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1、城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、 项目概况（见项目调研报告）二、 项目公司基本情况（见项目调研报告）三、 国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）四、 财务测算及经济评价（一）基础条件1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。4. 未来的税率将在正常范围内变化。5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7. 无其它人力不可抗拒的重大
2、影响。（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为 5 年，桃花岭项目总周期为 6 年。第一部分 城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）项 目 用地面积（万 M2） 建筑面积（万 M2） 容积率小高层 6.7 21.5 1.8多层 27.1 44.5 0.9独立别墅 5.55联排别墅 22.2 12.95 0.45公建 5.6绿地 42.1道路广场 10.1（四）项目总投资估算项 目 总 投 资 估 算 表（城市花都） 单位：万元序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)1 开发建设投资 165,672
3、.48 100.00% 1,960.62 1.1 土地开发费 57,231.58 34.55% 677.30 1.2 前期工程费 14,427.23 8.71% 170.74 1.4 建筑安装工程费 48,550.00 29.30% 574.56 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 12,675.00 7.65% 150.00 1.6 管理费用 1,500.00 0.91% 17.75 1.7 销售费用 5,949.00 3.59% 70.40 1.8 贷款利息 11,901.29 7.18% 140.84 1.9 不可预见费 13,438.38 8.11% 159.03 注：具体数据计算
4、过程见第 页城市花都经济测算表（五）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：小高层 2200 元/平米，多层公寓 2800 元/ 平米，联排别墅 3300 元/平米，独立别墅 4200 元/平米。别墅周边花园长沙按800 元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳 3400 万元税费。销售收入与经营税金及附加估算表（城市花都） 单位：万元序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年一 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486 95178 475
5、891 销售建筑面积 845000 0 126750 211250 338000 1690002 销售比例 100% 0 15% 25% 40% 20%二 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400.00 1 营业税 0.00 0 0 0 0 2 城市维护建设费 0.00 0 0 0 0 3 教育费附加 0.00 0 0 0 0 （六）项目盈利测算利 润 测 算 表（城市花都） 单位：万元序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486.25 95178 475892 经营税金及附加 3400.00 0 0
6、 0 0 34003 开发建设总费用 164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4 利润总额 70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510.40 5 所得税(33%) 23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6 税后利润 47193.94 -40987.25 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）项目总体财务测算城 市 花 都 项 目 总 体 财 务 测 算 表（城市花都） 单位：万元占地
7、 1548.7 亩（103 公顷） ，建筑面积住宅 84.5 万平方米，容积率 0.82（其中小高层 1.8，多层 0.9，别墅 0.45）编号 项目 投资金额 说明 备注一 土地费用 57231.58 七通一平1 750 亩苗圃补偿费 20250.00 27 万/ 亩 2 711 亩农场、88 亩学校补偿费 23970.00 30 万/ 亩 3 750 亩苗圃出让金 6000.00 8 万/亩，其中 4 万/亩返还给项目公司，返还时间未定 4 711 亩农场、88 亩学校出让金 6392.00 8 万/亩，可抵扣建路、桥投资 5 防洪保安资金 123.90 800 元/亩，可抵扣建路、桥投资
8、 6 土地契税 495.68 4%，可抵扣建路、桥投资 二 火星北路、浏阳河大桥建设资金 0.00 用 799 亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400 万元三 前期费用 14427.23 1 工程设计费 3000.00 2 工程勘察费 139.65 0.30% 3 工程监理费 302.58 0.65% 4 报建费 10985.00 130 元/平米（含长沙当地建设各项收费） ，可抵扣建路、桥投资 四 房屋建设费 48550.00 1 建安费 46550.00 小高层 700 元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗）
9、；多层 500 元/平米（砖混结构标准同上不含电梯） ；别墅 500 元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。2 绿化工程费 2000.00 五 公用配套设施及非营业性公建费用 12675 150 元/ 平方米 含托幼、中小学、医疗中心六 管理费 1500.00 300 万元/ 年 七 不可预见费 13438.38 10% 八 资金成本 11901.29 1 750 亩土地费用、前期费用，部分建 设投资资金成本 7205.78 开发期 3 年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率 5.49% ，复利 2 建火星北路、浏阳河大桥资金成本 4695.50 因投资成
10、本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3 年，复利 九 销售费用 5949 2.50% 总成本（不含两税一费） 165672.09 销售收入 237945.00 小高层 2200 元/平米，多层公寓 2800 元/ 平米，联排别墅 3300元/平米，独立别墅 4200 元/平米。 （独立别墅周边花园长沙按800 元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）两税一费 13086.98 销售毛利 59185.93 单方成本 0.1961 单方成本（含税费） 0.2115 总建筑面积 84.5 万平方米成本利润率 36% （八）现金流量全 部 投 资 现 金 流 量 表（城市花都） 单位：万元第一年
11、序号 项目 合计一季度 二季度 三季度 四季度 第二年 第三年 第四年 第五年1现金流入 240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1出让金返还 3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2销售收入 237945 0 0 0 0 35691.75 59486.3 95178 475892现金流出 190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 2.1开发建设投资 164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 750 亩土地费用 2
12、0250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88 亩土地费用 23970 0 0 0 0.0 7191 10786.5 5992.5 0 建造桥路投资 27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建设费用 61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他费用 15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用 6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用 10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2经营税
13、金及附加 3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3所得税 23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3净现金流量 50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4累计净现金流量 -6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051 财务净现值：33065.91 万元 ； 内部收益率：29.8% ； 动态投资回收期：3.8 年第二部分 桃花岭项目财务测算（九）主要技术指标项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表（桃花岭）项
14、 目 用地面积（万 M2） 建筑面积（万 M2） 容积率生态住宅 项目总用地 156.6住宅建设用地 49 100 0.78公共设施用地 10 22绿化率 77.6道路广场用地 20高尔夫球场 项目总用地 93.4 20 0.3休闲农业示范园 建设建设用地 15 8 0.3公共设施用地 5绿地 63.4道路广场用地 10（十）总投资估算项目总投资估算表（桃花岭） 单位：万元序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米)1 开发建设投资 303,321.33 100.00% 2,022.14 1.1 土地开发费 98,700.00 32.54% 658.00 1.2 前期工程费 24,
15、892.40 8.21% 165.95 1.4 建筑安装工程费 106,700.00 35.18% 711.33 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 22,500.00 7.42% 150.00 1.6 管理费用 1,800.00 0.59% 12.00 1.7 销售费用 10,305.00 3.40% 68.70 1.8 资金成本 12,964.69 4.27% 86.43 1.9 不可预见费 25,459.24 8.39% 169.73 （十一）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：生态住宅：2500 元/平米，配套商业性设施：3300 元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑 3200 元/平米。独立别墅周边花园长沙按 800 元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。销售收入与经营税金及附加估算表（桃花岭） 单位：万元序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年一 销
