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1、- 1 -城市住宅小区排水管网建设和管理研究城市住宅小区排水管网建设和管理研究马奕（苏州市排水管理处）摘要摘要 由于对住宅小区排水管网重要性的认识不足，加剧了城市水环境的污染。本文在排水调查的基础上，从建设到管理，对排水设施的管理者、实施者、管理手段及经费来源等各个方面进行分析，找出问题，从而寻求对策。关键词关键词 排水管网 建设 管理随着我市城市建设以及社会经济的快速发展，人口的不断增加，城市的水体环境正在遭受着日益严重的破坏。众多的住宅小区如雨后春笋般在苏州这片以水为灵魂，又为水所深深困扰着的土地上拔地而起。水环境的持续恶化，同时也威胁着居民的生活健康，迫使人们不得不正视“水”这个最大的生
2、态问题。据 2002 年排水普查结果统计，各类生活污水占日均排放污水的 80.5%，而居民生活污水又占其中的 83%，可见居民的生活污水是最主要的污染源。目前居民的生活污水大多通过城市集中式住宅小区的排水管网排放。城市排水管网是为收集、输送城市污水服务的，是城市水环境整治的基础工程设施。城市排水管网的建设、运行和管理，直接关系到城市水环境质量的好坏。而密布的住宅小区排水管网，犹如丰富的神经末梢般是城市排水管网的有机组成体，住宅小区的排水管理工作也是城市排水管理工作的重要组成部分。如果住宅小区排水管网的建设管理跟不上，既影响了污水的输送和处理，又加剧了对河道的污染。据 2001 年苏州市生活污水
3、排放及管道现状调查结果显示，41%的住宅小区排水采用的是雨污分流，污水进入城市污水管网并能进入污水处理厂处理，但仍有相当一部分正是由于对内部排水设施管理不力，已过渡为不完全分流，致使雨季大部分雨污水均排入河道，如彩香、彩虹、三元等新村；43%的小区污水直接排入雨水井或河道，有部分新村因管理上多头管理的薄弱环节，造成即使附近有城市管网而依旧选择排河，如日规路两侧的永林、长风、钟表等新村。可见由于规划、设计、建设和管理各个方面对住宅小区排水管网重要性的认识不足，加剧了城市水环境的污染。从苏州市住宅小区排水状况调查表所反映的情况来看，住宅小区内部排水设施的使用状况极差，管道堵塞、污水漫溢情况严重，尤
4、其是一些建造年代较早的老新村，矛盾尤为突出，甚至影响到了居民的日常生活。这也反映出排水管网问题暴露的滞后性，以及由此而忽视其重要性所带来的严重危害。随着苏州市水环境综合整治项目的全面实施，2 座新建污水厂的投产运行将使污水的处理能力得以提高，污水支管到户工程也将极大的完善城市排水管网，我们有条件，也有必要将住宅小区的排水管理工作纳入我们的工作思路、工作目标中来，在调查研究的基础上，找出对策，解决问题。从二 OO 三年四月开始，我们在以往所做排水调查的基础上，在全市范围内，从建设到管理，从建设体制的演变到管理模式的不同，从排水设施的规划、设计、审批到排水设施的管理者、实施者、管理手段及经费来源等
5、各个方面、各个环节，分区域、分阶段展开了深入细致的调查。在走访了市建设局、市房管局，获取了一些苏州市区住宅小区和物业管理基本资料的基础上，我们分别就平江、沧浪、金阊三区展开调查，走访了葑门、胥江、双塔、公园、娄门、平江、苏锦、彩香、三元、留园等 10 个街道及街道下属的一些物业公司。随后我们走访了市住宅建设处、郊区房产、苏房集团等房地产开发商及一些建房较多的企业，如长风厂、林机厂、冶金厂等。作为借鉴和对照，我们也前往吴中区、相城区、园区和新区作了调查，对目前城市住宅小区的排水管理情况有了进一- 2 -步的了解。根据房屋开发建设的年代不同，各时期住宅小区排水管网的建设和管理模式也各不相同，归纳如
6、下：七十年代建房八十年代建房九十年代建房二十一世纪建房建设模式房管部门建设房管部门建设单位自建、委建多单位联建土地划拨房地产商自行开发土地拍卖房地产商自行开发产权形式产权属房管部门房管房产权仍属房管部门，单位房经房改后绝大多数产权属业主私有业主私有业主私有排水体制雨污合流，就近入河雨污合流、分流、不完全分流并存绝大部分雨污分流完全分流管理模式房管部门直管，体制单一多头管理，主体不明有物业，找物业无物业，找街道由开发商指定物业公司管理由业主选择物业公司管理，市场化管理管理现状维持较低水平的养护、维修管理混乱，基本无日常养护，仅在管道堵塞、污水满溢时进行应急疏通物业管理较好的，进行简陋的日常养护，
7、物业管理较差的，则基本无日常养护管理较为正规，但养护手段仍较简陋管道情况管道破损严重，不适应目前的排水体制，必须进行改造管线混乱，管道堵塞、破损严重，化粪池满溢，部分小区必须改造管道使用情况尚可，但部分因施工质量较差，仍需改造使用良好经费来源由房管部门从房租中提取养管费用基本无经费来源，出现问题时由街道协调，争取原产权单位、开发商、市政职能部门及业主出资或共同出资物业费收缴困难，基本无维护经费，由开发商及其他途径收入贴补排水设施的维护计入物业收费中，但仍存在经费不足问题从上表可以看出，随着经济体制的转变，建设和管理的模式也在发生着变化，从计划经济时代单一的行政化管理，到市场经济时代多元的市场化
8、管理，暴露出了不少的问题，尤其是在过渡时期，问题迭出，主要有以下几个方面：- 3 -一、规划、设计及施工不规范。由于其他市政设施，如自来水、供电、煤气等，均由相应的市政职能部门建设并管理，而排水设施则由开发商自行建设，因此住宅小区排水设施的建设无统一的部门规划监管，各自为政，区域排水无统一规划，各寻出路，致使管线布置不合理，部分管道设施重复设置。部分住宅小区的排水设计单位无资质，或仅画张平面图就直接施工，造成设计标准偏低，设计不合理。施工队伍无资质或个人承包施工现象普遍，无技术质监，存在质量隐患。二、资料不全、建设情况不明。由于时间及人员流动等诸多因素，小区排水管网建设的基础资料及竣工资料散失
9、严重，大部分缺损，散乱不堪，准确性差，这给今后的管理和改造造成了很大的难度。三、管理的责任主体不明确。七十年代计划经济时期，由于管理体制单一，管理的责任主体较明确，房管部门、单位能负起管理的职能。随着向市场经济的过渡，大量商品房的出现，经济体制的变化引起了产权关系的变化。现在的房屋产权绝大多数属业主私有，但相对完善的物业管理体制还没有建立起来，建管分离，造成了这一时期的排水管理处于一种多头管理，混乱无序的状态。四、日常养护简陋，管理手段落后。大部分建造年代较早的住宅小区物业管理不到位，排水系统先天不足，后天失养。管道、窨井严重老化、破损，平时处于无人养护、无人管理的状况，只在下水道堵塞、化粪池
10、满溢时进行应急疏通，而且手段极其简陋，基本无设备。一些单位的养护工具只是些竹片、铁耙、扁铲等，养护工具原始落后，机械化程度低，疏通效果不理想，碰到棘手问题则毫无办法。管理上是被动的、消极的，缺乏科学性和条理性。五、管道损坏情况严重。随着小区车辆的大量增加、增建住宅楼和车库、改造道路等情况而使排水管井被压占，损坏严重，造成排水通道受阻或不畅，并难以疏通养护。而其它管线在施工时损坏雨、污水管的情况也时有发生，甚至擅自将污水管截断以穿越其它管线。由于这类事故往往在一段时间后才暴露出其危害性，所以很难得到及时解决。六、经费无正常来源。管理中矛盾最为尖锐的是经费问题。排水设施的养护维修费用要从物业管理费
11、中开支，但物业费的收缴普遍比较困难，有些新村的收缴率只有 20%30%。有些房改房较多的老新村，尚未征收物业费，只能靠物业公司的其他收入和开发商的贴补来维持。而无物业管理的，只能在遇问题时由业主集资、街道出资等形式来解决。这些均非长久之计。没有正常的经费来源，就无法保证有效的管理。由此可见，问题的存在，有其客观上的限制，也有其主观上的原因。历史因素、体制因素、资金因素、人为因素从各方面制约了我们的管理工作，这也是苏州水环境形势严峻的重要原因之一。提出问题是为了找到问题，找到问题则是为了解决问题，而问题的解决，则需要我们从政策法规、体制、管理上着手，站在政府、业主的不同角度上来考虑问题，寻找对策
12、。一、政府加大调控力度，强化依法管理。发展离不开规划，将排水规划纳入城市总体规划，将住宅小区的排水规划纳入全市的排水规划，政府统一调控，统一规划，能更好地利用资源，截污治水。即将出台的苏州市排水管理条例是政府加大排水管理工作力度的又一重大举措，关于住宅小区排水管理的相应办法也应尽早出台，加快排水管理法制及体制方面的建设。依靠水政监察的力量，强化依法管理，步入依法治污的轨道。二、排水行政主管部门积极参与，认真监管。住宅小区的排水管网是整个城市排水管网密不可分的一部分。为从源头抓起，小区排水从规划、设计到施工必须接受排水行政主管部门的监督管理，依法办理污水接纳手续，设计及施工单位必须具备相应的资质
13、，加强工程质监，竣工验- 4 -收必须有排水行政主管部门参加，合格后方可接入市政管网。重建设的同时要重管理，要把好维修养护队伍的资质关，加大科技投入，提高管理效率。三、明确管理主体，加强物业接管。根据最新颁布的物业管理条例中规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。依照“谁建设，谁管理”的原则，小区排水设施的管理职能应由业主承担。业主可选择合格的物业管理企业，委托其进行排水设施的养护维修，将管理事项、服务质量及费用等相关内容在物业管理合同中进行约定，并监督其履行。物业管理企业则应加强物业承接验收，依法要求建设单位提供排水管网图等竣工资料。建设一支有一定专业水平的维修养护队伍
14、，切实做好小区的排水管理工作。四、落实管护经费，加快市场化进程。鉴于目前的实际情况，管护经费的不足是管理水平不高的一个重要因素。加强物业管理费的收缴，合理使用维修基金，借鉴国内外成功的融资经验，多渠道地筹集资金来切实解决经费不足的问题。同时，加快市场化进程。物业管理的引入，本身也是一种市场机制。在住宅小区的排水管理上，也要探索一种新型的管理模式，逐步建立起开放的、竞争有序的、高效运作的维修养护市场，使住宅小区的排水管理工作步入市场化轨道。本文已在 2004 年 4 月江苏市政 （总第 27 期）发表Title: The Study of City Residential District Sewerage Construction and ManagementAuthor: MA YiKey word: Sewerage Construction Management
