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1、限价房业主的建议书市国土资源和房屋管理局：我们是中海金沙馨园和保利西子湾的限价房业主，政府在关键时刻给予限价房业主很大的支持和帮助，我们非常感激。近日获悉贵单位正在组织开展限价房政策修订工作，为促进立法公平，管理办法顺利实施，现希望将我们广大业主对限价房管理政策的有关疑问和意见反馈给你们，供政策研究制订时参考。原限价房管理办法存在的疑问广州市限价商品住宅销售管理办法（试行） （以下简称“管理办法” ）第十五条规定：限价房自办理房地产权属登记之日起 5 年之内不得出租和转让。5 年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场
2、价格与限价房购买价格之间差价的 70%计算。第十六条规定：已购限价房者自办理房地产权属登记之日起 5 年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前，申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满 5 年的，应当按照规定补交土地收益价款。业主疑问一：为什么管理办法规定必须补交增值收益，而不是参照其他兄弟省市规定，一定年限内禁止交易，其后自动转为普通商品房可自由上市交易？从限价房的定义可以看出，
3、限价房属于商品房，而非保障房，是政府与开发商通过协商地价出让而适当限定房屋出售价格，是引导和控制市场房价的产物。管理办法第三条：限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中低收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控政策。因此，限价房本身就是政府让利于中低收入阶层的商品房，是帮助和支持中低收入者，在限制上市交易、限制投机炒作若干年后，应自动转为普通商品房后享有和商品房一样的完整产权，限价房业主与商品房业主一样享受土地增值部分和房屋增值的财产性收益。不是政府投资、政府收益、政府具有产权的特殊房产。如果现行管理办法要求业主补交房产增值收益，那么与推出限价房的目的不一致。业主疑问
4、二：规定中的补交土地收益价款，70%的比例从何而来，有何依据？管理办法指出是补交土地的收益价款，但计算方法却变成了按照房产增值收益的比例来计算，这和土地收益价款的计算方法不相符。另外管理办法为何确定房产收益部分的 70%作为土地收益价款，难道土地占房价的70%？即使把政府当初让利部分作为市场投资，按照市场原则也应按照收益与成本成正比的原则来确认房子转手后个人与政府的分成比例。按照如果按目前政府收 70%收益来看，我们可以理解成政府补贴了购房者 70%的购房成本。而事实上，以“阳光家园网”限价房与同楼盘商品房销售平均价格对比，政府让利部分约为 30%。按照这个差价补交办法，房价涨的越高，业主前期
5、投资得到的回报越小，政府拿走的部分越大，损失越大；相反如果房价跌破当时业主购买价格，政府收益为负，还需要倒贴业主。回头看，再次发现政府实施限价房政策的本意是好的，为了帮助夹心层，但结果却是商品房不需要持续向政府交增值收益，而限价房收被持续收取增值收益，这说明政策设计确实比商品房还苛刻，剥夺了限价房业主通过劳动改善自身生活的权利。政府要促进公平，应该向富人征税，补贴穷人，在政策上保护和激励中间阶层成长，而不应该限制中下层百姓致富，而补贴富人。这显然不是限价房建设的初衷，不能把对夹心层的帮助变成捆绑限制。业主疑问三：为什么购买时只是享受市场价与限价之间的优惠，在转让时候要计算房产的增值部分来补偿？
6、以金沙洲地区两个限价房小区为例，这两个限价房小区都配建有商品房，限价房业主购买时享受的是购房时市场价与限价差额优惠，但却要补转让时商品房价格与购买时限价房价格的差价，这显然有失公平。而且，如果政府允许从购买后第一时间起就可以提前补偿政府优惠部分资金，广大限价房业主早已有能力提前补交当初政府的地价让利，成为真正的商品房业主（只设转让时限） ，但只允许等到 5 年期满时补交，不能提前补交的政策，造成了现在这个差价将大大高于买房时购房者享受的优惠幅度，造成了再次不公。另外这个计算还没有考虑通货膨胀、税费、利息等因素，如果政府拿走 70%的收益，计算以上因素，业主的房产是大幅贬值的，业主的损失随着时间
7、推移越来越大。业主疑问四：限价房的建筑质量和品质与其他商品房有巨大差异，如何参考周边商品房价格来定价？政策中参考同一地段商品房价格来计算的方法存在不公。以金沙洲两个限价房为例，这两个限价房小区都配建有商品房，当时商品房价格大约在 8000-9000 元/平，而限价房大约是 5500-6500 元/平，约商品房的七折，但商品房的品质、装修标准和位置都比限价房好。保利西子湾的商品房是一线江景房，中海金沙馨园的商品房在小区的中心是楼王，而限价房多出在在路两边噪音大，外部景观和环境也有很大差距。商品房建筑和装修的质量也比限价房好，业主投诉限价房质量问题很多，房子开裂，卫生间漏水，劣质装修不一而足，仅
8、2013 年中海金沙馨园就有上百业主由于厕所漏水被迫重新打烂重建。这充分证据说明限价房与周边商品房各种条件和质量有明显差异。反过来可以说，限价房的性价比并没有人们想象的那么高，而我们为什么买了呢？是因为当时整个社会各阶层对房价上涨感到恐惧，购房压力非常巨大，广大业主为了有套房子解决结婚、生子等迫切问题，不能不选,面对不公平的合同不得不签。业主疑问五：为什么严格限制限价房业主拥有二套住房？对比全国其他省市的限价房管理政策，包括：海南省，北京、天津、南京、南宁、福州、武汉、沈阳、成都、厦门、宁波、余姚、丹东等市，均没有将购买二套住房和补交限价房土地收益挂钩，没有任何城市规定在拥有限价房同时不能购买
9、二套住房，只是对限价房的上市交易作出时间规定。其中天津、宁波市、成都、厦门、余姚、丹东等市没有要求限价房在持有一定年限后补交土地收益，达到规定年限后可自动变为商品房进行自由交易。海南省、北京市管理办法并未提出明确的收取比例，而是由市场和政府多个部门联合确定合理的补偿比例。可见，广州市的限价房管理办法是全国最为苛刻的，这么苛刻是否有必要，是否有充分的理由？而且限价房既在准入时已严格审核把关，没有必要再次设置严苛的退出条件。政策应保护合理的住房需求，抑制投资投机性购房，限价房业主显然不能参与投资投机性炒房。但如果按照现行政策规定及房价，限价房业主又不可能买第二套房，丧失了改善住房条件能力。这再次显
10、示政策只保护和支持富人、限制中间阶层合理需求的错误导向。业主疑问六：这个政策将可能导致某些畸形的社会现象按现行政策规定，在房产继承、购买、赠与、离婚要析产时，限价房业主必须交足所谓的几十万元、甚至上百万元的土地收益价款给政府，若交不了这笔钱，这样就导致不能继承，不能离婚。可以想象，为了逃避这个费用，为了达到目的，将有很多不可预见的钻孔子手段出现，也可能有很多违反社会公德良俗的现象出现。我们的建议一、建议政策调整为一定年限内（比如 5 年）上市交易，需要补交土地收益，在一定年限后自动转为普通商品房，免于补交土地收益。 二、建议解除业主购买二套房与补交限价房土地收益挂钩的政策，让业主拥有改善住房条
11、件的权利。几个需要正视的现实问题当初政府在制定政策时，对限价房业主的定位不够清晰，所以才有这样严苛的政策，对推出限价房的初衷态度模糊，对转让限价房退出和转让持排斥态度，所以我们觉得相关部门应正视以下几个问题：1、限价房业主并不是社会的最底层，他们是社会的中间层，据了解购买限价房的大部分是中青年省，市，区公务员，大中小学教师，医生，警察，公司白领等，都是各机关和企事业单位的骨干力量，也是整个社会的中坚力量，他们具有良好的素质和较好的成长空间，他们只是在当时情况下没有能力买商品房，不是永远买不起商品房，不能因为当时差一点支持买不起商品房而选择了限价房后，就要求他们背负着沉重的补偿地价收益的压力，持
12、续不断的为限价房付出。现在因为工作调动、子女上学等，卖房买房是正常选择和需要，他们也应该享受这样的权利。但我们看到政策开始支持了他们，但现在反而限制了他们，增加了他们改善自身生活水平的负担。2、推出限价房的目的是调控房价并让更多人买得起房住，而不是通过限价房来实现政府投资。按照现行政策，政府在商品房上的政策远比限价房宽松，这就导致了放宽空间给富人，限制中间层，影响了社会公平，偏离政府壮大中产阶级，促进社会公平的初衷。3、在房价高企的今天，限价房业主出让时补交 70%土地收益款，没有现实的可操作性，没有几户交得起这么庞大的数目，业主的需求合理需要得不到满足，势必会引起新的社会矛盾。限价房业主对政
13、策修订有参与权、表达权、知情权，政府制订限价房新政策应该邀请限价房业主代表参与，以便使新政策更加公平合理。现阶段处于社会矛盾尖锐时期，管理制度的不合理有可能进一步激发社会矛盾。希望国土房管部门重视广大业主意见，对不合理的政策作出调整，在保证政府政策有效性的同时，不能损害业主权益，以促进社会公平和稳定。各位业主：据悉广州市国土资源和房屋管理局正在着手修订广州市限价商品房管理办法 ，原管理办法中有对全体业主非常不利的条款，虽然当时各位业主因急需购房不得不签署合同，但该管理办法和购房合同与全国其他省市的管理办法相比较明显最苛刻、最不公平的。其中最主要的不合理条款是：“原限价房管理办法规定：限价房自办
14、理房地产权属登记之日起 5 年之内不得出租和转让。5 年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住宅市场价格与限价房购买价格之间差价的 70%计算。已购限价房者自办理房地产权属登记之日起 5 年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前，申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满 5 年的，应当按照规定补交土地收益价款。 ”假如按照这个办法操作将有两个后果。一是房价上涨越多，我们业主损失越大，本来购买房产的财产性收益应该归业主，但却 7 成上交了政府，这不合理。二是有很多业主因为调动工作、子女上学等原因需要换房、买房改善住房条件，因为按规定需要补缴政府巨额的土地收益差价而被迫放弃。业主享受改善自身住房条件的权利，不能因为购买了限价房就丧失改善住房条件的权利。
