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1、买买一一手手房房全全套套流流程程及及注注意意事事项项买买一一手手房房：第第一一步步 了了解解行行情情 买买一一手手房房：第第二二步步 挑挑选选房房源源 弄弄清清楚楚购购房房目目的的 买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无 异有两个目的，一是居住，二是投资。用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要 求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引 起的生活要求变化程度来确定。用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租 机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要 考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回
2、报风险等因素。用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并 不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济 实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了 解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的 同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为 了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还 要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！商商品品房房面面积积计计算算规规则则在我国
3、大部分城市，根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商 品房按 “套”或“单元 ”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元 内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商商品品房房销销售售面面积积 = =套套内内建建筑筑面面积积 + +分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积其中，套内建筑面积 =套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中 包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、 户内楼梯（按投影
4、面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1 米，其余部分最小净高不低于1.5 米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不 算使用面积。每户阳台 (无论凹、凸阳台 )面积在 6 平方米以下的，不计算使用面 积；超过 6 平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2 折算计入使用面积。套套内内墙墙体体面面积积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共 用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空 间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积 的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台
5、建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则 进行计算。单单元元分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积由由两两部部分分组组成成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为 整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的 50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等， 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公公用用建建筑筑面面积积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已 作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建 筑物的公用
6、建筑面积。将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公 用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊 系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑 面积分摊系数 套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4 左右。买买一一手手房房：第第三三步步 房房屋屋验验证证 查查看看开开发发商商资资质质购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证 ”、“二书 ”，这 是法律对销售方的基本要求。“五证 ”是指 国有土地使用证 、建设用地规划许可证 、
7、建设工程规划 许可证 、建设工程施工许可证 (建设工程开工证 )、商品房销售 (预售 )许 可证 。“二书 ”是指 住宅质量保证书 和住宅使用说明书 。 “五证 ”中最重要的是 国有土地使用证 和商品房销售 (预售 )许可证 ， 两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售 (预售 )许可证 的预售范围为 本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书 ”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房 交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。验验证证房房屋屋内内部部设设施施买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝
8、向再理想，都会 给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经 验，附上 36 条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并 逐条检查看一看。 门门1门的开启关闭是否顺畅？2门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）3门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 窗窗5窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不 能有缝隙。6开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？7窗户玻璃是否完好？8窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 地地板板9地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
9、10地板间隙是否太大？11柚木地板有无大片黑色水渍？12地脚线接口是否妥当，有无松动？13地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 顶顶棚棚14顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说， 与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用； 如果裂缝与墙角呈45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重， 该住宅有严重结构性质量问题。15看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点 ”，是石灰水没有经过 足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。16顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子 的住户，
10、那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？19墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21内墙墙面上有否石灰爆点？ 厨厨厕厕22厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂 痕有时细如毛发，要仔细观察。23坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？24浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水水电电25厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑 是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。26砖缝有无渗水现象
11、？27厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？28水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？29卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要 流进居室内。30出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 31您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。32自来水水质怎么样？其其他他33厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？34试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插 座的位置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的 设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范 ， 规定每套住宅回
12、路数不宜少于5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。35供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分 供水管采用铜管。铜管可安全使用50 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质， 铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。36试煤气热水器开关是否妥当？ 37居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有 较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。考考察察周周边边环环境境及及其其他他交交通通状状况况位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通 状况的优劣主要从以下几方面考虑：A
13、、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛； 公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋 到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽 车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干 道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出 入口，路面状况如何等。D、是否有交通管制。如，行车是否受速度、方向、行车路线的限，有无停车场， 路边可否停车等。
14、社社区区环环境境考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面 积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积 越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设 计一个社区。好的居住区容积率不能超过5，绿化率不能低于30%。现在人们常 常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比 例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化 环境的好环。楼间距也是一个可以泄露发展商“秘密 ”的指标。楼间
15、距太窄不仅影响各楼 体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么 绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型 绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推 出和落实都是社区环境的更新。买买一一手手房房：第第四四步步 签签认认购购书书 签签认认购购书书需需注注意意的的问问题题签订认购书时，购房者应注意以下问题：购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方 初步意向达成一致后，销售经理都会向购房者出示该公司的认购书，并按认购书要 求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地
16、审阅认购书，并向销售 经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条 件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款， 定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购 书一般包括以下基本条款：(1)当事人双方基本情况：卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话；有的开发 商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清 楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明 其代理关系；买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类；代理律师事务所名 称、地址，代理律师姓名、电话；(2)认购物业名称、房号、地址；(3)房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格（币种）、总价额；(4)付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付， 期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就
