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1、 物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部1一、物业管理服务合同应当包含哪些内容？一、物业管理服务合同应当包含哪些内容？答答: :（1）双方当事人和物业管理物业的基本情况；（2）物业管理服务事项和服务质量要求；（3）物业管理服务费用的标准及收取方法；（4）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法；（5）违约责任及解决纠纷的途径；（6）双方当事人约定的其他事项。二、物业管理公共服务费用构成有哪些？二、物业管理公共服务费用构成有哪些？答答: :
2、（1）人员费用,包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用,包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用,不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用,包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。（4）物业管理区域秩序
3、维护费用,包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部2身 保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。（5）物业管理区域绿化养护费用,包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。（6）物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用,办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用,固定资产折旧费用是指在物业服务
4、项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。（8） 管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转,而由各服务项目承担的费用。（9） 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等） 。（10）法定税费。（11）合理利润,住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。三、物业服务企业一次性收取一年甚至多年的物业服务费是否合理
5、？三、物业服务企业一次性收取一年甚至多年的物业服务费是否合理？物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部3答答: : 根据湖南物业服务收费管理办法第十九条第 4 款“物业服务费按月计收,经双方约定可以预收,但最长预收期限不得超过十二个月”之规定,物业服务费可按年交,也可按月、季交,但不得一次性收取多年的物业服务费。四、物业服务企业收取滞纳金（违约金）是否有法律依据？四、物业服务企业收取滞纳金（违约金）是否有法律依据？答答: : 滞纳金是指超过规定的缴款期限,向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。实际上是合同法中规定
6、的迟延履行的违约金,即违约金,是对缴款人违约行为的一种惩戒。物业服务企业一般都在物业服务合同中约定对拖欠物业服务费的业主从欠费之日开始收取日 3（5、1）的滞纳金（违约金） 。在原湖南省城市住宅区物业管理暂行办法第二十一条“物业服务企业行使下列权利、(五)对无故不交物业服务费的房屋产权人、使用人,物业服务企业可根据合同规定限期缴交,并可加收每日千分之三的滞纳金。逾期仍不缴纳者,可给予必要的服务限制措施”之规定,对欠费业主收取日 3滞纳金有明确规定。 湖南物业服务收费管理办法第三十条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委
7、员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按物业服务合同约定,交纳相应的滞纳金,物业服务企业可以依法追缴”之规定,物业服务企业可以收取滞纳金（违约金） 。同时,在业主书面承诺的（临时）管理规约中也有明确约定。因此,物业服务企业收取滞纳金（违约金）符合法律法规的规定。物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部4五、已办理入住业主五、已办理入住业主, ,能否以未享受服务拒交物业服务费？能否以未享受服务拒交物业服务费？答答: : 根据物权法第七十二条、 “业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务
8、；不得放弃权利不履行义务”之规定,业主不能以未享受服务拒交物业服务费。物业管理的概念是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。显而易见,物业服务企业仅对物业管理区域内的共用部分提供服务,对业主的专有部分除双方另有约定外,物业服务企业不存在另行提供专有部分的服务。物业中专有部分和共有部分是不可分割的组成部分,业主已经享有了服务,当然应当履行其法定义务。这才符合权利和义务对等的宪法精神。六、某业主去年买了一套期房六、某业主去年买了一套期房, ,应该是今年应该是今年 7
9、7 月交房月交房, ,但是现在由于但是现在由于开发商自身的原因开发商自身的原因, ,迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应该向业主支付违约金的。但是该向业主支付违约金的。但是, ,业主现在提出用这笔违约金来抵偿今业主现在提出用这笔违约金来抵偿今后一段时间的物业服务费。物业服务费可以抵偿违约金吗？后一段时间的物业服务费。物业服务费可以抵偿违约金吗？答答: : 根据现有法律规定物业服务费与违约金不能相抵的,物业服务与开发商售房是两个法律关系,是主体不同的两份合同。其一开发商因自身延期交房向业主支付违约金；其二与业主因享受物业服务而向物业服务企业交纳物业
10、服务费；这是截然不同的两件事。 合同法虽然规定了抵销,但是是针对相同的合同主体而言。虽然用物业服务费抵偿违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点,而物业服务与开发商售房是不同的两个法律主体。因此,不能适用合同法规定的抵销。物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部5七、办不下来房产证拒交物业服务费？七、办不下来房产证拒交物业服务费？答答: : 该行为欠妥。首先,应当明确商品房买卖合同与（前期）物业服务合同分属于不同的法律关系。因此办理房产证的义务主体在开发商,而不是物业服务企业。其次,虽然商品房买卖合同约定
11、的开发商交房的时间与其办好房产证的时间不是同一个时间,但业主应从收到交房通知的次月起开始交纳物业服务费,而开发商法定义务应当按约定时间或者法定时间办好,如未能按时办好的,应当由开发商向业主承担违约责任。因此业主应当向开发商主张违约权益,而不是违约拒交物业服务费。八、分期分批开发有噪音粉尘污染的八、分期分批开发有噪音粉尘污染的, ,业主交纳物业服务费是否可以业主交纳物业服务费是否可以打折？打折？答答: : 根据湖南物业服务收费管理办法第十三条“实行市场调节价的物业服务收费,前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同
12、约定的内容；已成立业主大会的,由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业服务企业在物业服务合同中约定”,物业服务费是根据前期物业服务合同约定的,收费标准并经业主大会、业主委员会、政府相关部门核准通过的,业主应按标准缴纳,而且物业服务费是公共服务费,任何人都无权打折。同时,根据湖南物业服务收费管理办法第十二条“物业管理住宅区,因建设单位原因分期开发、分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的,由建设单位给予业主相应补偿,并在房屋买卖合同中约定”之规定,分期分批开发有噪音粉尘污染和交通不便的,由建设单物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训
13、管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部6位直接补偿给业主,也不存在要物业服务企业打折的问题。九、空置房物业服务费九、空置房物业服务费 应该由谁承担？应该由谁承担？答答: : 根据湖南省物业服务收费管理办法第十九条“物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租,或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后,建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续,经物业买受人查验收房后,物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件,整改期间的物业服务费由建设单位交纳；
14、物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收,由物业买受人交纳,但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的,从其约定。已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照 90%交纳”之规定,已竣工但尚未出售、出租纳入物业管理范围的,或者由于开发建设单位未按时交给物业买受人的物业,空房的物业服务费用应由开发建设单位全额交纳。物业验收合格,已办理入住手续的物业,空房的物业服务费用由物业买受人交纳。十、房屋转让后原业主拖欠的物业服务费由谁缴纳？十、房屋转让后原业主拖欠的物业服务费由谁缴纳？答答: : 由新业主缴纳。根据湖南省物业服
15、务收费管理办法第二十条“物业产权转移时,产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用,由物业受让人承担”之规定,物业受让人在产权物业管理案例分析物业管理案例分析实务手册实务手册 金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部金碧物业有限公司长沙分公司培训管理部7转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、 （临时）管理规约等情况,并督促原业主结清相关物业服务费用,出现费用未结清时,由物业受让人承担连带交纳责任。因此,原业主所欠的物业服务费应当由新业主承担。十一、某小区业主孙某将自己在小区的房子租给张某居住十一、某小区业主孙某将自己在小区的房子租给张某居住, ,双方约定双方约定由张某交纳物业服务费。孙某收到小区管理处的欠费催缴函由张某交纳物业服务费。孙某收到小区管理处的欠费催缴函, ,要求其要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中
