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1、*山东房地产策划营销代理十佳荣誉泰华曼哈顿项目 全 程 营 销 策 略 报 告山东房地产营销策划代理十佳荣誉报告前沿明确我们的目标销售，变现回笼品牌，永续经营山东房地产营销策划代理十佳荣誉报告结构营销攻略项目自身分析项目定位规划市场背景山东房地产营销策划代理十佳荣誉营销最关切的问题？市场如何？市场如何？客户如何？客户如何？政策如何？政策如何？寻找本项目所在区域竞争力山东房地产营销策划代理十佳荣誉安丘作为潍坊副中心、半小时核心城市圈 ，为其经济发展带 来契机。市场分析2005年-2007年安丘市历年三大产业增长情况安丘消费力情况安丘市历年人口发展状况安丘以工业为支柱产业，因经济效益不佳，对安丘
2、经济带动不明显，增长较缓慢，目前安丘经济处于 潍坊六市之末。 近三年来，安丘人口增长较为缓慢，非农业人口所占 比例较小，不足1/3，城镇化率较低； 此外2007年，将安丘市黄旗堡镇、赵戈镇划归坊子区 管辖。 安丘人口及地域随之减少，经济在一定程度上将受损。 国内生产 总 值 （ 亿 元 ）2005年同比 + / - %2006年同比 + / - %2007年同比 + / - %第一产业27.75.524.60.126.63.2第二产业4623.857.224.06714.6其中：工 业39.724.349.524.85815.0第三产业29.117.433.213.038.916.2总值102
3、.816.511514.5132.512.7人口状 况2005年同比+/ - %2006年同比 + / - %2007年同比 + / - % 总人口 （ 人 ）1046020-0.310481400.20.52农业781052-10.7778019-0.47782660.23非农业26496852.62701211.92752791.91总户数 （ 户 ）3043671.93102391.93138641.17安丘整体消费力不强，但随着 城市化进程发展，农转非现象 增多，工业产业一定程度上拉 动了经济发展，提供部分就业 岗位，从而带动了整体居民消费力。 1053545山东房地产营销策划代理十佳
4、荣誉商业市场：新城区惨淡，老城区旺盛安丘市目前商业市场现状安丘市商业形态仍以街铺为主，以街为市较明 显，集合型商业以批发市场较多，且档次及规划 较低、较混乱；商业中心以佳乐家综超为中心，辐射周围1公里 范围，构成“三横三纵”商业圈，其中商场路及 兴安路最为繁华路段。 安丘市目前商业租金/售价情况在商业中心，租金水平相差较大，单层租金为0.8 -4元/日；其中3-4元/日较少，一般为0.8- 2.5元/日较普遍。其他位置租金单层一般为0.18-0.5元/日，单铺面积80元/以上。 近一年销售楼盘较少，多数为商业街，一二层联 卖较普遍，视位置情况均价一般为2800-4000元/ ；单卖一层，均价一
5、般为4000-4500元/。单间销 售面积以40-60为主，联卖面积以80-100为主 的上下两层 ；同类竞争楼盘情况天下客商贸城从地理位置看：当地人对地块较认可，离商业 中心1公里左右，易借成熟商圈之势； 从产品形态看：立于打造安丘第一高楼，商业 形象较现代，优于目前其他商业，除本项目外 。 从定位规划看：大众路线，一层服饰小商品、 五金小商品，二三层 “佳乐家超市”作为主力 店。 从交通系统看：四面临街，其中三条主要街道 ，外部交通体系畅通无阻。 从营销推广看：广告文案通俗大众化，有些广 告语欠妥，含有贬义，市场口碑不佳。 从产品看：共67000，单层8300左右，只 售一层，共160多个
6、铺位， 30-50，100-200 ， 从销售看：目前认筹量达190个，预计今年五 一开盘。天下客佳乐家山东房地产营销策划代理十佳荣誉商务物业市场：具备商务性写字楼、酒店、公寓产品，安丘 市场存在空白，有较大发展空间；需进行引导。安丘市目前商务市场现状安丘目前尚未有纯写字楼，主要基于以国有 和工业园区企业居多，商贸领域的私营企业 相对较少，多数采取自建及租赁街铺的形式 办公，对纯写字楼市场需求较少； 而短期商务办公主要以酒店为主，东方大酒 店入驻率较高； 目前精装修公寓先后入市，先有去年上市的 青云花园，今年即将开盘的天下客，但两者 推出卖点皆为居住，租赁投资，尚未提及商 务功能。安丘市目前写
7、字楼租金/售价情况招商大厦办公楼：总建筑面积为8060，售价 2000元/。 青云花园精装修公寓，售价2400-2500元/ ； 天下客精装修公寓：售价2500-2600元/ 。山东房地产营销策划代理十佳荣誉住宅市场：市场较成熟，走向人性化居住趋势安丘市目前住宅市场现状目前安丘住宅市场主要以市北区、市南区为 主，响应“北展南优”号召，2003年以来大 力开发房地产，众多住宅楼盘如雨后春笋般 涌出， 2007年施工面积达到308.1万，竣 工面积达106.3万，2008年存量面积将占 很大比例 。安丘市目前住宅楼盘售价情况市南区胜于市北区住宅楼盘，生活配套不完 善的市北区，许多住宅楼盘均为政府行
8、为， 进行团购，整体售价不高，目前在售普通住 宅楼盘的价格为2200-2400元/；而市南区开发楼盘主要集中在和平路向南区 域，其销售价格，达2600-2700元/，此外 市南区东部的青云花园，08年售价可达到 3200元/，受整体全国住宅市场影响，09年 回落到2400-2500元/。 山东房地产营销策划代理十佳荣誉Frequenc yPercentValid Perc entCumulative Percen t valid很好，将改 善安丘 商业业25283. 4 83.4 83.4 无所谓谓3611. 9 11. 9 95.4 不希望进进来144.6 4.6 100. 0 Total3
9、02100. 0 100. 0 客户分析对消费者、经营户、办公人员进行问卷调查，并通过Spss专业统计分 析法得出客户对本项目认识、消费习惯、置业情况、经济实力、投资 意识等。认可泰华泰华品牌，好产品期盼泰华泰华入驻，贴近潍坊FrequencyPercentValid Perc entCumulative Percen t valid知道，而且 去过过17056. 9 56.9 56.9 只是听说过说过10836. 1 36. 1 93.0 没听说过说过217.0 7.0 100. 0 Total299100. 0 100. 0 泰华认知度泰华进安丘认知度山东房地产营销策划代理十佳荣誉客户对本
10、项目看法泰华品牌极度认可， 期盼已久 地段较远 档次中档为主，少量 高端 业态百货、超市、休 闲健身娱乐、餐饮客户对本项目价格预测商业：一层商铺售价接受度 为7500-8000元/，二层商铺售价3500- 4000元/，三层商铺售价2500-3000元/。 公寓与住宅相当，接受房 价在2500-2600元/ 。客户喜好特征商圈认识：老商圈地位不 可动摇 购物情况：佳乐家为首选 地 休闲方式：购物和上网， 较单一 置业情况：住宅购置率较 高，商业因优质产品及放 量较少有关，购置率不高 ，投资潜力较大。 置业能力：中小投资者为 主，承受首付能力5-20万 。山东房地产营销策划代理十佳荣誉政策变动年
11、，稳健为关键，遵循市场、合理定价、平稳消化金融危机影响区域情况：金融危机危及中国许多城市 和行 业，沿海城 市、大城市重创较大；内陆、县城影响较小；影响产品情况：房地产行业伴随着金融危机，形式较为严峻，主要为住宅市场，商业市场创伤相对较小； 投资渠道单一 政策分析存贷利率降低 面对金融危机，国家出台“扩大内需”举措，央 行08年连续降息4次，存贷款利率大幅度降低，有利于房地产兴起； 目前股市低迷，动荡不定，基金、债券、存款回 报率太低，致使房地产投资，尤其商业地产投资 仍成为投资者的首选。不利 ： 客户投资更谨慎、更理性； 客户经济能力受挫。有利 ： 投资渠道单一，商业地产投 资成为首选； 存
12、贷利率降低，拉动内需， 刺激消费、投资。利弊山东房地产营销策划代理十佳荣誉安丘市场整体特征总结政策变动年，稳健是关键； 利大于弊，科学引导，方显成功。政策如何泰华品牌认可、期盼泰华、改变安丘、荣耀城市； 本项目投资客户与自营客户比例为3：2； 以首付能力为5-20万为主的中小型投资客户群。客户如何安丘经济落后，旅游资源丰富，交通便捷、潍坊半小时经济圈，潍 坊南部交通枢纽。 商业市场仍有较大发展空间，“天下客商贸城”已提前抢夺部分客 户资源； 商务功能物业仅有酒店，写字楼、商务公寓尚未体现。市场如何本项目所在区域的竞争力 时机：抓住降息、投资渠道单一的利好政策，快速启动，把握入市 时间节点； 产
13、品：项目新兴产品引入，优于固有老商圈 品牌：客户对泰华品牌高度认可，泰华品牌具有极强的竞争力市场对本项目的影响作用机会威胁山东房地产营销策划代理十佳荣誉报告结构营销攻略项目自身分析项目定位规划市场背景山东房地产营销策划代理十佳荣誉山东世纪泰华集团品牌优势创立于2000年10月 品牌有：泰华新天地、赛诺超市、商务酒 店、早春园超级市场 业务范围：是一家集商业零售、房地产、 酒店、餐饮、物业管理于一体，业态互补 、资源共享的综合性企业集团。 泰华集团子公司： 潍坊世纪泰华购物广场有限公司 潍坊世纪泰华物业管理有限公司 潍坊英派斯健身俱乐部有限公司 山东鸢飞大酒店有限公司 潍坊鸢飞宾悦快捷酒店有限公
14、司 潍坊泰华城开发经营有限公司 山东中鼎置业有限公司 潍坊世纪惠泽广告有限公司集团品牌优势明显，旗下泰华城、泰华广场、 鸢飞大酒店、泰华领域等在潍坊地区享有盛名 ，将为项目的推广提供品牌支持及客户资源。世纪泰华旗下品牌泰华品牌注入，追随者力捧 山东房地产营销策划代理十佳荣誉以现代城市规划理念规划的泰华曼哈顿将成为未 来安丘的新中心其他优势规模优势： 18万方的总体量； 近8万方商业； 600多个停车位（地上242辆/地 下400辆）规划优势： 商业、公寓、住宅一体化的复合 型地产； 商场、购物中心、超市、步行街 综合型的大型商住项目大体量、大影响运营优势： 管理成熟，利于经营 交通优势： 四通
15、八达，展示面佳、易达性强 国际化时尚化山东房地产营销策划代理十佳荣誉强化泰华品牌，借用商家资源，填补市场 空白，树立安丘商业龙头区域竞争力态势分析泰华品牌注入，追随者力捧 三面临街，易达性、可视性 强 规模大，易形成轰动效应 经营管理经验丰富，利于运 营优势劣势机会威胁S：W：O：T：降息、股市低迷的利好政策 城市缺乏有特色的商业项目 项目周边人气骤多 目标客户群的认同区域同类项目竞争 区域消费意识欠缺 区域目前不良市场影响离商业中心2.5公里，较难借 助成熟商圈氛围 招商难度大 租售矛盾突出，后期经营难度 大山东房地产营销策划代理十佳荣誉报告结构营销攻略项目自身分析项目定位规划分析市场背景山
16、东房地产营销策划代理十佳荣誉寻找项目产品竞争力定位思路形象定位产品定位客户定位价格定位功能定位产品规划山东房地产营销策划代理十佳荣誉站在城市运营商的角度，高角度、大范围、大体量，以商业 带动近18万平方米的复合型地产打造成为辐射潍坊南部的新 天地 。形象定位整体项目形象： 潍南新都心潍南新都心商业形象潍南购物休闲 娱乐体验之都公寓 潍南休闲商务汇集地山东房地产营销策划代理十佳荣誉五大商业功能是相互依托，相互循环，形 成项目的“商业骨架” 功能定位休闲娱乐是项目的亮点功能， 餐饮美食是项目的特色体现， 零售购物是项目的基础功能， 商务展示是项目的档次提升， 文化景观是项目的内涵所在。零售购物功能零售购物功能休闲娱乐功能
