《对话财富极核对接城市未来—湾田国际建材总部基地营销策略报告2011年7月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对话财富极核对接城市未来—湾田国际建材总部基地营销策略报告2011年7月（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010这是一场关于时代的对话， 那些经历过时间洗礼的， 是能看透大时代的契机； 而此刻的湾田， 将与我一起， 触碰这个变革的时代； 湾田国际建材总部基地， 湾田实业将用品质吹响这座城市革新的号角 。Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010因为，这里，已然是现在的热点，更是未来的焦点Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010一个总部一个中心Code of t
2、his report | 4 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【对话财富极核对接城市未来】 湾田国际建材总部基地营销策略报告Hunan.07.2011中原（湖南）房地产代理销售有限公司事业三部A组Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010p中原对整体目标的理解p中原对市场态势的理解p中原对城市发展的理解p中原对专业市场的理解p中原对项目价值的理解p中原对项目竞争的理解p中原对项目客户的理解p中原对项目
3、运营的理解报告体系报告体系 Analyze SystemCode of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010整体目标 通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商。品牌目标预计2011年12月中旬开始销售，如何做好销售，如何做好招商，最终完成项目目标， 将是本报告需要解决的内容Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010项目目标本报告以基本目标为重心，进而实现核心目标。基本目标 品牌目标
4、：通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商做好招商销售工作实现品牌跃升核心目标 开发目标：预计2011年12月中旬开始面试销售，做好销售和招商，为最终完成项目核心目标奠定基础， 。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金 时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓 慢；大于90%， 已经饱和，基本停滞。长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时 期长
5、沙是中部六省会房价的洼地长沙连续多年在中部六省会中处于价格低洼，目 前仍旧保持较高的价格上涨幅度。说明其洼地效 应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场 。长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价 格跃升的最佳时期Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010城 北 板 块城南板块月湖星 沙板块城 东 板 块金星大 道沿线 板块中心 区 板块麓谷板块麓南板块各板块的核心价值提炼： 中心板块中央生活区配套价值 城东板块芙蓉区政府、武广线规划、 体育新 城 城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政 府 麓
6、南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园 麓谷板块高新区环境品质 金星大道市政府、空气环境 城北板块新河三角洲、开福区政府 月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区长沙房产围绕城市中心，呈现四面 开花的发展势头！市府板块楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动 城市向北发展热潮Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理11年上半年成交量在调控中比10年略有下降长沙是中部六省会房价的洼地长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一
7、 成的上涨。长沙房价在政策调控中平稳上升Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010n长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。n楼市板块格局：楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动城市向北发展热潮n长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一成的上涨，长沙房价在政策调控中上升平稳。小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，必然 出现新的升级换代产品，满足不同人士的需求Code of this report |
8、12 Copyright Centaline Group, 2010p土地交易是政府经济效益的重要一部分，房地产行业在整个长沙的GDP总量中比重很大，是拉动国民经济增长的一驾马车，是国民经济快速增长的支撑。2010年，长沙GDP增速跃居中部之首。在经济支撑方面，很大一部分来自 于房地产未来发展趋势判断长沙经济Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20102007年2008年2009年2010年2011年 两型社会，掀起新 一轮的城市建设， 引起房价上涨 货币补贴：长沙住 房保障新政“曲线救 市” 契税税率下调：给长 沙楼市传达积
9、极信息关键词：两型社会、货币补贴、契 税税率下调、公积金异地贷款互通 、温柔限购令 长株潭公积金异地贷 款实现互通 2011年3月长沙出台 温柔限购令温柔限购令的整体特征： 1.以家庭为单位：均以家庭为单位，区 分长株潭户籍与外地户籍。 2.限小不限大：在产品方面，以90平米 为界限，90平米（含）以下的户型受 到限制，90平米以上的户型不在限制 范围内。 3.限内不限外：在区域方面，只在市内 五区实行限购，未涉及长望浏宁四县 城。 4.限新不限旧：本次限购并未涉及二手 房，仅针对新建商品房市场。说明：在国家从严调控房地产的形式下，地方政府对长沙房市总“温柔”待之“温柔”长沙全国“严打”土 地
10、 政 策信 贷 政 策金 融 政 策财 政 政 策土地、信贷、金融、财政全方面进行严打政策房地产政策Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20102011年上半年全国GDP上涨和一线城市房市的打压，二三线城市成为房 市上涨的又一块高地。这种暴涨将促动新的调控政策出台，从严方向不变一线城市打压发展趋势政策Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010兼顾土地效益和民生，各级政府需要寻求房地产调控下的新出路发展趋势各级政府Code of this report | 1
11、6 Copyright Centaline Group, 2010值得注意的是：国家出台的各项房地产调控政策，重点针对的是房地产行业 中的住宅市场，商业和工业地产未在调控范围 房地产市场过快过热的发展，国家出台了一系 列严厉的调控政策，抑制房价过快增长。这就大 大的削弱了房地产对地方财政的贡献，地方政府 收入减少。 商业和工业地产并不在房市政策的受限范围内(即不限 购、也不限贷)，这势必会推动商业和工业地产的发展 ，创造出大量的税收，弥补地方政府在房市遇冷的情况 下受到的损失。发展趋势重点方向Code of this report | 17 Copyright Centaline Group,
12、 2010目前，各级政府设立创业基金、优惠政策、小额快速贷款通道等，积极 引导和鼓励创业，引导资金流向实体经济，而实体经济的发展带动着工 业地产和商业地产创业基金，政 府引导，优惠 政策资金流向实体 经济，飞速发 展商业与工业地产 乘势崛起！发展趋势各项措施Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010地产大鳄、一线房企纷纷开始转战商业地产，最明显不过万科、保利等 大型企业，开始商业地产的战斗 2011年上半年GDP增长9.6%的，楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。 根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施
13、。 嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。 一方面可以避开住宅市场的政策风险； 另一方面，这是与地方政府双赢的模式； 只有工业发展、当地的商业才能发展，住宅市场才会发展起来发展趋势企业Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010随着国家宏观调控政策力度的不断加大,住宅市场压力巨大。商业地产所 带来的无论是经济效益还是投资价值都在不断被认可。可以预见，商业 地产和工业地产的春天来了商业地产 发展趋势 研究 发展趋势 1.政 策从严方向不变 2.各级政府寻找出路 3.
14、重点方向商业地产和工业地产 4.各项措施创业基金、优惠政策、贷款通道等 5.企 业逐步转战商业地产发展趋势研究小结Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010那么在这样的契机下湾田项目是否能获得更好的机会呢？在寻找实现项目目标的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机chance Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010项目位于“十二五规划”长沙第六区望城核心区域望城丁字镇板块，是未来望城和 长沙城市发展的核心区域之一。作为国家
15、实施“中部崛起”战略的重大举措，长株潭 城市群“两型社会”综合配套改革试验区承载了湖南 省对接产业转移、雄起于中部地区的百年梦想，规划 发展举措与建设力度空前。而在以长沙城与株潭为双核的板块格局中，望城丁字 镇板块为避免边缘化，除了主动对接，更应必须另辟 发展新径。项目区位价值规划Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010于此同时，项目所在区域也定位为长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市场集 群。将建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。为推进长株潭“两型社会”改革建设和 “3+5”城市群建设发展，按照“交通先行、 物流依托”的规律，项目所在区域板块建设长 沙新的大交通、大物流枢纽具有很强的必要性 和现实需求。区域定位l长沙北大门l货运枢纽l商贸物流市场集群项目区位价值规划Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010至绕城高速三环线入口仅1.5公里，距新港万吨深水码头1公里，离长沙新建的火 车货运北站不到0.5公里本项目距离：长沙市绕城高速三环线入口仅1.5公里长沙新港万吨深水码头1公里长沙新建的火车货运北站不到0.5公里铁路：石长铁路，京九铁路，新货运北站， 50
