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1、Fixed Rate Mortgage Loan 房地产抵押贷款的含义: 从广义上讲,抵押 贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作 为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.CAPTER 4固定利率抵押贷款与抵押贷款相关的重要问题o 1、供下期 o 2、意外保险 o 3、抵押登记 o 4、转售即还 o 5、提前还款o 6、抵押贷款违约 重新构造抵押贷款 取消抵押赎回权 房地产的拍卖房地产抵押贷款与按揭贷款的区别 1、所有权转移方式不同 2、牵涉的当事人不同 3、借款目的不同 4、拍卖收入不同 5、当事人享有的权利不同 6、对贷款的支配权不同 7、还款方式不同4.1 抵押贷款利率的决定因素 Determ
2、inants of Mortgage Interest Rates 抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础 上的:借款人愿意为特定时期内使用资金 支付的、作为对这笔资金使用的补偿的 利率，同时又是贷款人愿意接受的利率 。抵押贷款市场利率利 率住房需求替代投资贷款需求贷款供给家庭的数量、收入、大小对其他物品的偏好年龄、品味风险收益率4.1.1 实际利率 The Real Rate of Interest 定义：经济单位将目前收入进行储蓄而 不用于消费所要求的利率。这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从 当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获 得的最低利率。它也等于投资的平均收 益率。4.1.2 利率与
3、通货膨胀预期 Interest Rates and Inflation Expectations 名义利率nominal interest rate(合约利率) 必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确 信这种利率合约足以补偿投资或贷款期 内购买力的预期损失。 任何投资利率都部分地决定于实际利率 与预期通货膨胀率相加之和。 10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一 年后得11000元。如果通货膨胀率为6%， 则实际价值为10377元（110001.06），即 抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。q因此，如果贷款人希望得到4%的实际利 率，必须要求比10%多一点的名义利率。4.1.
4、3 利率和风险 Interest Rates and Risk 1、拖欠（违约）风险 Default Risk借款人borrowers违约拖欠本息。2、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险 Prepayment Risk当利率降低至合约利率之下时贷款被提前 偿还的风险。 4、法规风险Legislative risk指市场运行法规环境的变化。5、其他风险Other Risks 如流动性风险liquidity risk4.1.4 A Summary of Factors Important in M
5、ortgage Pricing(定价) 抵押贷款定价可表述为：i 为贷款利率r 为实际利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率n年期贷款 贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形 成预期。4.2 抵押贷款付款模式的发展 Development of mortgage payment patterns 4.2.1 早期的抵押贷款模式 q1、首付高，50%以上 q2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押 价值4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAM the Constant Amortization Mortgage Loan 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强
6、,房屋贬值可能性 降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan) qAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.CAM的计算 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还CAM的特点 付款额逐期递减贷款余额逐期递减逐期递减金额PaymenttN0BalancetN0Example A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12
7、percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. Solution 逐期递减金额4.2.3 充分摊销.等额还款CPM Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage LoanMLC被称为贷款常数Mortgage loan constants
8、, 是年金折现因子的倒数CPM的特点 摊销额逐期递增摊销递增金额CPM的特点 贷款余额加速递减利息逐期递减Example . SolutionAnalysis of Principal and InterestMonthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears 未清偿贷款余额 Outstanding loan balance即24年加5个月才 偿还一半本金Outstanding loan balanceYears 4.3 CAM与CPM的比较CAMCPM差异现值60000.00 60000.000.00利率0.120.120.00初始付 款
9、766.67617.17149.50首月摊 销166.6717.17149.50利息总 额108300 162181.2 053881.20贷款余 额直线下 降先慢后 快降前者更 快降 付款总 额168300.0 0222187.2 053881.20付 款 比 较Years 贷 款 余 额 比 较Years 从CAM转向CPM的前提是: q贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值 将不变或增加 q一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈 现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的 拖欠风险. q尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值 是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余 额的水平。4.3.2
10、 贷款余的计算 Determining Loan Balance 1、利息剥离法余额为剩余付款额的现值i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t2、贷款余额因子MBLF法 Monthly Loan Balance Factor由4.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本 Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs 1、法定费用Statutory Costsq与产权交易、记载有关的法定付费，是借款 人为政府机构提供的服务而支付的，它不影 响借款成本。 2、对第三方的支付Third-Party Chargesq对一些服务（如法律费用、估价、
11、测量、对 过去的审查和产权保险）的支付。这些支付 不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关 。3、附加筹资费 Additional Finance Charges 1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额 外收入，影响借款成本。 q贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷 款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人 认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固 定费用。 q贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的 利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得 的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定 费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人 将利率增加到12.25%以补
12、偿1000元的起始费用。1 年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入 ，1000元不能被完全补偿。2、贷款折扣费用 loan discount fees 贷款人对贷款所打的折扣，又称点数（ points），根据一定的贷款额谈判的条件 ，从合约贷款额中直接扣除。 合约贷款额60000元，折扣3%即1800元 ，贷款人实际向借款人付款58200元。而 借款人被要求分期偿还60000元。 贷款折扣费用增加了借款成本。贷款折扣存在的原因 （1）贷款人从利率的上涨中获利 （2）控制不同借款人之间的风险差异贷款费用和借款成本 Loan Fees and Borrowing Costs 有效利息成本e
13、ffective interest costContractual loan amount $60000Less: Original fee 1800 Net cash disbursed by lender $58200 Amount to be repaid: $617.17for 30 years , based on $60000 contractual loan amount.4.3.3 年百分比利率APR annual percentage rate 为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求 高额贷款费用的行为,美国国会通过了贷 款信任法案（Truth-in-Lending Act)，
14、要 求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分 比利率，即每增加一百分比的折扣费用， 合约利率加0.125%。 如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则4.3.4 贷款费用和提前清偿 Loan fees and Early Repayment 设提前5年清偿,有效利息成本是多少?5年后未偿还贷款余额为58596元收益率和提前偿还时间的关系 Relationship between Yield and Time 一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款 的有效利息成本总是等于合约利率。 二、有贷款费用，则有 q有效收益率会高于合约利率 q提前清偿越早，收益率越高不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关系提前清偿
15、罚款 Prepayment Penaltiesq目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本; q2、利率下降时不容易被再投资; q3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷 款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款则 为1758元,则借款人的有效利息成本为:4.3.5 CPM 的定价 Pricing CPMs 如30年期，预期10年被提前清偿的抵押 贷款的竞争性收益率是13%，将贷款定 价为12%的名义年利率，应收取多少折 扣费用才能保证13%的收益率？ND=Net disbursement as percent of total loan折扣点数计算 收取5.5%的起始费用可实现13%的收益率。4.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题 Inflation an Mortgage Pricing Problems CAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押 贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双 方产生很大影响。4.4.1 对贷款人和借款人的影响 Effects on Lenders and Borrowers 30年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的 利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价） 每月真实付款(real pay
