《上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、编辑人：涂妍娜1上诉人利景兴业(厦门)有限公司与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案【发布日期】2010-9-1 【作者】 【来源】福建省高级人民法上诉人（原审原告）利景兴业(厦门)有限公司。法定代表人蔡黎明，董事长。委托代理人蔡志强、刘娟，福建厦门远大联盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）蔡鸿图。上诉人（原审被告）林雅鸿。委托代理人庄宗伟、邹荣标，北京市大成律师事务所厦门分所律师。上诉人利景兴业(厦门)有限公司（简称利景公司）与蔡鸿图、林雅鸿因商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院（2008）厦民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。利景公
2、司委托代理人刘娟，蔡鸿图与林雅鸿及其共同委托代理人庄宗伟、邹荣标等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2007年1月19日、2月12日，利景公司与蔡鸿图、林雅鸿签订了十四份商品房买卖合同，分别约定利景公司将其开发的“利景中心”裙楼1层05、06、07、08、09、10、11单元和2层37、38、39、40、41、42、43单元共14套用途为商场的商品房预售给蔡鸿图、林雅鸿。合同约定的房价款及应支付的首付款分别为：1层05单元价款4589156元、首付款1839156元，06单元价款4416044元、首付款1776044元，07单元价款5537649元、首付款2217649元，08单元
3、价款编辑人：涂妍娜23606293元、首付款1446293元，09单元价款3254746元、首付款1304746元，10单元价款2858474元、首付款1148474元，11单元价款1838039元、首付款738039元，2层37单元价款1643116元、首付款663116元，38单元价款1402168元、首付款562168元，39单元价款1910016元、首付款770016元，40单元价款1125761元、首付款455761元，41单元价款1056684元、首付款426684元，42单元价款817759元、首付款327759元，43单元价款661904元、首付款271904元，合计房价款总额
4、为34717809元。首付款总额13947809元，余款约定由蔡鸿图、林雅鸿办理10年银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在90日后，出卖人有权解除合同。出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金。合同附件四第一条约定，买受人如以银行按揭贷款方式付款，必须在双方签订合同之日起10日内将按揭资料及时完整地提供给出卖人或银行。若因买受人原因，如未能提供按揭资料、未能按期办理有关贷款手续等，导致银行按揭贷款不能在双方签订合同之日起60天内发放，买受人应自合同签订第61日起按合
5、同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。若因买受人原因，导致无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数有所降低，买受人应在按揭银行或出卖人书面通知送达后15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同收回房屋，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。在扣除上述违约金后，出卖人同意将剩余房款无息退还买受人，但买受人应同时将买卖合同、发编辑人：涂妍娜3票原件等必要材料交还出卖人。合同签订当日，蔡鸿图、林雅鸿向利景公司支付了合同约定的首付款。2007年6月20日，利景公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份通知函，通知其务必在2007年6月26日前与有关银行办理按揭贷款手续，否则将根据合同约定追究其逾期付款违约责任。2
6、007年6月25日，蔡鸿图、林雅鸿通过传真方式发送一份报告给利景公司，表示其拟采取一次性付清全部房款的方式购房，如利景公司同意，其想在2007年7月30日前到利景公司一次性付清全款；若届时因资金等原因无法一次性付清全款，其也必定会在2007年7月30日前到利景公司办理按揭贷款手续。2007年7月底，因未能筹集到一次性付清全部房款所需款项，蔡鸿图、林雅鸿到利景公司办理向中国银行厦门思明支行申请按揭贷款的手续，并按要求提供办理按揭贷款所需资料。2007年9月20日，利景公司通知蔡鸿图、林雅鸿，银行仅批准其申请的2层37单元店面的按揭贷款，其余店面的按揭贷款未批准。2008年1月25日，利景公司向蔡
7、鸿图、林雅鸿发出一份律师函，表示利景公司在蔡鸿图、林雅鸿申请的除2层37单元外其他十三间店面的按揭贷款未获批准后，已多次催促蔡鸿图、林雅鸿继续履行合同，双方2008年1月21日会谈过后，蔡鸿图、林雅鸿明确回复无法在短期内支付购房余款；请蔡鸿图、林雅鸿务必于2008年1月28日前依约一次性付清1979万元的购房余款，若有逾期，利景公司将授权律师对其违约行为采取相应法律措施，包含但不限于解除合同、收回店面、要求其支付违约金等。2008年4月9日、10日、11日和17日，蔡鸿图、林雅鸿通过银行转账方式分别支付给利景公司300万元、100万元、200万元和27万编辑人：涂妍娜4元，并于转账后通过电话告
8、知利景公司的讼争房屋销售经理陈秀荣，其支付的该部分款项是用于支付1层09、10、11单元和2层41、42、43单元店面的未付购房余款。2008年4月23日，利景公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份通知函，表示蔡鸿图、林雅鸿在2008年4月9日至17日支付了627万元，用于支付1层05单元及其他十二间店面的相应款项，尚欠1352万元，蔡鸿图、林雅鸿应尽快付清。2008年4月26日，蔡鸿图、林雅鸿针对利景公司2008年4月23日的通知函回复一份告知函表示，其支付的627万元是为及早安排店面营业计划并与利景公司的销售经理陈秀荣商议后支付的，系用于支付1层09、10、11单元和2层41、42、43单元店面的购
9、房余款，并非利景公司来函所称“用于支付1层05单元及其他十二间店面的相应款项”。嗣后，利景公司向原审法院起诉，请求判令蔡鸿图、林雅鸿一次性支付所欠购房款1352万元，并支付逾期付款违约金1689585.24元。另查明，利景公司于2006年3月14日与中国银行厦门思明支行签订一份个人房屋贷款合作协议、2006年6月16日与建设银行厦门市分行签订一份楼宇按揭协议、2006年6月21日与兴业银行厦门分行签订一份房产抵押贷款合作协议书，约定由上述三家银行向“利景中心”项目的商品房买主提供楼宇按揭贷款。2008年6月5日，利景公司取得“利景中心”项目的厦门市建设工程竣工验收备案证明书。在本案审理期间，蔡
10、鸿图、林雅鸿分别于2009年10月20日和2009年12月31日向利景公司发出两份函件，分别表示其将1层05、06单元和2层38单元店面的购房余款623万元及1层07、08单元和2层39、40单元店面的购房余款729万元汇至利景公司账户，请利景公编辑人：涂妍娜5司在收到款项后开具相应房产的全额购房发票并将相应房产交付其使用。2009年10月21日和2010年1月4日，蔡鸿图、林雅鸿通过银行转账方式分别向利景公司支付了623万元和729万元购房款，并在银行转账凭证上的汇款用途栏上注明，2009年10月21日的款项系用于支付1层05、06单元和2层38单元店面的购房余款，2010年1月4日的款项系
11、用于支付1层07、08单元和2层39、40单元店面的购房余款。另在原审法院组织进行证据交换质证时，蔡鸿图、林雅鸿承认银行仅批准其一间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭贷款额度已经用完。但在原审庭审时，蔡鸿图、林雅鸿又改变意见称，其在证据交换质证时陈述的按揭贷款申请未获批准的原因是利景公司销售人员告诉他的，其至今不清楚银行为何不批准其按揭贷款。原审判决认为，一、关于蔡鸿图、林雅鸿不能办理除2层37单元外其他十三间店面按揭贷款是否利景公司原因造成的问题。蔡鸿图、林雅鸿在原审法院组织双方进行证据交换时已承认中国银行厦门思明支行不批准其申请的除2层37单元外其他十三间店面的按揭贷款是因为其在银行的按揭
12、贷款额度已经用完，虽然其在庭审时又改变意见，但并无相应证据佐证。而蔡鸿图、林雅鸿关于银行需待“利景中心”项目竣工验收后才会为购房人办理按揭贷款的主张，亦与其申请的2层37单元店面的按揭贷款在“利景中心”项目竣工验收前即已获批准的事实不符。因此，蔡鸿图、林雅鸿除2层37单元外其他十三间店面的按揭贷款未获批准应认定系蔡鸿图、林雅鸿自身的原因造成的。二、关于蔡鸿图、林雅鸿在合同签订后支付的627万元、623万元及729万元三笔编辑人：涂妍娜6款项的付款用途指向及蔡鸿图、林雅鸿是否付清购房余款的问题。蔡鸿图、林雅鸿向利景公司购买的十四间店面均签订了独立的商品房买卖合同，蔡鸿图、林雅鸿要求将其在合同签订
13、后支付的三笔款项分别用于履行其指定的合同的义务，既未违反双方合同的约定，亦未违反法律规定。且在债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所付全部债务而双方又未作约定时，依据民事行为的意思自治原则，依法亦应尊重债务人的意思表示。蔡鸿图、林雅鸿在支付上述三笔款项前后均已向利景公司明确表示相应款项的付款用途，利景公司擅自改变蔡鸿图、林雅鸿的意思表示，显然于法无据。因此，蔡鸿图、林雅鸿主张其2008年4月9日至17日支付的627万元应用于清偿1层09、10、11单元和2层41、42、43单元店面的未付购房余款，2009年10月21日支付的623万元应用于清偿1层05、06单元和2层38单元店面的购房余款，2
14、010年1月4日支付的729万元应用于清偿1层07、08单元和2层39、40单元店面的购房余款，应予支持。同时因蔡鸿图、林雅鸿在2008年4月9日前尚应支付的购房余款总额1979万元与2008年4月9日前及之后支付的上述三笔款项的合计总额一致，故应认定蔡鸿图、林雅鸿已于2010年1月4日付清了购房余款。利景公司按其自定的还款用途，将蔡鸿图、林雅鸿支付的上述三笔款项分摊用于抵扣十三间店面的部分购房余款及部分逾期付款违约金，进而主张蔡鸿图、林雅鸿尚欠2484897.23元购房余款未付，于法无据。综上，蔡鸿图、林雅鸿申请的按揭贷款除2层37单元外的其他十三间店面未获批准系因其在银行的按揭贷款额度已经
15、用完导致的，根据合同约定，蔡鸿图、林雅鸿应在编辑人：涂妍娜7利景公司通知后15日内付清该部分购房余款1979万元，但蔡鸿图、林雅鸿虽经利景公司多次催讨，仍迟至2010年1月4日才全部付清，已违反了合同约定，构成违约。故利景公司要求蔡鸿图、林雅鸿支付的购房余款虽因蔡鸿图、林雅鸿在本案诉讼期间已付清而不应再予支持，但要求蔡鸿图、林雅鸿按未付购房余款的日万分之二点一支付逾期付款违约金的主张，依法仍应予以支持。但对于违约金的计算期间，因利景公司在2007年6月20日给蔡鸿图、林雅鸿的发函中虽表示如蔡鸿图、林雅鸿不能按其通知函要求的时间前往办理按揭贷款手续，将追究蔡鸿图、林雅鸿的逾期付款违约责任，但在蔡
16、鸿图、林雅鸿回函提出拟在2007年7月30日前一次性付清房款，如届时因资金等原因无法一次性付清全款其再去办理按揭贷款手续后，利景公司并未表示反对，之后在蔡鸿图、林雅鸿于2007年7月底前往利景公司办理按揭贷款手续时，利景公司亦未要求蔡鸿图、林雅鸿承担逾期付款责任，应认定利景公司已同意蔡鸿图、林雅鸿将办理按揭贷款手续的时间延至2007年7月30日前的请求。这从利景公司在蔡鸿图、林雅鸿申请的2层37单元店面的按揭贷款获批后，包括在本案起诉时均未要求蔡鸿图、林雅鸿承担该店面的逾期付款违约金的事实也可以印证。因此，利景公司主张的逾期付款违约金应按合同约定从按揭银行或利景公司书面通知蔡鸿图、林雅鸿按揭贷款未获批准后的第16日起算。蔡鸿图、林雅鸿自认利景公司是在2007年9月20日通知其十三间店面的按揭贷款未获批准，故蔡鸿图、林雅鸿的逾期付款违约金应从2007年10月6日起计至其全额付清购房余款的时间2010年1月4日，并根据实际清偿情况，编辑人：涂妍娜8分段以其实际欠付的购房余款为本金计算。利景公司要求逾期付款违约金从合同签订后第60日起计算的主张与合同约定不符，原审法院
