《海南项目投资风险思考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南项目投资风险思考（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1海南国际旅游岛投资热议之下的深思海南国际旅游岛投资热议之下的深思一、房地产企业面临着巨大的宏观政策层面风险一、房地产企业面临着巨大的宏观政策层面风险1 1、靠房地产拉动经济增长还能走多远？靠房地产拉动经济增长还能走多远？当泡沫累积起来时，人们谈论的不是泡沫下面有多少啤酒，而是泡沫还能吹多大，但是，当突然有人开始关注泡沫下面还有没有啤酒时，泡沫的破灭之日就临近了。世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘。依靠房地产发展，迪拜缔造了一个辉煌的神话，但最终也没有打破倚重房地产业发展而不崩盘的宿命，最终迪拜从明珠瞬间陨落。4 万亿救市计划，及地方政府高达 18
2、 万亿的庞大基建计划，使得中国成为世界历史上迄今为止，基本建设投资最疯狂和密集的国家，而这个计划之后，必然是超过上世纪 90 年代的更可怕的坏账！另外这些大规模投资就是未来的供应，一方面是大宗商品价格上涨，成本上升，一方面是大量产品积压，加剧了中国经济结构的畸形化。依赖房价快速上涨，GDP 虽然快速增长而民众生活压力日益增大，中国的物价绝对水平超过欧美，以挤压民生为代价支撑起来的增长模式还有多少空间可施展？2 2、房价快速上涨加大我国抑制通胀的难度，政府对房地产调控政策会持续走强。房价快速上涨加大我国抑制通胀的难度，政府对房地产调控政策会持续走强。房价与 CPI 之间的关系是容易被忽略的，居住
3、类价格在我国 CPI 权重中的占比并不高，只占 13.6%，远低于食品类价格占比，且计入 CPI 的主要是房租而非房价。在房价快速上涨的同时，房租却未同步上涨，反映到 CPI 上，居住类价格对 CPI 的影响是比较有限的。但是，房价与 CPI 的内在联系却是非常大的，这源于一个重要的经济学原理，即比价复归。应该认识到，房价的过快上涨进一步拉动了粮价等众多商品的价格上涨，加大了通胀压力，正在制造出越来越严重的民生问题。住房建设与五十多个行业密切相关，比价复归不仅仅局限于房价与粮价之间，也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间，在房价快速上涨的情况下，同样会拉动这些商2品价格的报复性上涨。所以，只有房价
4、理性回调，将 CPI 控制在一定区间内的目标才有希望达到。所以从经济发展总目标讲，政府将会陆续出台对房地产调控政策。3 3、随货币政策逐步收缩，房地产企业将面临又一次资金崩盘的风险考验。随货币政策逐步收缩，房地产企业将面临又一次资金崩盘的风险考验。2010 年 1 月 12 日，中国人民银行宣布，1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5%。上调存款准备金率并不是一把“巨斧” ，虽不能对市场资金面产生实质的收紧作用，但出于继续对通胀预期进行管理和抑制银行年初信贷投放冲动的考虑，央行将会再次提高准备金，如果进一步控制利率提高引起热钱流入，会引发更频繁的货币政策而调控，房地产
5、企业资金链亦会面临更大风险。国 11 条发布后，对开发贷款影响很大，各家银行在执行过程中，将更加审慎，只会支持住宅项目，不支持商业地产和别墅类项目。虽然 2010 年整体流动性目前分析还较充裕的同时，但预计二季度后，货币政策微调的力度会进一步加大，相关调控措施可能出台。房地产企业势必要做好防范资金风险的准备。我们认为这是房地产行业面临的整体系统性风险，难以规避。二、新政对海南房地产区域市场的冲击二、新政对海南房地产区域市场的冲击1 1、海南房地产市场将受到国家房地产新政的冲击、海南房地产市场将受到国家房地产新政的冲击2010 年 1 月 10 日出台的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展
6、的通知必将使海南在加大保障性住房的供应方面；通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费方面，以及进一步抑制由于国际旅游岛概念产生的过度投资投机，维护房地产市场秩序方面，产生重大的调控作用。（1） 、以投资为主的海南房地产市场必将受到“差别化信贷和税收”政策的抑制。 “保消费、抑投机”重申二套房贷首付比例不得低于 40%的政策，这些限制信贷发放的方式肯定会对投机性购房收紧贷款。一些数据显示，国际上一般来说空置率超过 10%就认为是市场有风险了，而在海南很多地方的小区，空置率已经达到 80%，夸张的达到了 90%，空置率高说明投资者已经成为楼市的主力。因此“保消费、抑投机”政策的落实是大势所趋。
7、3（2） 、海南捂盘捂地行为必将受到遏制，房价不会飙升。对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。（3） 、海南执行更加严格的土地出让政策遏制土地爆炒，土地价格不会快速上升。12 月 17 日五部委将土地出让金首付比例提高至 50%，一年内交纳全部土地出让金，该政策必将资金实力较小的中小开发商挡在外面，从而遏制拿地热情，遏制土地价格快速上升。2 2、海南省政府对外发出、海南省政府对外发出“暂停海南土地出让和暂停新项目审批不会造成海南土暂停海南土地出让和暂停新项目审批不会造成海南土地供应稀缺地供应稀缺” ，更不会导致土地价格异常上升，
8、更不会导致土地价格异常上升海南省委书记卫留成表示，为防出现新泡沫，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准前，全省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目，而且不对土地成片开发项目及主题公园建设项目作任何承诺。首先“两个暂停”只限于第一季度，时间很短，根据往年的供地时序来看，这段时间一直也是海南供地淡季;二是暂停供应的只是商业用地，暂停审批也只是房地产项目，而国家扩大内需项目、重点基础设施建设、以及保障性住房项目等的土地供应依然能得到及时划拨供应;三是海南具有丰富的土地资源可供开发利用，政府具有较强的资源供应能力和丰富的政府土地储备。我们认为海南的房地产市场也是与中国整个房地产市场密切相关的，中国
9、整个房地产市场目前都笼罩在政策乌云压顶的恐慌境地，2010 年的下半年全国地产市场预测走低，大陆地产市场中的泡沫破灭时海南房地产市场能不能豁免呢？要知道，人们对上世纪 90 年代海南泡沫破裂就是从政策调控开始的，这些问题未能有明确的定论，但可以肯定的是，如果第二轮泡沫泛起，海南房地产也会受到宏观政策“照顾” 。3 3、据悉海南将率先实行征收物业税，这将极大地抑制海南的过度投机局面、据悉海南将率先实行征收物业税，这将极大地抑制海南的过度投机局面从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。开征物业税将增大炒房者的炒房成本，甚至可能导致
10、其收益与成本倒挂。在投资成本上升后，投资收益就会影响，一部分投资者可能选择将手中的物业转让，一部分准备购房的投资者可能选择观望，这必将部分投资性购房需求被挤出房地产市场，因而在打造国4际旅游岛的同时，推行物业税能够起有效减少海南炒房现象，很大程度上降低空置率，并将对海南省以外销为主的房地产市场构成极大影响。4 4、海南海南 9393 年的年的“烂尾岛烂尾岛”的前车之鉴，坚定政府防微杜渐有序发展房地产市的前车之鉴，坚定政府防微杜渐有序发展房地产市场的决心场的决心不允许押地、炒地。不允许押地、炒地。90 年代海南是中国最为典型的烂尾楼之岛，全国各地淘金者都想在海南掘第一桶金子，上千家房地产公司都在
11、那里炒地，炒地就像击鼓传花，把地价不断抬高，接到最后一棒的就是最大的失败者，拿了地再来盖楼的就更是最大的傻瓜。在朱镕基宏观调控的政策高压下，死得极惨，从三亚到海口，整个海南岛遍地都是烂尾楼，海南 93 年的前车之鉴坚定了政府掌控房地产有序发展的信心。5 5、海南现出现房地产泡沫迹象，更加严格的政策调控措施必将出台和执行、海南现出现房地产泡沫迹象，更加严格的政策调控措施必将出台和执行海南国际旅游岛的获批，市场反应最热烈的仍是房地产业。国际旅游岛是海南房地产发展的强力引擎，受其强大的号召力影响，海南房价一路上扬。特别是近一个月以来，海南房价更是“跳跃式”攀升，据中国土地勘测规划院发布 2009 年
12、第四季度全国主要城市地价监测报告显示，海口是房价和地价同比增幅均进入前十位的城市之一，地价同比增长率位列第八，房价指数同比增长率位列第三位 ，因此这一轮不正常上涨，具有很大的泡沫成分，但这最终还是会回归理性的。国际旅游岛建设需要 5 年 10 年甚至 20 年，为抑制房地产投机，海南省决定今年一季度，全省国际旅游岛规划完成和经国家发改委批准之前，全省暂停土地出让，暂停审批土地开发项目。这样海南已经出现的房价快速飙升迹象必将得到遏制。三、海南房地产区域市场风险研判三、海南房地产区域市场风险研判1 1、海南全岛的开发，必将由、海南全岛的开发，必将由“已成规模的热点区域向潜在热点区域，最后才能已成规
13、模的热点区域向潜在热点区域，最后才能向偏远区域向偏远区域”逐步扩散，本项目的成熟开发历时将会很长。逐步扩散，本项目的成熟开发历时将会很长。海南房地产开发路径：海南房地产开发路径： 第一步：城市线第一步：城市线 以三亚市、海口市一线城市（自（自 19921992 年至今，发展已年至今，发展已 1818 年之久）年之久）5三亚的三亚湾、亚龙湾、鹿回头；海口的西海岸等一线城市海岸，目前此 类区域已经发展得非常成熟。 第二步：东西海岸线：第二步：东西海岸线： 海南东部和南部海岸线的文昌、博鳌、澄迈、万宁、陵水海岸线 （2010201320102013 年将开始成为热点）年将开始成为热点） 第三步：板块
14、线第三步：板块线 以兴隆、琼海、保亭、五指山兴隆、琼海、保亭、五指山等著名景点为依托的重点板块（未来（未来 5 5 年重年重 点）点） 第四步：乡村线第四步：乡村线以生态乡村养老、旅游、渡假板块的发展（未来 10 年重点）从开发方向上看，过去较长一段时期，海南省房地产开发重点主要集中在海口、三亚等地，2010 年情况有所变化，开发重点正以较快速度向其他市县拓展。据省统计局提供的数据显示，今年 1-6 月，全省除海口、三亚以外的其它市县房地产开发投资占全省的比重已达 34.8%，比去年同期提升 14.2 个百分点，销售面积占全省的比重达 42.7%，比去年同期提升 16.2 个百分点，文昌、琼海
15、、澄迈、万宁、陵水、保亭等市县都已成为海南省旅游地产开发的重点或热点地区。在海南国际旅游岛的国家战略热点的催生下，在三亚和海口发展逐渐成熟的大背景下获得发展机会最大的应该是海南的海岸线区域；在海岸线不可再生的资源景观开发成熟后，依托著名景观发展的旅游热点区域将紧跟发展，再稀缺景观区域成熟后最后才是拥有生态景观资源的乡村板块区域。6云龙镇规划定性为海口市近郊农副产品加工、旅游服务基地型中心城镇。云龙镇规划定性为海口市近郊农副产品加工、旅游服务基地型中心城镇。云龙镇区域属于典型的乡村生态型发展板块，作为典型村镇板块，云龙镇云龙镇区域属于典型的乡村生态型发展板块，作为典型村镇板块，云龙镇的发展还需要
16、一个漫长的培育发展过程。的发展还需要一个漫长的培育发展过程。开发商需要对本地块有长期持有开发商需要对本地块有长期持有的心理准备。的心理准备。5 5、海南地产项目的销售主要依托岛外，未来整体市场中的高空置率可能对市场海南地产项目的销售主要依托岛外，未来整体市场中的高空置率可能对市场造成风险。造成风险。海南地产的特点为全投资市场，客户群主要来自于岛外，购买不动产主要用于短期旅游居住和过冬性的短期居住；海南不动产的高空置率的现象将会很严重，初步估计海南市场的空置率将达到 90%。高投资的空置率的海南市场，当房价处于高峰期时，高空置率的市场不会出现恶性的金融风险；但当房价一旦下跌，高空置率市场风险效应要比以刚性居住为目的市场风险要表现高出许多；投资性度假和过冬的居住的购买客群往往会在当地进行银行按揭业务，房价下跌对于资本较弱的非刚性需求的客群的影响巨大，可能会造成一定呆坏账，对当地的金融业务造成不良的影响，从而影响海南整个房地产市场的健康格局。7海南市场的高空置率可能是未来风险的重要的引发风险点，对于这一点，海南整体房地产市场的危机仍然存在，不得不防
