值率未超过 20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许“课值”项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地征收税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。 以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。 一方提供土地，一方提供资

3、金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。 房

4、地产企业主要经营活动的纳税筹划 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： 1在建项目整体转让的纳税筹划 在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。 2合理分解租金收入房地产开发企业应合理地分解租金收入。 如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业和房产税，其房产税适用税率是租金收入的 12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。 3变房屋出租为对外投资变房

5、屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。 某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。 4分解商品房销售价格房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。 如果企业的开发房地产

6、、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上 3 项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？ 5.变房屋出租为承包业务变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。 如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。 6.合作建房的纳税筹划所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项

7、工程的行为。合作建房的正常纳税为，出土地一方按照转让土地使用权缴纳 5%的营业税，出资金一方待房屋建成后，若用于销售，则按照国家规定缴纳营业税和出售房屋部分的土地增值税。 7.土地增值税的纳税筹划土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面： 尽量地分解收入。分解收入的方法很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。 适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业通过开发成本和研究，适当增加开发项目的一些投资，能起到一举多得的作用：既增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，有利于促进房地产的销售和房

8、地产公司品牌的建设。 【本讲小结】房地产开发企业的税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。我国房地产开发企业的税收优惠政策主要围绕营业、房产和土地增值等三个税种。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：在建项目整体转让的纳税筹划、合理分解租金收入、变房屋出租为对外投资、分解商品房销售价格、变房屋出租为承包业务、合作建房的纳税筹划、土地增值税的纳税筹划、变房地产销售业务为代建行为以及自建行为的纳税筹划。 纳税筹划基本知识西方法制国家把纳税视为人的一生不能逃避的事情之一，由此可见纳税的重要性。而企业如何进行纳税筹划，对很多纳税人来讲却是陌生的话题，但对许多企业来说，纳税筹划又是很重要的问题。

9、纳税筹划作为一个新鲜事物，在我们国家的开展是比较晚的。那么，究竟什么是纳税筹划？纳税筹划有什么意义呢？本讲将对这一问题进行探讨。 纳税筹划的概念 1.纳税筹划的概念由于纳税筹划是一个比较新的概念，目前对纳税筹划的定义并不统一，但是其内涵是基本一致的： 纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。 分析上述概念，可以看出纳税筹划有以下两个特点： 明确表示了纳税筹划的目的。纳税筹划是为了同时达到两个目的： 减轻税收负担和实现税收零风险。如果企业开展纳税筹划活动后，没有减轻税收负担，那么其纳税筹划

10、是失败的；但是，如果企业在减轻税收负担的同时，税收风险却大幅度提升，其纳税筹划活动同样不能成功。 体现了纳税筹划的手段。纳税筹划需要企业在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先的合理安排。很显然，纳税筹划是企业的一个最基本的经济行为。 2.纳税筹划的意义纳税筹划究竟能给企业带来什么效益呢？ 从纳税筹划的概念中可以看出：短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳

11、税筹划都是很有意义的。 3.减轻税收负担的含义减轻税收负担包括 3 层含义： 绝对减少税负 绝对减少税负表现为税收负担额的直接减少。例如，企业去年交税 1，000 万元，今年纳税筹划以后交税 800 万元，其直接减少税负就是 200 万元。 相对减少税负 相对减少税负需要把纳税额与企业的各项经营业绩挂钩。例如，如果某企业今年的销售额比去年有了相当大的提高，在这种情况下，绝对数的减少并不能完全反映纳税筹划的效果。所以，通常以税收负担率来衡量是否相对减少了税负。 税收负担率，是指宏观的税收负担率。转化宏观税收负担率，使企业利用税收负担率来分析税收负担问题，具有实际意义。计算方法是用企业当年应纳各项

12、税款的总额（不包括个人所得税）除以企业当年实现的各项销售收入与各项营业收入之和，再乘以百分之百，就得出了企业的税收负担率。企业可以用这个指标计算企业总体的税收负担率状况；可以连续计算几年的税收负担率；也可以用当年的税收负担率指标与其它同行业或国家宏观的税收负担率指标进行比较，就能清楚地看出企业的最佳理想纳税水平的高低。 在遵守税法的前提下，税收负担率高并不代表企业纳税出现异常。在绝大部分的情况下，企业税收负担率高是企业销售业绩增长带来的；换一个角度讲，税收负担率高也说明企业的纳税筹划活动没有开展或者开展得没有效果，因此企业需要进行很好的纳税筹划。 延缓纳税 在长期的计划经济条件下，企业一般不在

13、乎延缓纳税，认为通过一切方法，把年初应交的部分税收推迟到年末交，并不能起到节税的效果。这种观点并不正确，因为把年初的税款合法地推迟到年末交之后，企业就取得了把这笔税款作为资金使用一年的价值，从这个意义上来说，纳税筹划也取得了很好的效果。 5.涉税零风险的含义减轻税收负担是纳税筹划的第一个目的，纳税筹划的第二个目的是税收零风险。 税收零风险指税务稽查无任何问题。我国企业对税法的理解不到位，普遍存在着税收风险问题，纳税筹划需要把规避税收风险、实现税收零风险纳入进来。企业在接受税务稽查时，会面临着三种不同性质的稽查： 日常稽查 目前我国的税收征管体制是征、管、查相分离，日常稽查是指稽查部门主要负责的

14、对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。 专项稽查 专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。 举报稽查 任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查，这种检查叫做举报稽查。 涉税零风险是指企业受到稽查以后，税务机关做出无任何问题的结论书。税收风险为零也是纳税筹划的目的之一。 纳税筹划的基本特点 1.合法性合法性是指纳税筹划不仅符合税法的规定，还应符合政府的政策导向。纳税筹划的合法性，是纳税筹划区别于其它税务行为的一个最典型的

15、特点。这具体表现在企业采用的各种纳税筹划方法以及纳税筹划实施的效果和采用的手段都应当符合税法的规定，应当符合税收政策调控的目标。有一些方法可能跟税收政策调控的目标不一致，但企业可以从自身的行为出发，在不违反税法的情况下，采用一些避税行为。 2.超前性 超前性是指经营或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。也就是说，企业对各项经营和投资等活动的安排事先有一个符合税法的准确计划，而不是等到企业的各项经营活动已经完成，税务稽查部门进行稽查后让企业补交税款时，再想办法进行筹划。因此，一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑，实际上，

16、也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。 3.目的性纳税筹划的目的，就是要减轻税收负担，同时也要使企业的各项税收风险降为零，追求税收利益的最大化。 4.专业性纳税筹划的开展，并不是某一家企业、某一人员凭借自己的主观愿望就可以实施的一项计划，而是一门集会计、税法、财务管理、企业管理等各方面知识于一体的综合性学科，专业性很强。一般来讲，在国外，纳税筹划都是由会计师、律师或税务师来完成的；在我国，随着中介机构的建立和完善，它们也将承担大量纳税筹划的业务。 【本讲小结】纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的而在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先经恰当安排的过程。减轻税收负担包括绝对和相对的减少税负以及延缓纳税。纳税筹划具有合法、超前、目的、专业等 4 种特性的特点。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税等 6 种非法行为具有根本性的区别。纳税筹划的条件与主要方法企业进行纳税筹划是为了同时达到两个目的：减轻税收负担和实现涉税零风险，而且纳税筹划是合法的，具有超前性，这是企业进行纳