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1、市调报告市调报告城市发展状况地理位置 汾湖经济开发区东临上海、西濒太湖、南接浙江、北依苏州，地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角腹地，是中国沿海和长江三角洲经济圈的中心区域。也是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济发展的辐射。区位优势开发区交通便捷，沪苏浙高速公路、318 国道东西横穿全境，直达上海。苏嘉杭高速公路、227 省道、苏同黎一级公路及苏嘉杭高速复线直接连接苏杭。3 条高速公路在区内均设有互通和出口。从开发区通过高速公路到上海市中心仅需 30 分钟，到杭州 60 分钟，至苏州只要 20 分钟，周边沿江高速公路、沪宁高速、沪杭高速公路将开发区与
2、上海、苏州、杭州、无锡等长三角中心城市融为一体。优良的人居环境新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，城市依水而建，张扬着水乡特色，特别适宜于居住。人居环境的优化，吸引了众多房地产项目落户，目前全区已经建成和正在建设的房产项目达到 30 多个，许多上海居民和周边地区的居民，选择在这里安置住宅。经过几年的建设，区域城市化功能初见成效，一个集投资、休闲、度假、娱乐于一体的经济区域正在崛起。现有学校汾湖经济开发区职业高级中学、汾湖经济开发区实验初中、汾湖经济开发区实验小学、汾湖经济开发区实验幼儿园目前芦墟及周边在售楼盘有：新友花苑新友花苑位于汾湖镇新友路 399 号，工程规模为 30
3、989 平方米。项目有 100 多平米的大户型，也有 60 多平米的小户型，都为 6 层高，一楼为非机动车库，二楼起住。价格相对于其他楼盘都低，在 3100 元/平米左右，内设有实验幼儿园和地下停车场。新友花苑的位置虽离镇上有些距离，但有公交直达老镇，离汾湖经济开发区的也只有 10 分钟左右车程。明丰花园明丰花园位于汾湖镇浦北路，分为 100 多平米的大户型和 80 多平米的小户型。价格为 5000 元/平米左右。靠近 318国道，交通便捷。附近有广场为老年人活动提供方便。锦绣园锦绣园位于汾湖镇东港路 33 号。楼层为 6 层楼，顶层有阁楼，也分为 100 多平米的大户型和 80 多平米的小户
4、型，价格为 4500 元/平米左右。劣势：周围都是厂房，人员较复杂；绿化覆盖面积少。吴江致源吴江致源海公馆海公馆小区占地面积为 40683 平方米，规划总建筑面积为 76945 平方米，其中，住宅总面积 62482 平方米，总户数656 户；小区绿化率 30%以上，容积率 1.55，建筑密度 17%。总体布局上，小区共 12 幢楼宇， 1-4 号楼、7-8 号楼共 6 幢为 7 层电梯房，一梯两户；5-6、8-12 号楼共 6 幢为 11-15 层小高层，有一梯两户和两梯四户。吴江致源海公馆小区在户型设计上，致源海公馆规划有 6 种户型，主力户型为 85 平方米左右的两房和110 平方米左右的
5、三房及 125 平方米的四房。户型设计方正、全明，大开间，南北进深控制合理；净层高 2.9 米，大转角景观凸窗，保证户户充分的采光、日照；南北通风性好；汾湖首家多层电梯房，居住品质得到真正的升级；每户增送约 4.5 平方花园露台，另外赠送一半阳台面积。得房率 80%左右。吴江汾湖致源海公馆位于汾湖经济开发区城司路 555 号（重庆路交汇处，明丰环湖花园南面），基地南临甘溪市河，东临海南路。是汾湖经济开发区规划中的商务商贸、高尚住宅区的核心板块。华府华府壹区壹区雄踞南京路 88 号，近 25 万方汾湖顶级豪宅地标，直面大渠荡浩瀚碧波，畅享未来最大规模的综合商业配套。石材底座与花岗岩干挂外里面，（
6、部分真石漆点缀）。缔造全城顶级新古典主义建筑群落，传承百年艺术与高端品质。95-320 平米广域户型空间，从优雅三房到奢华空中别墅，多种户型荣耀共赏。高级私属会所尽享网球场、游泳池等贵族礼遇，尊享大型独立会所，业主第二客厅，配备高端餐饮、健身、休闲与商务功能；五星级酒店式物管呵护业主尊尚人生。 大渠荡生态公园将以上海新天地商业模式为规划灵感，打造汾湖商业地标“汾湖新天地”，国际前沿的商业品牌即将入住，休闲娱乐为一体的高端综合商业体正在形成。鸿禧花园鸿禧花园鸿禧花园三期地处吴江市汾湖经济开发区芦墟镇中心，周边商铺林立，具有很浓的商业气息。总体设计遵照城市规划定位，注重生态环境的保护，并将绿色引入
7、生活细部，使之成为集商业、住宅为一体的具有时代气息的小区。本项目占地面积：13634.9 平方米，其中由 3 幢小高层及 2 幢沿街商铺，总面积达 25500 平方米。以上为附近低楼层在售楼盘的最新情况，根据情况列表如下：案名案名占地面积占地面积建筑面积建筑面积绿化率绿化率得房率得房率户型面积户型面积单价元单价元/优惠优惠入住时间入住时间新友花苑新友花苑18640030989 3100 20090719明丰花园明丰花园17298.38 22889.4742.10% 5000 20081230锦绣园锦绣园73000 55000 31% 4500 20090401 吴江致吴江致 源源海公馆海公馆4
8、06837694530% 6200 20121201 华府华府壹区壹区99999250000 30% 20121231 鸿禧花园鸿禧花园13634.924542.1 30.2% 20111001另外，房价约为 5000 元/平米的东港佳苑、6500 元/平米的水城府邸、8700 元/平米的墨尔本香墅都已基本售完，对我们影响较小。案名案名售楼处地址售楼处地址销售电话销售电话物业类型物业类型开发商开发商 建筑公司建筑公司物业公司物业公司物业费物业费新友花苑新友花苑汾湖镇新友路 399 号15051722297 多层苏州灵源投资有 限公司苏州汾湖城建房产开发有限 公司明丰花园明丰花园汾湖镇浦北路15
9、,806,250,838多层吴江明乐房地产 开发有限公司吴江明乐房地产开 发有限公司锦绣园锦绣园汾湖镇东港路 3363275555多层吴江巨一置业有 限公司吴江巨一置业有限 公司吴江致源吴江致源海海 公馆公馆汾湖城司路 555 号63275155多层+小高层苏州银城置业有 限公司华府华府壹区壹区南京路 88 号多层+小高层鸿禧花园鸿禧花园多层吴江同里建筑工 程有限公司老镇上的小型企业很少，老镇主要作为一个消费区而存在。但是太浦河大桥使得老镇无法再次升华，狭窄的马路，拥堵的街道势必无法带动经济。因为汾湖目前是出于一个遍布工厂的区域，目前居住区主要为新友花苑，明丰花园，明丰翠湖苑，明丰环湖花园，新友花苑，锦绣园等。目前芦墟房价基本在 5000/平米左右（锦绣园，明丰花苑，东港家苑） ，吴江市区房价基本在 7000/平米到8000/平米左右（新湖明珠城，瑞景国际，世纪城，新港天城） ，不靠市区的房价基本在 6000/平米（幸福里，山湖花园）在我们碧水云天花苑对面的新友花苑，应为是拆迁房，房价较低。在 3200/平米左右。而且不能贷款，没有房产证。目前在我们楼盘附近的楼盘房子销售情况都比较好，好几个楼盘房子都卖光了。碧水云天花苑周边休闲配套也是比较齐全的，附近有：教堂，公安局，幼儿园，夜市，小型卖场，出入也比较方便。根据目前的市场调查，芦墟的房子还是比较好卖的。最主要还是价格要合理。
