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1、合肥桂花园一期工程营造 教训与体会 桂 花 园 鸟 瞰 图合肥桂花园一期工程营造教训与体会 一、项目概况：合肥桂花园位于合肥市西郊高新开 发区境内，东连合肥外商俱乐部、西 接人工湖，与大蜀山隔湖相望；南依 天湖路、北靠合肥景观大道黄山路， 桂花园依山傍水，自然景色十分宜人 。园区由多层、小高层公寓、中心会 馆、商铺、游泳池、学校、幼儿园及 各类现代生活服务设施所组成。项目 总占地面积480亩，总建筑面积约41万 平方米，容积率1.22，绿化覆盖率 42.3%，是低密度，低容积率，高绿化 率的大型高尚生活园区。桂 花 园 总 平 面 图合肥桂花园一期工程营造教训与体会 桂花园共分三期开发建设，一
2、期 主要由：中心会馆和溪递苑、闻莺苑两 个组团构成，共29幢多层住宅。二期由 ：学校、幼儿园、桂雨苑、映澄苑、芳 树苑、沐霞苑四个组团构成，共29幢多 层、16幢小高层住宅；三期是沿黄山路 的云栖苑小高层，目前尚在规划设计中 。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 二、一期工程建设概况：桂花园一期工程是由30幢建筑单体 、泳池、北入口、西入口商业步行街、 水系等景观所构成，总建筑面积13.17万 m2，中心会馆地上三层，地下一层，建 筑面积为6430m2。29幢多层住宅楼，建 筑面积为 12.53万m2。其中住宅594套， 车库176个，车位209个，商铺16个。 合肥桂花园一期工程营造教训与体
3、会 一期多层的建筑外形采用天然花岗 岩（617及邮政绿）、清水面砖和高档 涂料饰面。由于园区的地质条件较好故 采用独立基础、框架异形柱结构形式、 墙体为粘土空心砖填充、门窗为彩色铝 合金、中空玻璃。参与一期工程建设的 单位有：总体规划设计同济大学张 轶群先生；方案阶段设计浙江绿城 设计公司；施工图设计安徽省建工 学院设计院；勘察测量安徽省建设 工程勘察院；质监安监合肥市高新 区建发局；工程监理安徽华夏监理 公司。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （一）一期工程由中心会馆与四个标段组成：中心会馆（建筑面积6430 m2）由浙江大经 建设股份有限公司承建。标段：溪递苑1-7#楼，建筑面积2972
4、9 m2， 由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。标段：溪递苑8-11#楼、桂雨苑4-6#楼，建 筑面积31495 m2，由浙江舟山广宇建筑有限公 司承建。标段：闻莺苑1-8#楼，建筑面积33029 m2 ，由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。标段：闻莺苑9-12#楼、映澄苑8-10#楼 ，建筑面积31033 m2，由东方建设集团有限公 司承建。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 一期市政工程由浙江宝业建设集团和 中国地质浙江分公司共同承建。 一期景观工程共分为三块：泳池、北入口景观由绿城景观公司 承建；水系及水系以南：硬质景观由浙江 宝业集团承建；软质景观由浙江祥符园 林承建；水系以北景观由绿
5、城园林园艺公 司承建。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （二）工程建设过程：中心会馆于2002年5月28日开工，合同工期180天，实 际竣工日期为2003年11月10日。一期标段于2002年10月6日开工，合同期250天，实 际竣工日期为2004年7月23日。一期标段于2002年11月1日开工，合同工期240天， 实际竣工时间为2004年7月23日。一期标段于2002年12月6日开，合同工期265天，实 际竣工时间为2004年7月23日。一期标段于2002年12月8日开工，合同工期为265天 ，实际竣工时间为2004年7月23日。道路、综合管线工程于2003年12月15日开工，2004年7
6、月29日竣工；泳池、北入口景观工程2003年9月初开工，2004年3月 31日竣工。一期景观工程于2004年2月15日开工，2004年7月30日 竣工。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （三）检查、整改、验收阶段：2004年4月底工程部组织由监理、施 工单位、工程部全体员工，开始对一期 各单体工程进行逐套逐间检查。检查主 要从使用功能、质量缺陷、细部收头着 手，每次检查出的问题分门别类地汇总 ，工程部员工、项目经理人手一份落实 整改，整改、检查在一期工程建设过程 反复数次。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 2004年6月初开始对管线、道路、景 观工程进行检查。2004年6月20日开始一期工程初
7、验，7 月23日由高新区质检站组织单体竣工验 收。2003年10月份，安徽绿城物管公司进 驻现场，早期介入桂花园的工程管理。2004年4月份进入接管准备阶段，参 与了工程部组织的数次检查，2004年7 月25日完成了单体工程的正式交接。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 三、工程营造过程中的进度、质量、成本 控制分析： 1进度控制分析：桂花园一期工程各标段于2002年10 12月先后破土动工，直至2004年7月 23日方才完成竣工验收，各标段实际施 工工期为21个月左右，累计日历天数为 630天。而各标段的合同工期均在260天 左右，计划工期与实际工期相比反差之 大，令人不可思议。工期严重滞后的
8、主 要原因有以下几个方面： 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （1）集团公司“双赢”思想没有得到 正确理解和有效执行。我公司在一期I 标段招投标前，没有对合肥建筑市场进 行充分调查，也没有将同类型的建筑用 浙江定额与安徽定额套用进行对比，从 而造成未能合理确定总价下浮点数。当 施工单位施工到一定阶段发现项目亏损 时，就不愿意再投入大的资金，能省则 省，消极应付。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （2）项目经理被换“包”，没有把好 项目经理到位关。一期工程四个标段在 招投标时上报的项目经理均为一级项目 经理或省级优秀项目经理，而实际到位 的都是“替补队员”。他们既没有雄厚的 经济实力，又没有良
9、好的个人信誉；既 没有丰富的管理经验，又没有稳定的施 工队伍。因此，当施工过程中发现绿城 房产品的复杂性和难度时，积极性受挫 。而我公司在进行一期II、III、IV标段 招投标时，为了尽早开工，也没有对施 工单位和项目经理进行重新考察。因此 ，一期工程建设实际上在开工时已埋下 了严重的隐患。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （3）施工单位对异地施工难度估计 不足，劳动力组织存在严重问题。桂花 园一期工程的施工单位均来自浙江，他 们原本认为安徽是一个劳动力极富足的 省份，且地方经济不发达，民工要求不 高，但情况恰恰相反。在面对劳动力不 足且劳动力素质低下、劳动态度不端正 等问题时，各施工单位缺
10、乏思想准备和 有效的措施。同时，在施工的先期阶段 ，我公司对此问题缺乏认识与行之有效 的办法。因此，劳动力组织的问题严重 影响了一期工程的建设进度。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （4）管理者缺乏工程管理经验。在项 目开工前，我公司在思想认识、人力资 源等方面都没有做好充分的准备，对开 工后可能面临的诸多问题缺乏前瞻性； 以致于四个标段全面动工后，施工道路 不畅、施工场地狭小、劳动力严重不足 、施工机械设备不能完全到位，基坑开 挖后只能任其曝晒或雨淋，因而光基础 部分工期就滞后在两个月左右。（5）没有选择好优秀的监理单位， 并且项目总监调换频繁。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （6）工
11、程部管理人员以及施工、监理 单位以前从未接触过绿城房产品，对绿 城房产品营造的难易程度、绿城对房产 品的品质要求几乎一无所知；因而，在 确定合同工期时带有一定的盲目性、在 施工时不能有效地控制工期、施工过程 中不能把握要点、难点，较容易出现反 复、延误工期。（7）工程部主要负责人更换频繁， 并且在管理经验、管理力度、管理办法 以及工作责任心等方面都尚有欠缺。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （8）不可预见性亦是工期滞后的又一个原因 。诸如03年春合肥连续阴雨近三个月的时间； “非典”给人们带来的恐慌等。单体工程的严 重滞后必然影响后续工作的开展。由于受到销 售合同的时间约束，留给室外管线道路
12、、景观 工程时间少之不能再少，故在后期的工程建设 中唯有抢进度、交叉施工、各工种齐头并进。 抢进度必然对工程质量和成本控制造成一定影 响。所以，一期工程进度控制过程实践也启示 我们：在今后的营造过程中，我们有必要根据 绿城房产品的不同建筑风格、不同结构形式、 不同层次、不同区域来确定一个科学的、合理 的、行之有效的计划工期，从而最大限度减少 抢进度的概率，确保我们房产品的品质。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 2质量控制分析：桂花园一期工程质量控制走过了一段 艰难而又痛苦的历程。03年7月份以前桂花 园一期工程主体结构质量发生了严重偏差 ，钢筋绑扎、模板制作、砼成形均在不同 程度上存在问题。合
13、肥市高新区质监站对 主体工程质量的评价是合肥市中下等水平 。03年8月6日，集团公司专门发文对安徽 公司给予了严肃的通报批评，并调整了安 徽公司经营班子的分工。在随后的岁月里 ，公司加大了工程管理力度、强化了团队 建设、并积极导入了集团公司的工程管理 资源。在集团总师办的指导下，我们重视 在施工过程中的质量控制；即使在最后的 收头阶段，仍不放松质量控制。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 比如我们就剩余花岗岩接缝的修补填 充、各类洞口的封堵、门窗框边的收头等 细节问题给予了足够的重视。同时，按照 集团公司下发的关于工程质量问题有关文 件精神，我们也非常重视对墙面、地面空 鼓的检查。04年4月底
14、公司组织了由物管公 司、监理公司、施工单位参加的桂花园一 期各单体逐套逐间的使用功能和工程质量 的第一轮排查，04年6月初又组织了一期铝 合金门窗的专项排查，检查结果均下发给 各施工单位，并责令其整改。04年6月11日 ，公司又组织了第二轮的排查，04年7月份 又组织了两轮排查。这样，在交房前我们 共组织5轮逐套逐间的排查，基本确保了交 房质量。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 通过一年时间的努力，桂花园一期 工程在04年7月23日一次性通过合肥市 高新区质检站验收，30幢单体均被评定 为合格。同时我们也实现了集团公司确 定的阶段性目标，04年3月底泳池、北 入口景观交付，04年7月底一期工
15、程全 面交付使用。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 一期工程的如期交付并没有给我们的 营造过程画上完美的句号，我们唯有真 诚地面对每一位客户的投诉。一期工程 在质量控制过程中还存在诸多的缺陷和 经验教训，值得我们在今后的营造过程 中去反省、去推敲、去借鉴。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （1）主体结构施工过程中，一期各标 段均存在着钢筋绑扎不规范、砼成形较 差、涨模、漏浆、梁柱偏位等质量缺陷 较为普遍。究其原因是施工单位缺乏框 架异形柱施工经验，不愿意过多的经济 投入，陈旧模板反复使用；工程部员工 及监理公司在能力上、经验上一时都难 以胜任。对钢筋绑扎、模板制作、支撑 腰箍的设置检查、监管
16、不力造成。上述 质量缺陷在同一标段均反复出现，这给 后期粉刷带来了极大的难度和隐患。合肥桂花园一期工程营造教训与体会 （2）渗漏是工程质量中主要通病之一 。诸如屋面渗漏、门窗洞口的渗漏，厨 房卫生间的渗漏，墙体渗漏等等不一而 足，因而渗漏亦是客户投诉最为集中的 地方。在桂花园一期施工过程中，我们 相应采取了以下一些措施。对关键部位的施工、操作，我们 给予了足够的关注。诸如屋面砼浇捣， 门窗洞口的封堵，厨卫的管道、井口的 封堵等。 合肥桂花园一期工程营造教训与体会 对出墙面的线角、卫生间的勒脚均 做150mm高的砼翻边，粘贴花岗岩的墙 面我们强制性规定一定要粉糙底。施工过程中的每一场透雨后，我们 都要求工程部员工和监理、施工单位的 人员一起逐套逐间对屋面、门窗洞口、 外墙面进行渗漏水情况的排查。但是， 由于工期的缘故，我们的渗漏检查整改 还没有完全到位，尤其是后期的试水、 试压没有
