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1、房地产公司建一栋商住楼，楼上住宅售完，楼下商铺留下出租和自用。请问：房地产公司建一栋商住楼，楼上住宅售完，楼下商铺留下出租和自用。请问： 开发商留下的部分应交什么税？如何办房产证？开发商留下的部分应交什么税？如何办房产证？ 1、开发商留下的部分应交什么税？开发商留下的部分应交什么税？ 一句话什么税也不交。因为房地产开发企业开发的房产留作自用，既没有营一句话什么税也不交。因为房地产开发企业开发的房产留作自用，既没有营 业行为、权属没有转移，也没有取得收入，根据业行为、权属没有转移，也没有取得收入，根据中华人民共和国营业税暂中华人民共和国营业税暂 行条例行条例第一条有明确规定，第一条有明确规定，
2、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二条、第三条又进一步作了明确，房地产开发企业开发的房产留作自用，第二条、第三条又进一步作了明确，房地产开发企业开发的房产留作自用， 不属于营业税范围。至于视同销售，那是增值税、所得税的说法，营业税没不属于营业税范围。至于视同销售，那是增值税、所得税的说法，营业税没 有这样的说法。有这样的说法。 2、如何办房产证？、如何办房产证？ 房屋竣工房屋竣工 30 天内，拿着规划用地许可证、规划建设许可证、土地证、竣工天内，拿着规划用地许可证、规划建设许可证、土地证、竣工 验收合格证等到房屋管理部门办理预登记，经房产部门派人测量，
3、就可以办验收合格证等到房屋管理部门办理预登记，经房产部门派人测量，就可以办 理房产证理房产证 2、楼下的商铺企业自用应作为公司的固定资产管理楼下的商铺企业自用应作为公司的固定资产管理,由于公司在改变用途的过由于公司在改变用途的过 程中没有取得经济利益程中没有取得经济利益,因此因此,不需要缴纳营业税收不需要缴纳营业税收.作为固定资产管理后出租作为固定资产管理后出租 的的,收取的租金要按照租赁业缴纳收取的租金要按照租赁业缴纳 5%的营业税及附加的营业税及附加. 补充补充: 企业所得税的问题企业所得税的问题: 根据根据国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国家税务总局关于企业处置资产所得税
4、处理问题的通知 （国税函（国税函 2008828 号）规定：企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外号）规定：企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外 以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资 产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。；（三）改变；（三）改变 资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）资产用途（如，自建商品房转为自用或经营） ；。 由于房地产企业将开发产品转作固定资产用于自用或出租，并未使开发产品由于房地产企业将开
5、发产品转作固定资产用于自用或出租，并未使开发产品 的权属发生变化，属于内部处置资产，不视同销售，不确认收入征收企业所的权属发生变化，属于内部处置资产，不视同销售，不确认收入征收企业所 得税。得税。 3、商铺留下出租和自用应交的税金：商铺留下出租和自用应交的税金： 1、房产税：、房产税： （1）自用部分，按房产原值计算缴纳。）自用部分，按房产原值计算缴纳。 全年应纳税额全年应纳税额=应税应税 房产原值房产原值*(1-扣除比例扣除比例)*1.2% （2）出租部分：按租金收入计算缴纳。）出租部分：按租金收入计算缴纳。 全年应纳税额全年应纳税额=租金收入租金收入*12% 2、营业税：按租金收入的、营业税：按租金收入的 5%计算缴纳。计算缴纳。3、城建税按营业税的、城建税按营业税的 7%计算缴计算缴 纳。纳。 4、教育费附加按营业税的、教育费附加按营业税的 3%计算缴纳。计算缴纳。 5、印花税：按租赁合同记载金、印花税：按租赁合同记载金 额的千分之一计算缴纳。额的千分之一计算缴纳。 6、办理房产证时，还要交纳契税（税率、办理房产证时，还要交纳契税（税率 3%)和印花税。和印花税。 4、每年需要交房产税、每年需要交房产税,其中自用其中自用=原值原值*0.8*0.012 出租出租=租金租金*0.12 办理产证办理产证,交契税交契税=评估价评估价*0.3*0.03
