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1、成全机构 研展中心 姚强 施佳敏 周丽娜 吴卿 吴思超 黎成2009-7-24苏州日本工业村项目定位建议关键词1性质转变，综合用途购物、娱乐、餐饮、住宿、办公，小型综合体，提供驻留的场所，驻留 的理由关键词2消费趋势，体验中心销售、新品展示、展览、体验馆，这里不是卖场，而是一个亲身感受产 品魅力的消费体验中心关键词3文化植入，日本概念日本商品、日式服务、日本特色、日式主题，在这里体验纯粹的日式消 费，日本风情我们的定位：融合Outlets商业形态的日本文化（消费）体验中心关键 一关键 二关键 三日本文化（消费）体验中心是否有支撑？如何形成融合Outlets商业形态的体验中心？日本文化如何植入体
2、验中心？关键 四经济是否支持？寻找支撑点壹壹日本连续三年是中国第三大贸易伙伴，在日本的对外贸易中，中国已经成为仅次于美国的第二大贸易国。今年两国贸易额有望超过日美贸易，中国将成为日本的第一大贸易伙伴。表明日本对中国的贸易依赖程度 加深。日本进进 出 口（亿亿美元）出 口（亿亿美元）进进 口（亿亿美元）年份金 额额增 长长金 额额增 长长金 额额增 长长20082,667.8513.0%1,161.3413.8%1,506.5112.5%20072360.2213.8%1020.7111.4%1339.5115.8%20062073.5612.4%916.399.1%1157.1715.2%20
3、051844.449.9%1004.5214.3%839.926.4%中日的贸易情况中日进出口贸易频繁，且逐年增量。未来 中国依然是日本举足轻重的贸易国。日本企业、日本文化在中国的快速发展中日贸易额情况表日本对华投资的额度一直都处于外资对华投资额度中的前四位，在经济大势不佳的情况下仍然出现恢复性增长，预计在未来会稳步增长。日本在华投资情况40.7亿美元29.9亿美元36.5亿美元日本在华投资力度强势。日本在华投资金额状况表日本企业、日本文化在中国的快速发展根据公布的有关材料，日本在华人数不断的增加，目前海外日本人长住者最多的国家依次为美国、中国、巴西和英国。常住中国的日本人从1996年的不到2
4、0000人，已经上升到2008年常住中国15万人左右，仅上海就近50000多人常住日本人。 日本人在华人数日本在华就业，求学的人数飞速增长日本企业、日本文化在中国的快速发展目前，苏州共有日企达到近700家，其中包括三菱、三井、三洋、富士、松下 、丰田、索尼、sharp、日立、富士通等国际知名的电子企业。苏州的常住日本人 口距不完全统计已经接近7000人。上海共有日企达到1016家，其中有索尼、松下、日立、佳能等日本名企。上海 的日本常住人口不完全统计为47794人，接近50000人。日本企业苏州、上海两地情况日本知名企业，特别是电子企业，众多在苏沪设立分部， 中国是日本企业的重要市场日本企业、
5、日本文化在中国的快速发展哈日风日本文化在中国动漫风 日剧潮 日本文化和风潮受到中国年轻一代追捧，日本服饰、漫画、剧集、饰 品等成为潮流货品，成为“潮货”。日本企业、日本文化在中国的快速发展日本品牌在中国日本品牌在电子数码、日用品、饮食、服饰各个领 域，都有不少知名品牌在中国的美誉度较高日本企业、日本文化在中国的快速发展苏州科技城是科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建的大型 科技创新基地，是国家十一五重大科技基础设施建设项目。发展目标是构造完善的研发创新体系形成从研发、试制到产业化的较为完善的服务链，打造“后园区”时代。国家重点建设项目，前景良好高新技术及产品研发创 新高地聚集各类研发创新精英
6、 的人才高地自主知识产权成果转化 与高新技术产业的辐射 高地项目所处环境的优势大环境：苏州科技城n 科技城内环城高速延伸处在建n 新区管委会已经搬迁至科技城n 部分大型企业已入驻，包括微软， 特谱风能，雪樱汽车等 n 已在建和建成青山绿庭、Max未来 等住宅小区n 教育包括省重点文昌中学以及全 外籍教学的伊顿国际学校n 生活空间等配套商业已经成活， 入驻建行、工行和餐饮娱乐等，且有 一定人气教育：省重点文昌中学居住：Max未来产业导向，配套不断完善，区域升值潜力巨大商业：生活空间产业：生活小区大环境：苏州科技城项目所处环境的优势项目所处环境的优势小环境：日本工业村n 约133万平方米开发面积。
7、 n 已有住友电工等4家日本企业入驻。n 在华东地区的日资企业中，已取得了较高的知名度。日本工业村未来提供了人口支撑日本城位于旧金山Downtown以西，占地约2.02万平方米，現有居民约12000人。开业于1968年，以浓缩的形式使人感受到日本的文化。现已成为游客游览旧金山的必到之处，也是 日裔美人在美国发展经济及文化的大本营。布局：中心：和平广场，兼具现代和古典的五重 塔 ，“和平宝塔”。五重塔是日本风景图片里经常可以看到的古塔 ，散发着着日本特有的古朴和优雅。四周：三座购物大楼，各两层存在的成功案例旧金山日本城有日本感觉的建筑风格和街 道空间存在的成功案例旧金山日本城商场内的装修风格很日
8、式日本城内经营的店铺都为日 本特色，餐饮大多日式料理， 商品以纯正的日本货居多存在的成功案例旧金山日本城双语的标识，餐饮店内日本语菜单，细节中都透露着日本元素日本城内种植成片樱花，每年4月樱花盛开时，举办庆典活动樱花祭，届时提供日本食物、日式淋浴和日本 歌舞表演。存在的成功案例旧金山日本城旧金山日本城从布局、建筑风格、街道感受，到商铺经营内容、 装修风格，甚至是细节和活动，都渗透了日本文化。其成为了著 名的旅游和购物景点，已经成为当地日本人的居住和生活基地。日趋频繁的中日贸易活动，不断增长的在华日本人 口和日本企业，逐渐盛行的日本文化和日本品牌。项目所处的苏州科技城内日本产业村未来良好的发 展
9、契机，提供的产业和人口支撑。美国旧金山日本城的成功案例。日本文化（消费）体验中心我们要的是： 纯粹和集中的日本概念 ALL FROM JAPAN “纯日本“日本的文化、日本的商品、日本的服务、日本的特色 ”全日本”日本的产品、日本的餐饮、日本的娱乐、日式的住宿 “最新的日本”新产品中国首次公开发布、公开展览、公开销售我们要的是：一个全面接触日本产品的中心一个深度领略日本文化的景点一个在华日本人的精神领地贰确立产品业态和物业组合日本成功的Outlets案例借鉴日本御殿场 Premium Outlets特点：距离东京个小时车程，拥有自然河 道，旅游观光和购物休闲相互结合，能够有 效延长顾客停留时间
10、。占地面积：17万平方米建筑面积：2.22万平方米停车位：1700个年营业额：约9.2亿人民币日本横滨海湾玛丽娜 Yokohama Bayside Marina特点：主题式Outlets，利用滨海特点，以建 筑空间、店铺设计、街道布景营销活动等手 段，营造美国东海岸风味的港口街道。业态组合：商店+旅馆+卖场营业额：约12.7亿人民币与休闲旅游结合，足够的停车空间结合自然资源的主题式 Outlets，功能复合中国成功的Outlets案例借鉴北京燕莎 Outlets特点：由厂房改建的仓库式建筑。建筑面积：目前35000平方米，二期扩建至 95000平方米。停车位：目前1300个，二期扩建达2000
11、个。业态组合：A、B座为购物功能的卖场，C座包 括餐饮、休闲、保健、美容美发、金融服务等 方面。已入驻麦当劳、星巴克、棒约翰、东来 顺、权金城、同仁堂、国美等知名品牌。C座 还特设奥莱生活馆。年销售额：约9.4亿人民币功能复合的一站式MALL，足够的停车位中国成功的Outlets案例借鉴上海青浦 Outlets占地面积：16万平方米建筑面积：11万平方米停车位：2000个业态组合：整体分为三大功能区。南部A区主要经 营世界一线品牌服饰，辟有专门的中西式快餐美食 区；中部B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国 际二线品牌以及国内著名品牌；北部C区建筑面积 达3万平方米，为大型餐饮娱乐区。 销售业绩
12、：购物提袋率超过70%，2007年上半年销 售额达到4亿元。已成为一处“旅游景点”，功能复合，足 够的停车位成功Outlets案例的借鉴点【周边资源融合与主题营造】可融合周边的景观资源或者是旅游资源，并将某个主题或者文化注入项目 ，使其不仅仅是一个“卖场”，使其能够成为一个有文化内容的“景点”。【物业组合】功能复合，不仅仅是购物功能，配套一定的餐饮、娱乐、旅馆等，能提供 让人们驻留的功能。【停车方式】由于位置往往较偏，必须配备足够的停车场。至少每55平方米建筑面积要 配备1个停车位。量贩日本电器专卖【市场机遇与项目结合】1。日本的电子数码技术代表世界最尖端的水平2。日本电子产品在中国的知名度“
13、一等在美国，二等在日本，三等在中国”，完全的MADE IN JAPAN，完全不同于国美，苏宁，新的购物模式，更高品质的产品 模式3 。电子制造在苏州是支柱产业之一，量贩日本电器专卖概念与大环 境有一定契合4 。市场存在空白，前景较为看好某网站针对消费者购买电子电器产品倾向的地点、产 品关注点、促销方式等进行民意调查，部分结果如下：客户调研结果确定量贩电器专卖的形成Q:如果你打算购买电器，一般会选择去哪 些地方购买？Q:你购买产品的主要因素有哪些?Q:你更看重电器卖场的哪些方面？Q:你喜欢哪种促销方式？在购买电子电器商品时，消 费者倾向于选择品牌好的， 产品较集中且有价格优势的 大型专业卖场相比
14、品牌专营店，百货商场，53.9%的 消费者更愿意到电器卖场购买相关产品相比促销员服务，产品数量，营业面积 34.3%的消费者在选择卖场时更看重品 牌和产品种类的繁多相比促销员促销，87.3%的消费者在选 择产品时更看重产品品牌与价格关于促销方式，61.7%的消费者更倾向 于以某种产品品牌为中心，推销此品牌 适合自己的相关产品客户调研结果确定量贩电器专卖的形成展示，体验，销售日本知 名品牌的量贩电器专卖店日本知名电器专卖案例YODOBASHI（友都八喜 ）YODOBASHI(友都八喜)是全日本电器连锁店的佼佼者。2008年度销售总额为 475亿人民币。截至2009年5月，共有20个店铺。主要销售
15、各种生活电器、电脑、数码相机、摄像机、化妆品、名牌箱包、手表运动 器具、音响、游戏机、软件、DVD/CD、专业摄影器材等产品。店名位置卖场面积 （） YODOBASHI CAMERA Multimedia Akiba东京秋叶原23000 YODOBASHI CAMERA Multimedia 梅田大阪20000 BIC CAMERA 札幌店 札幌145002005年9月YODOBASHI在秋叶原开了旗舰店，成为全日本最大面积的卖场， 现共有间分店，以卖场面积计算日本最大的首三名电器店店为：日本知名电器专卖案例YODOBASHI（友都八喜 ）9楼 ：高尔夫用品及高尔夫练习场 8楼 ：餐厅街，共有
16、24家日、中、印、韩、义的食肆 7楼 ：专门店（Tower Records、眼科诊所、眼镜店、西装 店、书店） 6楼 ：电玩、玩具、CD/DVD、自行车、乐器、旅行箱 5楼 ：生活家电、各大电器生产商的专柜、照明用品，另特 设单身会场 4楼 ：映音产品、各大电器生产商的专柜 3楼 ：底片相机、数码相机、底片相簿、三脚架、望远镜、 天体望远镜、钟錶、理髮美容、助听器、文具、电话传真机 2楼 ：电脑周边设备、电脑软件、电脑书籍 1楼 ：电脑、通信、Mac B1 ：服务，主要是宅配便 B2-B6：有400个车位的停车场秋叶原旗舰店，主攻IT产品。共有15层，地面9层，地库6层日本知名电器专卖案例YODOBASHI（友都八喜 ）电器卖场的建筑面积在20000平方米左右，功能复合，可 设置衍生产品以及餐饮娱乐等，必须配备充足的停车位非常6+16栋12层的厂房（约32400平方米）1栋服务楼（约9000平方米）功能布局建议量贩 电器2F娱乐 餐饮
