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1、信达地产信达地产 上海景时八一湖投资基金（有限合伙）上海景时八一湖投资基金（有限合伙）一、一、项目基本概要：项目基本概要：基金计划规模基金计划规模： 总规模7.8亿（7.3亿可成立）第一期：3.9亿第二期：3.9亿 投资人预期收益及期限投资人预期收益及期限：A类投资人预期收益及期限1.5年 （年化）2年 （年化）50-100万9.8%10%100-300万10.5%11%300万以上（含）11.5%11.8%B类投资人预期收益期限25%-45%4年收益分配：收益分配： 每年分配沿海景荣基金保证上述收益为客户实际收益（与目前信托计划中的客户收益方式一致， 即客户收益不实行代扣代缴而实行客户自行申
2、报方式）。融资企业融资企业： 信达地产（600657.SH）资金用途资金用途：定向投资于信达地产开发的长春八一湖高品质宜居住宅项目退出机制：退出机制： 股权部分由原控股股东信达地产全资子公司“吉林信达金都置业有限 公司”承诺按照市场公允价格回购基金持有股权；风控措施：信达地产（风控措施：信达地产（600657.SH600657.SH）”对基金提供的贷款本息偿还提供担保对基金提供的贷款本息偿还提供担保 等等（详见第（详见第4 4页）页）。二、二、交易结构交易结构三、三、项目具体情况项目具体情况市场介绍：市场介绍： 长春，吉林省省会,同时也是东北地区的中心东北地区的中心城市, 同时也是中国区域性中
3、心城市区域性中心城市。 中国最大的汽车工业城市。中国建成区面积和建成区人口第九大城市。中国特大城市 之一。中国十五座副省级城市之一。长春房地产市场近年保持上升势头，尤其自2006年开始，市场发展速度加快，长 春市房地产近年来相关走势如图： 保利、万科、中海、恒大等知名房企分别已在长春取得数个地块。大牌开发商的 进入在加速市场热度上升的同时亦在加剧后续市场的竞争。市场泡沫很低，是东北地市场泡沫很低，是东北地 区最后一块价值洼地。区最后一块价值洼地。综合因素判断，虽然调控会对市场造成一定影响，但不会限制长春房地产市场整 体发展的趋势，市场长期内将继续稳定发展。市场长期内将继续稳定发展。项目位于高端
4、住宅板块核心区，是高新区未来重点推进的区域，主要依托八一水 库滨水资源、新市政府公共资源，区域内重点企业带来丰富的客户资源。项目地块紧邻八一湖，周边紧邻和记黄埔地块；地块周边的配套设施正在逐步完 善，居住氛围将很快形成。长春属于缺水城市，八一湖拥有城市中不为多见的大面积 水域及生态景观，并有良好的景观规划，其为城市内极度稀缺的资源。项目数据项目数据：项目损益表预测：项目损益表预测：四、四、风控措施风控措施1. 债权部分通过委贷方式由中信银行长春分行、浦发银行长春分行提供给项目公 司，并由信达地产（信达地产（600657.SH600657.SH）提供本息偿还的责任连带担保）提供本息偿还的责任连带
5、担保； 2. 基金持有项目公司股权及董事会董事席位均超过1/3，享有实质性的一票否决 权； 3. 基金向项目公司派遣财务、工程等监管人员，但不参与经营。 4. 基金管理人认购B类2000万元，占B类总规模的10%，基金在没有归还通过社会 募集的1.8亿元B类本金之前，GP不收回本金。 5. 当项目公司销售进度完成90%或基金投资满4年， “信达金都”承诺回购基金 持有的全部项目公司股权，回购价格由拥有相关资质的第三方按照公允方式评 估。 6. 基金管理人聘用专业人员为项目公司的经营决策提供咨询，参与产品定位、预 算管理、销售计划等影响项目公司盈利能力的重大决策会议，提升项目公司的 盈利能力。7
6、. 存续期内每季度由基金管理人提供一次投资报告，每年聘请会计师事务所出具 年报及其审计报告。 五、五、项目敏感性分析项目敏感性分析六、融资主体介绍：六、融资主体介绍：经国务院批准国务院批准，由财政部独家发起财政部独家发起，中国信达资产管理股份有限公司于2010年6月 29日在北京成立。2012年，中国信达资产管理股份有限公司引入全国社会保障基金理全国社会保障基金理 事会事会、UBS AG、中信资本金融控股有限公司和Standard Chartered Financial Holdings四家战略投资者，公司注册资本为30,140,024,03530,140,024,035元，四家战略投资者合计
7、 持有公司16.54股份。公司性质为非银行金融机构非银行金融机构。经核准，中国信达资产管理股份 有限公司的经营范围为： 收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资 和处置； 债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置； 破产管理； 对外投资； 买卖有价证券； 发行金融债券、同业拆借和向其他金融机构进行商业融资； 经批准的资产证券化业务、金融机构托管和关闭清算业务； 财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问； 资产及项目评估； 国务院银行业监督管理机构批准的其他业务。 九十年代以来，特别是亚洲金融危机后，各国政府普遍对金融机构不良资产金融机构不良资产问题 给予了极大关注。我
8、国国有商业银行是金融体系的重要组成，是筹措、融通和配置社 会资金的主渠道之一，长期以来为经济发展提供了有力支持。然而，在1995年银行法出台之前，国有银行是以专业银行模式运作的，信贷 业务具有浓厚的政策性色彩，加之受到九十年代初期经济过热的影响，以及处于经济 转轨过程中，在控制贷款质量方面缺乏有效的内部机制和良好的外部环境，从而产生 了一定规模的不良贷款。此外，在1993年之前，银行从未提取过呆账准备金，没有核 销过呆坏帐损失。这样，不良贷款不断累积，金融风险逐渐孕育，成为经济运行中一 个重大隐患，如果久拖不决，有可能危及金融秩序和社会安定，影响我国下一步发展 和改革进程。 鉴于上述情况，在认
9、真分析国内金融问题和汲取国外经验教训的基础上，我国政 府审时度势，决定成立金融资产管理公司，集中管理和处置从商业银行收购的不良贷 款，并由中国信达资产管理公司先行试点并由中国信达资产管理公司先行试点。信达地产股份有限公司（股票代码600657.SH）是中国信达旗下房地产开发上市公 司，由信达投资有限公司控股。公司下属包括具有一级开发资质在内的房地产开发、 投资企业15家，开发项目主要分布在上海、宁波、绍兴、嘉兴、台州、合肥、海口、 成都、乌鲁木齐、青岛、太原、长春、沈阳、阜新等城市，在当地具有较强的市场影 响力。公司开发的产品多次获得包括我国房地产开发领域最高奖项“广厦奖”在内的 多项荣誉，并
10、在立足于扩展已进入城市发展空间的基础上，加快进行全国化战略布局。公司从股东利益出发，逐步构建了较为完善的法人治理结构，有效提升了公司规 范运作水平。公司荣获“20112011中国房地产上市公司综合实力百强中国房地产上市公司综合实力百强”，在上海证券交易 所评选中曾荣获“2010年度信息披露奖”提名，在第三、第四届中国上市公司市值管 理高峰论坛上连续两年获得“最佳创富IR奖”。公司股票入选上证公司治理指数样本 股、上证180指数、上证基本面300指数和上证基本面500指数样本股。公司以房地产开发为核心，以持有型物业经营、房地产金融业务和物业服务为支 持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动
11、的发展模式，继续稳健经营、稳 步发展，为企业创造更好效益，为股东创造更大价值，为社会创造更多财富。七、七、基金公司介绍基金公司介绍沿海基金由沿海集团与景荣资本联合设立，致力于成为领先的金融服务提供商， 专注于为中国的城市化进程提供金融整合解决方案。依托沿海集团对房地产领域的深刻理解和超过20年的成功运作经验，我们能够清 晰地认识到投资和开发过程中的风险，并有能力和经验分散这些风险以保证投资的安 全。 依托景荣资本的丰富的国内外资本资源以及纯熟的运用各类金融工具，我们通过 资本运作实现资本的保值与增值，为投资人创造最大化的利益。景时房地产夹层投资基金是沿海基金独立自主研发的一支项目制基金群产品，景 时基金以投资人的资金安全为第一诉求点，专门为拥有卓越品牌的大型房地产开发企 业提供夹层融资服务。房地产与金融是沿海基金的两大基因，我们通过对这两个领域的有效整合，激发 房地产的人文属性、科技属性与金融属性，顺应行业发展趋势，致力于为中国的金融 地产行业发展开辟一条健康、稳健、科学的发展之路。钜派投资内部文件，未经允许，请勿复制或向公众市场公开传播。此文本中提及的信息仅供投资者参考，不构成投资建议或要约。 其各项内容，最终以正式产品合同为准。
