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1、第五章 建设条件和生产条件分析,,LOGION ABOUT LACATION,Location, Location, and Location 西方房地产投资的名言山不在高，有仙则名； 水不在深，有龙则灵。 唐朝文学家刘禹锡,你想在世界的哪个区域投资,你想在中国的哪里投资,你想在大连的哪一区域投资,杜邦公司选址,杜邦公司是世界上历史最悠久、业务最多元化的一家以科研为基础的全球性企业，依靠化学和军火起家杜邦公司提供能提高人类在食物与营养，保健，服装，化工、家居及建筑，电子和交通等生活领域的品质的科学解决之道。全球500强企业。,早期杜邦公司选址分析,创始人为法国移民EI杜邦德内穆尔。他在法国大革
2、命期间逃到美国，1802年在特拉华州威尔明顿市创办杜邦公司，经营火药生意。,为什么选在特拉华州白兰地河畔,紧靠河边，水流急，流速快，带动水车，提供动力交通便利有树林，主要取木炭用不宜在人群多的地方有花岗岩产地,得到的结论：,投资项目的选址要考虑项目的特点项目所需要的材料、动力外界的因素,一、投资项目选址的影响因素 二、投资项目选址原则三、投资项目选址的程序四、投资项目选址方案论证比较五、投资项目技术方案的评价,本章内容,自然条件（结合项目特点）基础设施条件原材料及辅助材料供应燃料动力供应人力资源条件社会经济环境因素技术支持条件产业协作条件社会、经济、人文条件政策环境,费用情况其它应考虑的因素与
3、政府的关系经济体制与市场机制目标市场战略布局,一、项目选址的影响因素,自然条件自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源等。,城市、郊区、农村选址分析：城市选址的优点：交通便利；通讯发达；基础设施好；人才集中，各种企业聚集，协作便利；筹措资金容易。城市选址的缺点：地价昂贵；生活水平高，劳动力成本高；环保要求高；企业扩展余地小。故一些规模不大，占地面积少，对环境污染小，需要大量受过良好教育和培训的员工的高科技企业及金融服务业一般在城市选址较合。反之，在郊区或农村选址较合适。,不同区域位置比较,二、项目选址的原则,遵守国家的法律法规，符合国家长远发展规划以资源为基础的项目，在原材料产地附近消耗水资源
4、和电力的项目，在水源及电力充足地依靠进口材料的项目，选在港口或到货地点附近项目生产出来产品易于变质，建在消费中心附近有较好的基础设施减少拆迁移民政府的优惠政策有利于保护环境和生态,禁止工业项目建设的地区,基本烈度高于9度的地震区国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区引用水源的卫生防护带内有开采价值的矿床内地质危害地段不能确保的水库、废料堆的下方军事、通讯的影响范围内传染病地区,案例分析波音公司选址原则,1 背景资料 1916 2001年9月3日，总部西雅图 2001 年 9 月 4 日 ，波音公司把总部从西雅图搬到了芝加哥，这是波音总部在西雅图盘踞了 85 个春秋后的首次搬迁。2 原因分析
5、波音为什么要选芝加哥作为总部新址呢？看看波音选址的标准。,旅行： 直通美国及国际主要城市的航班频率 适合建立公司专机机群基地 邻近公司专机机场地面交通： 邻近大宾馆与大饭店 邻近高品位的住宅区 交通拥堵情况 员工的交通,波音选址标准,商业环境： 全球贸易活动 有其他大公司总部 通讯基础设施 营业税 人力成本较低 容易招募到教育程度较高的劳动力,个人生活： 员工的继续教育 文化生活与娱乐 中小学校的教育质量 社会安全、犯罪及卫生因素 文化的多样性 个人所得税与生活费用,从19 条标准可以看出，一个地方的地理位置、各种基础设施的完备程度、经济文化的氛围、人力资源的丰富程度及各种软硬投资环境的好坏等
6、对于一个公司是十分重要的。波音公司的选址小组成员，借助公众的力量在短时间内收集了大量的数据，又利用直升飞机在实地上空考察，七周后就在芝加哥、达拉斯 - 沃思堡和丹佛这三座候选城市中选择了芝加哥。,原因：,（ 1 ）从地理位置上来看，西雅图位于美国西海岸的北端，又靠边又靠角，地理位置较偏僻。 芝加哥在中部，即能缩短国际、国内旅行时间，又便于接近华盛顿、纽约乃至国外的政府领导人和金融市场。 （ 2 ）把总部迁到芝加哥有利于波音向美国中部靠拢，有利于管理和营运，有利于更接近欧洲市场，（ 3 ）在人力资源方面，随着微软等高科技企业在西雅图的兴旺发达，西雅图地区的人力资源已经趋于贫乏，而中部地区的人力资
7、源和劳动力来源丰富。,（ 4 ）致使波音总部迁址最关键的一点在于芝加哥和伊利诺州政府的优惠政策。芝加哥在州政府已有的吸引投资的优惠政策即提供 10 年税收优惠的基础上，再延长至 15 年；州政府将在今后 10 年内补贴波音 50% 的搬迁费；州政府每年将波音公司在该州的新雇员工缴纳的个人所得税中州税的一半用于该项目，同时补贴波音所需的工作培训和技术改进费用；地方政府在今后 20 年内每年为波音减免 100 万美元的财产税；波音将要租用的办公楼已被其他公司占据，芝加哥市政府将补贴 100 万美元帮助波音买断这些公司的租约；市政府同意补助波音改造机场的机库；最绝的是市政府还将在市中心专门建立直升飞
8、机站，向波音领导人提供快捷的交通条件。,讨论迪斯尼乐园的选址,1、背景迪斯尼乐园是一座主题公园。所谓主题公园，就是园中的一切，从环境布置到娱乐设施都集中表现一个或几个特定的主题。主题公园可说是迪斯尼的摇钱树，2004年仅部门的收入就占了总销售额的27254亿美元，利润为32亿美元，是总获利的一半。,洛杉矶迪斯尼,奥兰多迪斯尼,东京迪斯尼,在20世纪80年代，日本人提出开设东京迪斯尼乐园的想法。但是美国人没有果断地投资运营，而是采取了保守做法。授权日本人自己运营，授权费是收取门票收入的10%和其他收入的5%。这是一个巨大的错误：日本家庭对于迪斯尼乐园的疯狂程度远远超出了美国人的想象。这让他们在日
9、本蒙受了巨大的利润损失。,位于东京的千叶县舞滨市，距东京12.7公里从东京乘地铁15分钟可到达，单程210日元，人民币12元。2000年接待的游客人数为1730万人次,巴黎迪斯尼,巴黎迪士尼乐园位于法国巴黎以东32公里，面积5000英亩，已于1992年4月12日正式启用。 迪士尼乐园以五大部分组成，正门的Main Street USA满是旧日美国的小镇风光，令人有进入时光隧道之感。,巴黎迪斯尼乐园遭遇“滑铁卢”主要原因：由于不同文化之间的冲突引发了欧洲顾客的抵制。例如，当欧洲迪斯尼乐园开张营业时，餐馆并不提供葡萄酒，这简直让浪漫的法兰西人无法忍受；欧洲迪斯尼乐园距巴黎只有不到70英里，而巴黎却
10、是世界上最著名的旅游胜地之一，这样一来迪斯尼乐园就成了人们巴黎游的其中一站而已。只有很少的游客需要或者愿意在迪斯尼公园停留过夜。与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很自然地选择在公园进行一日游，省去一笔昂贵的酒店住宿费用。另一方面，迪斯尼乐园的价格对于当时正处于经济低迷时期的欧洲消费者来说的确有些偏高。成人383港元,香港迪斯尼乐园,1999年11月2日，迪斯尼公司和香港特区政府就在港兴建迪斯尼主题公园达成协议。迪斯尼乐园首期项目“神奇王国”于2005年建成开放，占地126公顷。建成后约40年内，可为香港带来1480亿港元的收入，提供2万个就业机会。,在香港迪斯尼乐园里，首次出现了中国
11、传统建筑：花木兰回到故乡，在中式的亭子里起舞；迪斯尼专卖店里的T恤，按中国人的身材体型量身定做；第一家迪斯尼中餐店用最精美的中式佳肴勾起游客的食欲；第一家迪斯尼珠宝店也正是摸准了中国人偏爱珠宝首饰的脉搏公园在选址时也察看了风水，一些中国人相信选对了风水就能招财进宝。恐怕最引人注目的是，米尼鼠将穿上一套具有亚洲风格的衣服。,香港迪斯尼将票价定为全球最低，成人平日套票为295港元，假日350港元；3岁至11岁儿童平日票价210港元，假日250港元，3岁以下儿童免费入场。以平日成人票价计，东京的票价为393港元，美国奥兰多乐园为427港元，美国加州乐园为388港元，巴黎为383港元,香港迪斯尼会不及
12、奥兰多迪斯尼的1/3，甚至只有巴黎迪斯尼的1/10。为什么香港迪斯尼如此小呢？另一个让人们大惑不解的是，既然看中了中国内地市场，为什么最终却选址香港？要知道，大多数中国老百姓一辈子也到不了香港一次。,QUESTION：为什么选择东京？为什么选择巴黎？为什么选择香港？,WHY东京,地理优势政府的支持渴望“美国文化”的心理优惠条件,WHY巴黎,巴黎的地理优势政府的支持占领欧洲市场的意图法国由于地处欧洲中心，其他国家公民的入境手续简便而最后中选。另外，法国还提供了极其优厚的投资条件注意问题： 选址计划的目标是什么？是赚钱还是进军欧洲？由于缺乏明确的方向，公司在制定决策时在关键问题上失去了核心原则，因
13、而犯下错误。,WHY香港,的强烈愿望香港的地理位置优势香港发达的旅游业优惠的条件迪斯尼以较小的代价而获得了较多的股份。很看重迪斯尼乐园提供的大量就业机会和无数的游客，所以不仅同意拿出29亿美元投资乐园，还提供免费土地、建造专门的配套公路和地铁，换来57%的股份。而迪斯尼仅仅投资3亿美元就获得了43%的股份。另外，迪斯尼还要将收入的5%授权费作为管理和营运费用。,迪斯尼圈定了上海和香港，但最终却发现实在难以取舍。上海经济实力在中国内地首屈一指，且近年渐成地区会议、展览中心和国际旅游中心。香港，全世界近一半的人口可在5个小时航程之内抵达香港，中国最富裕地区之一珠三角大部分居民可在2个小时内抵达香港
14、，城市本身的消费能力明显优于上海，且由于国际化程度更高的缘故，它对亚洲其他各国客人的吸引力也强于上海。 无法取舍之后没有公布的决策便是，先在香港建一个，若干年后再在上海建一个。,准备阶段,收集资料,方案比较论证,编写报告,三、项目选址的程序,四、项目选址方案论证比较,定性分析法综合比较法费用比较法,1、定性分析某机场位置选择,X位置地势低，海拔高程约比Z场低55米，有马鞍山、平顶山、大坡三座馒头山需要净空处理，工程量大于Z位置，该处有较多良田、耕地、村庄、民房，拆迁工程量大。Y位置净空条件差，不能满足仪表飞行条件，天气标准要求高，跑到横跨A市开发区大道，距离开发区较近。Z位置虽然土石方工程量大
15、，但能达到飞行技术要求。,潇湘电站选址,位于湖南省永州市冷水滩区（1996年之前为冷水滩市），地处该市的中心地带 1992年，原冷水滩市政府选址在城区湘江段实施水利开发，将在城市正中心修建潇湘水电站。,潇湘电站方案比较方案一在城区下游位置建设方案二建在城市正中心最后选择方案二，原因：一是桥坝合一可以发挥连接新老城区的功能二是可以利用宋家洲上的闲置土地开发房地产三是少淹掉河西的老城区以及周边5000多亩农田和当地的几个工厂。,2、综合定量比较法,社会经济条件基础设施条件原材料和市场自然气候条件水文地质交通其他,综合评价值定性指标定量化处理，以评价值最高者作为最优方案,台商投资区域选择,城 市 实力,城市竞争力,投资环境,投资风险度,台商推荐度,20%,20%,30%,30%,1-2,1-1,研究主题及资料,投资环境评估,1 结构问卷调查,投资风险评估,1-3,台商推荐投资城市分析,城市省市区域纵贯面分析（longitudinal analysis)横断面分析（cross-section analysis）,
