《房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施(2012年_11月最新专家课件)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施(2012年_11月最新专家课件)（64页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、讲授者：段光勋讲授者：段光勋*房地产融资难题的破解与房地产融资难题的破解与 涉税问题的解决措施涉税问题的解决措施现金为王 现金至尊主要内容一、债权融资房地产开发贷款 一、债权融资经营性物业贷款 三、合作开发 四、房地产信托 五、典当 六、施工企业垫资 七、按揭贷款 八、其他手段 一、债权融资（1）房地产开发贷款 1、什么是债权融资？ 债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷。 最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企 业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银 行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使 用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷 款银行在
2、抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工 程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管 。 2、央行“121”号文有哪些主要内容 ？ 2003年6月13号央行121号文件关于进一步 加强房地产信贷业务管事的通知,从121号文件的 内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策 主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制 。 央行121号文加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 A 房地产开发贷款对象贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工 程款的房地产开发企业。 B 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积 、高档商品房、别墅等项目应适
3、当限制。 C 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开 发贷款并重点监控。 D 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和 施工许可证(简称四证)的项目，不得发放任何形式的贷款。 E 严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企 业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。 F 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发 项目总投资的项目总投资的。 G 发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。严格控制土地储备贷款的发放A 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的
4、 管理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎 发放此类贷款。 B 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款 额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限 最长不得超过年。C 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交 土地出让金的贷款。规范建筑施工企业流动资金贷款用途A 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷 款垫资房地产开发项目。 B 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获 得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊 、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办 银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通 报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相 应的信贷支持。 C
5、 对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设 项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。加强个人住房贷款管理，重点支持中 低收入家庭购买住房的需要A 商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房 贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能 对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 B 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付 款比例仍执行的规定； C 对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款 比例。 D 商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银 行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、 借款人及其配偶的身份证号
6、码。商业银行在发放个人住房贷款前， 应到信贷登记咨询系统进行查询。强化个人商业用房贷款管理A 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不 得超过，贷款期限最长不得超过年，所 购商业用房为竣工验收的房屋。B 对借款人以“商住两用房”名义申请银行 贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理 规定执行。充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需 求的调节作用A 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或 第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商 业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率 （不得浮动）执行； B 购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套 以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民 银行公布的同期同
7、档次贷款利率执行。3、应对措施有哪些？1、项目分期与“五证”的取得2、关于“自有资金”的定义3、土地使用权、在建工程抵押（第二顺位等）4、销售时在建工程抵押的释放5、关联公司、集团公司担保6、关于财务会计报告（资产负债率、所有者权益等 ）7、融资顾问费、财务顾问费、银团牵头费8、贷款支用：委托支付 5 5、借款合同借款合同条款的约定：条款的约定：（1）提前还款违约金（2）基准利率与上浮（3）利润分配、分红利（4）罚息、加息的约定（5）销售回款、租金收入的监管（6） 5 5、设立商贸公司融资与节税、设立商贸公司融资与节税 （1）公司名称 （2）资本金与股东结构（关联） （3）经营范围 （5）流动
8、资金贷款（抵押物、用途） （6）开具银行承兑汇票，支付材料设备款项 （7）购买建筑材料设备，节省建筑工程营业税、土 地增值税 （8）受托支付一、债权融资（2）经营性物业贷款 1、什么是经营性物业贷款？ 经营性物业贷款是指联合银行向自行开发或购 置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的，以 其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充 足担保，并以该物业的经营收入但不限于该物业的 经营收入进行还本付息的贷款。 2、经营性物业贷款的准入条件？ 经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人 或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权 。 具体包括： （1）具有法
9、人营业执照并已办理年检手续； （2）法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常、预期经营收 益良好； （3）具有贷款证(卡)并在农行开立基本账户或一般账户，信用等级符 合银行贷款要求，无不良信用记录。 （4）而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥 有或购置的决议。 3、贷款用途有何限制？ 可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置 换负债性资金（银行贷款、股东借款等）以及物业 存续期间的装潢、维修、管理等费用支出。 4、该贷款的适用范围？ 已投入商业运营，经营管理比较规范、经营利 润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的 商业、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交 易市
10、场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、 标准厂房、仓库等物业形式。 5、所需的相关资料？（1）信贷业务申请书 （2） 申请人基本资料：法人营业执照、法人代码证 、税务登记证、法人代表身份证、贷款卡、公司章程及 验资报告的复印件；法人代表授权委托书原件；财务资 料等 （3）物业对外出租的有关协议、合同 （4）土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权 证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证 明资料6、借款合同注意事宜：（1）贷款额度的测算（现金流、抵押率）（2）利率与中间业务费、银团牵头费（3）提前还款违约金（4）还款“宽限期”（5）款项用途（6）提款时间安排（7）三方合同签订（出租
11、方、承租方、银行）一、债权融资（3）向单位的借款1、房地产公司向单位借款应关注哪些问题？ 房地产企业向关联公司以及其他单位借款也是 经常发生的。 （1）借款合同的签订 （2）抵押物及担保方式 （3）利率及利息支付方式 （4）2、房产公司支付单位利息如何进行税务处理？ 问题：我们是一个房地产集团公司，集团内的甲公 司资金丰裕，乙公司资金短缺，公司老板决定甲公司借 给乙公司3000万元。考虑到都是集团公司内部的资金 拆借，为了减少不必要的营业税金及附加支出，因此 借款合同约定：借款期限为两年，借款期间不收取利 息。（假定，银行贷款基准利率7%，两年应该收取利 息金额为：3000万元72年420万元
12、。）请问我 们应该如何进行税务处理？（1）营业税关联公司融通资金，按照规定应该缴纳营业税： A征管法第三十六条规定： 企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营 的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照 独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用； 不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、 费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关 有权进行合理调整。B 营业税暂行条例及其实施细则 修订后的营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的 ，由主管税务机关核定其营业额。 修订后的营业税暂行条例实施细则第二十条规定，
13、 纳税人 有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所 列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营 业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1 成本利润率）（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 从上述可见，房地产公司不 支付关联公司的借款利息，是存 在着较大的涉税风险的，税务机 关有权进行纳税调整的。（2）企业所得税 A A 企业所得税法企业所得税法 第41条规定： 企业与其关联方之间的业务往来 ，不
14、符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应 纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方 法调整。 B B企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例 第121条规定 税务机关根据税收法律、行政法规的规定， 对企业作出特别纳税调整的，应当对补征的税款，自税款所属 纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收 利息。 前款规定加收的利息，不得在计算应纳税所得额时扣除。 第122条规定： 企业所得税法第四十八条所称利息，应当 按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的 人民币贷款基准利率加5个百分点计算。企业按照企业所得税法 第四十三条和本条例的规定提供有关资料的，可以只按前款规
15、 定的人民币贷款基准利率计算利息。 CC、“财税财税20092009121121号文号文”规定：规定： 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利 息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定 计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后 年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二 条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为 ：(一)金融企业，为5：1；(二)其他企业，为2：1。 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提 供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或 者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境 内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予
