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1、静安动力国际企划提案静安动力国际企划提案市市场场篇篇壹、上海市总体市场现状分析壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策一、上海房地产市场最新经济政策1.1. 蓝印户口、住房信贷政策取消蓝印户口、住房信贷政策取消从 2002 年 4 月 1 日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从 2002年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。2.2. 上海调整购房契税标准，取消政府补贴上海调整购房契税标准，取消政府补贴2002 年 9 月 1 日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的 1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的 3%征收契税。3.3. 上海高层建
2、筑限上海高层建筑限“身高身高” ，严控高度和容积率，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。4.4. 投资投资 5050 亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资 50 亿元，在浦东建造全程为 113 公里的铁路预计在 2005 年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达 100 万标准集装箱。5.5. 上海上海中环线规划工程中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路大柏树）
3、工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望 2005 年完成。6.6. “三环三环+ +三纵三横三纵三横+ +十三射十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在 2005 年完成。 7.7. 预售商品住房交易执行新规定预售商品住房交易执行新规定从 2002 年 7 月 1 日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包
4、括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。8.8. 市房地产颁布市房地产颁布关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知知2002 年 10 月 23 日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本， ，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用 。9.9. 上海市配套商品房建设启动上海市配套商品房建设启动2002 年，上海市“100 万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有 5 块基地共 72 万平方米。此工程建设拟每年
5、新开工 100 万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积 70 平方米左右为主导房型，价格控制在每平方米 3000 至 3500 元左右。10.10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国际信托产品在沪推出新上海国际大厦项目资金信托计划。市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为 2.3 亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币 5 万元，预计可获得的年收益率达 4%。11.11. 上海明确上海明确 20032003 年底创建国家园林城市年底创建国家园林城市上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到 2003 年底创建国家园林城市，中期目标实现市
6、民出门 500 米可见 3000M2大型绿地，出门 3 公里有一座300 亩以上的区级公园，5 公里范围内有一座 1000 亩以上相当于动物园、植物园大小的市级大公园。12.12. 绿化建设重头戏，绿化建设重头戏， “一纵两横一纵两横”“ 一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿， “两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。在未来几年上海将在苏州河沿岸建设 8 块大型集中绿地，新增绿化面积 78 万平方米，从而使苏州河沿岸绿化面积达到 102 万平方米。在沿岸路主干道沿线，除完成 5 万平方米的延中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建 20 块 4 万平方米以
7、上的大型绿地。二、二、上海房地产市场上海房地产市场其它相关信息：其它相关信息：12002 年一季度，上海完成国内生产总值达 1159.53 亿元，比去年同期增长了 9.6%，增幅高于全国水平 2 个百分点。22002 年一季度，全市完成固定资产投资总额 289.7 亿元，比去年同期增长 21.2%。32002 年一季度，上海城市建设计划投资额 542 亿元，其中城市基础设施计划投资额为 219.23 亿元，占总投资额 41.8%。4截止 2002 年 9 月底，全市商品房空置面积为 779 万平方米，其中住宅452 万平方米，比去年同期减少 28%，而空置一年以上的住宅为 222 万平方米，比
8、去年同期减少 28%。三、三、上海房地产（上海房地产（20022002 年年 1 19 9 月）市场数据分析月）市场数据分析1 1、市场信息数据汇总、市场信息数据汇总对对比内容比内容2002 年年 19 月月2001 年同期年同期比例比例%房地房地产产开开发发投投资额资额5649868 万元4300550 万元31.4完成土地开完成土地开发发面面积积1724065M21687415M22.2商品房新开工面商品房新开工面积积17593610M214084173M224.9商品房竣工面商品房竣工面积积11941394M28051371M248.3商品房批准商品房批准预预售面售面积积18511384
9、9 M210260161 M280.4商品房住宅批准商品房住宅批准预预售面售面积积15471370 M2903353 M271.3已登已登记记商品房商品房预预售面售面积积18681336 M212877240 M245.1商品房商品房预预售成交金售成交金额额8884142 M25437138 M263.4商品房批准商品房批准销销售面售面积积18378164 M216660700 M210.3商品房住宅批准商品房住宅批准销销售面售面积积14291527 M213143056 M28.7已登已登记记商品房商品房买卖买卖面面积积12810046 M210126970 M226.5存量房交易成交金存量
10、房交易成交金额额3674325 M22397227 M253.32.2.市场数据分析市场数据分析2002 年 19 月和去年同期相比，房地产开发投资额增加 31.4%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加 24.9%和 48.3%，完成土地开发面积增加 2.2%2002 年 19 月商品房批准预售面积比去年同期增加 80.4%，但商品房批准预售面积和实际预售面积之比仍达到 1：1.009，实际预售面积大于批准预售面积，商品房批准销售面积比去年增加 10.3%。2002 年 19 月商品房预售与去年同期比较，增加 45.1%，登记预售面积达 1868 万平方米。2002 年 19 月登记预售
11、的商品房中，以成交面积统计，住宅占 96.7%，办公占 1.3%，商业占 1.9%。2002 年 19 月登记预售的商品房中，以成交套数统计，小于 3000 元/平方米的低价位商品房占 16.0%，而中价位商品房占 55.2%，中高价位商品房占 20.1%，大于 7000 元/平方米的高价位商品房仅占 8.6%。2002 年 19 月预售的商品房中，以成交面积统计，本市居民购买占 75.3%，外地人士购买比为 19.0%，境外人士购买比为 5.7%。2002 年 19 月登记预售的商品房中，主力房型仍为面积从 70150 平方米的二房或三房，占总套数的 79.5%。2002 年 19 月商品房
12、登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山、分别占全市预售总量的 20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。2002 年 19 月存量房交易继续稳步上升，达 1281 万平方米，比去年同期增加 26.5%，其中住宅占 75.2%。2002 年 19 月已售全市房地产期房抵押建筑面积为 2528 万平方米，约11 万件，比去年同期增加 54.8%，其中个人抵押 10.8 万件，1374 万平方米，抵押贷款金额为 375 亿元，而房地产现房抵押建筑面积为 3702 万平方米，比去年同期增加 14.2%，抵押贷款金额为 857 亿元。综上所述：综上所述：2002 年 19 月上海房地产市场开发投资继续保
13、持高速增长，一级市场上土地出让速度不减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。值得关注的是，第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出下降的态势，也是今年以来首度出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积的情况。商品房价格经过了长时间的上涨之后，其房价重心已移至每平方米5000 元左右，价格范围在每平米 30007000 元的商品房占据了市场总成交量的七成，上海楼市呈现出“价格重心上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。房型面积的交易增长速度是“两头快于中间”，即单套在 70 平米以下的小房型和 150 平米以上的大房型增速加快，占总体比例明显上升，今年上海房地产市场掀起的“小户
14、型热”和“别墅热”，这一状况在交易数据上得到充分体现。贰、上海市高档住宅市场分析贰、上海市高档住宅市场分析一、一、市场概论以及区域概述市场概论以及区域概述市场概论市场概论高档住宅在 90 年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后， （所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米 8000 元以上的住宅）。从 2000 年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂世茂滨滨江花园江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开
15、发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入 2002 年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体， “尊园”、 “国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。单价分布情况示意图：单价分布情况示意图：5 51 1% %9 9% %4 49 9% %0%10%20%30%40%50%60%每每平平方方米米 5000元元以以下下的的楼楼 盘盘从上图可以看出，2002 年前三季度，上海新盘的推案量为 239 个
16、，其中开盘价为每平方米 8000 元及其以上的新盘共计 22 个，每平方米 8000 元以下的中低档楼盘有 217 个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米 15000 元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米 11470 元元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。区域概述区域概述2 12 13602468浦东徐汇卢湾长宁虹口静安在今年新开的高档楼盘中，浦东共有 6 个，徐汇为 3 个，静安、长宁各 2个，卢湾和虹口各 1 个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以及市场占有率情况，从中可以看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场 60%的份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善；另一个原因则
