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1、 菏泽 xxx 置业有限公司 xxx 项目贷款评估报告评估报告编号评估报告编号：鲁鲁弘弘评评字字 2 20 01 13 3 菏菏第第 号号评评 估估 机机 构构：山山东东弘弘裕裕土土地地房房地地产产评评估估有有限限公公司司评评 估估 日日 期期：2 20 01 13 3 年年1 1 月月2 24 4 日日至至2 20 01 13 3 年年1 1 月月 日日项目评估负责人： 范科华山东弘裕土地房地产有限公司副总经理、注册房地产估价师（注册号： 1120070048）项目评估参加人员：杨树荣 山东弘裕土地房地产评估有限公司注册房地产估价师（注册号：3720030012） 、注册会计师王 晖 山东弘
2、裕土地房地产评估有限公司高级经济师、会计师、注册税务师（注册号： 0057293） 、监理工程师王军芳山东弘裕土地房地产评估有限公司注册土地估价师（注册号：2006110042） 、注册房地产估价师（注册号： 1120080025） 、资产评估师山东弘裕土地房地产评估有限公司法定代表人：二一三年一月二十八日目目 录录一、报告摘要（1）1.1 评估说明（1）1.2 评估依据（1）1.3 项目简介（2）1.4 项目单位简介（3）1.5 评估结论与建议（4）二、项目单位评价（7）2.1 项目单位概况（7）2.2 财务状况（8）2.3 信用状况（12）2.4 分析结论（12）三、项目评价（14）3.1
3、 项目整体情况 （14）3.2 规划设计（15）3.3 项目选址及土地利用合理性分析（17）3.4 行业准入分析（18）3.5 建设进展情况（18）3.6 市场定位（19）3.7 建设合法性分析（20）3.8 环境评估（21）3.9 相关单位的资质评价（22）- 1 -四、项目投资和财务分析（25）4.1 投资估算（25）4.2 资金来源评价（26）4.3 投资计划评价（26）4.4 财务效益及偿债能力分析（26）4.5 敏感性分析（29）五、项目市场分析（31）5.1 房地产投资环境（31）5.2 项目营销方式评价（35）5.3 项目市场前景评价（36）5.4 项目竞争能力分析（37）5.5
4、 分析结论（38）六、贷款方式分析（40）6.1 担保方案（40）6.2 抵押物手续的合法性（40）6.3 抵押物的足值性（40）6.4 抵押物的变现能力（41）七、贷款效益、风险分析（42）7.1 贷款效益分析（42）- 2 -7.2 贷款风险分析（42）八、项目总体评价与建议（45）九、附表十、附件（一） 、 （二）一、报告摘要一、报告摘要1.11.1 评估说明评估说明菏泽 xxx 置业有限公司为开发“xxx 项目” ，计划向 xxx农村信用联社申请贷款，特委托我公司对此项目进行综合评估，以便为牡丹区农村信用联社贷款决策提供参考依据。我公司于 2013 年 1 月 24 日组成项目评估组对
5、该项目进行了全面评估（评估基准日确定为 2013 年 1 月 24 日） 。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照 xxx 农村信用联社项目贷款评估要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对项目单位综合情况及开发项目建设条件、市场定位、效益预测、风险预测等多方面情况分析得出评估结论，于 2013年 1 月 28 日完成评估工作。1.21.2 评估依据评估依据(1)农村信用联社项目贷款评估要求 ；(2)房地产开发项目经济评价方法 （国家建设部：建标2000205 号） ；- 3 -(3)建设项目经济评价方法与参数 （国家发改委、建设部：发改投资2
6、0061325 号） ；(4)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定；(5)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件；(6)开发商提供的项目方案设计说明等资料。1.31.3 项目简介项目简介xxx 房产开发项目属于 xxx 重点房地产开发项目，是目前 xxx 在售规模最大的复合房地产项目，位于 xxx 电业局对过，青菏路东侧，清江路北侧。根据菏泽 xxx 置业有限公司计划安排，xxx 房产开发项目一共分四期建设，预算总投资17 亿元，总占地面积 293 亩，总建筑面积 53 万平方米，主要建设公寓、住宅和商业等建筑。其中，地上总建筑面积49 万平方米，地下建筑面积为 4 万平方米；商业建筑面积9
7、 万多平方米，住宅面积 37 万多平方米，底层储藏间 2 万平方米。建筑密度 35%，容积率 2.4，总户数 3150，停车位 1600 个，非机动车停车位 3150 个。项目已于 2011 年 6 月开工建设，预计 2014 年 6 月底全部竣工。目前已投入使用建设资金 4.3 亿元，包括股东投入19892 万元、房产销售资金 2.3 亿元等。整个项目概算总投资 17 亿元，计划银行贷款 4.5 亿元，其余为自筹。项目一期计划总投资 11865 万元，资金来源包括股东投入自有资金 5000 万元，销售回笼及施工方垫支 4365 万- 4 -元，银行融资 2500 万元。1.41.4 项目单位
8、简介项目单位简介借款人名称菏泽 xxx 置业有限公司注册地址xxxxxx成立时间2010 年 8 月 27 日法定代表人江永寿联系电话所有制类别私有经济组织类别有限责任（公司）注册资本3000 万元注册资本到位率(%)100.00%营业执照号码371700200012112营业执照期限50 年税务登记证号37292156140868X组织机构代码56140868-X开户银行建设银行 xxx 支行基本账户账号37001817001050151395信用等级A贷款卡号码3717210000068963经营范围房地产开发、销售、展示展览等资质等级房地产开发企业三级1.51.5 评估结论与建议评估结论
9、与建议1.5.1 评估结论评估结论（1）项目区域环境优势明显xxx 房产开发项目位于 xxx 青菏泉路以东，五台山路以西，幸福人家以南，清江路以北。周边多条城市交通干道，比邻发展中的城北行政、商业核心地段，所处地段银座商城商业圈正在形成，交通顺畅，设施完善，区位环境优势明显，增值潜力较大。（2）建设程序合法- 5 -xxx 房产开发项目已取得立项核准意见书、项目用地国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评批复、房地产开发企业资质证书、建筑工程施工许可证、预售许可证等文件，项目开发审批手续齐全，建设程序合法。（3）具备项目开发管理优势公司高层管理人员具有参与较成功的房地产开发
10、项目资历，有较丰富的项目规划、建筑设计、工程管理、成本控制、营销策划、资金运作经验。（4）建设资金有保障项目一期计划总投资 32240.81 万元，用地面积 35328.4平方米，建筑面积 132173 平方米，至估价时点已完成建设投资约 1.1 亿元。（5）预测经济效益良好（具体指标见下表）项目主要经济指标表序号名 称单 位数 据1总建筑面积43442.842总投资万元11865.393资金筹措（自有资金、建筑商垫支、销售转入）万元9365.394 信用社借款万元25005经营收入万元17590.546经营成本及费用万元13202.287利润总额万元4388.268所得税万元1097.07-
11、 6 -9税后利润万元8976.67财务评价指标 税后净利润率%18.71%10 投资利润率%36.98%注：以上经济效益以委托方提供设计方案分析测算；根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。1.5.2 项目风险及建议项目风险及建议项目单位为完成本项目，拟以项目 B 区 A1 楼一、二层商业在建工程作抵押物，向 xxx 信用联社申请贷款 2500 万元。项目 B 区国土证号为曹国用（2012）第 041 号，证载土地用途为商住用地，住宅使用权面积 13350.8 平方米、商业 3156平方米，终止日期住宅用地终止期限 2082 年 5 月 6 日，商
12、业用地终止期限 2052 年 5 月 6 日。拟抵押商铺 33 套，总建筑面积 5561,6 平方米，目前主体工程已封顶，符合预售条件。本贷款项目存在的主要风险为：以在建工程作抵押物，由于存在购房户、建筑商等优先受偿人，资产处置时涉及多个权利主体，抵押物处置的难度较大，变现能力相对较差。信用社应有效监控该贷款，确保专款专用；跟进项目建设情况，保证建设按时完成、及时销售，同时项目经营收入优先用于偿还贷款，以化解贷款风险，确保项目贷款回流。经评估，本项目具有较好的市场前景和经济效益，贷款经济效益较好。建议信用社在有效控制风险的前提下，按项目进度对贷款企业提供贷款，以用于完成本项目的开发。- 7 -
13、二、二、项目单位评价项目单位评价2.12.1 项目单位概况项目单位概况菏泽 xxx 置业有限公司成立于 2010 年 8 月 27 日，注册资本金 3000 万元，住所为 xxxxxx） ，经营范围为房地产开发、销售、展览，房地产信息服务、物业管理服务、房屋租赁服务，市场经营与管理服务等。该公司目前房地产开发资质为“叁级”（证书编号 163404，有效期至 2014 年 6月 30 日）。该公司法人代表江永寿。公司直接控股股东为江永寿、林寿如、林禧、云产（福建）投资有限公司，实际控制人为江永寿、林禧，经过 1 次增资、1 次股权转让，其中江永寿出资人民币 1050 万元，出资比例 35%；林寿
14、如出资人民币 1050 万元，出资比例 35%；林禧出资人民币 600 万元，出资比例 20%；云产（福建）投资有限公司出资人民币 300 万元，出资比例10%。公司设董事会，成员为江永寿、林寿如、林禧 3 人；董事长为江永寿，副董事长为林寿如；设总经理 1 人，林禧兼任；不设监事会，设监事 1 人，陈春梅担任。公司领导班子具有丰富的企业经营管理和房地产开发实践经验。- 8 -公司现有员工 35 人，公司下设人事部、计财部、总工办、保安部、审计部、合同部、采购部、销售部、策划部等部门，组织结构合理，管理体制健全。主要管理人员简历如下：江永寿,法人代表兼董事长，男，1954 年 9 月出生，大学学历，福
