房地产开发经营过程讲座（推荐）

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1、房地产开发经营过程讲座山东师范大学 刘建中投资 估算项目 实施决 算项目 后评估建设投资： 固定资产 无形资产 递延资产 预备费用 建设期贷款 利息 流动资金 估算方法： 详细估价法 概算法 类似工程比 较法前期准备 建设实施 竣工验收房地产预售 房地产销售工程结算 变更索赔社会 效益 财务 评价结论项目工程结算计算 为项 目实 施所 有全 部资 金投资项目 投资决策 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估房 屋如何取得土地怎样建设房屋相关法律法规： 城市房地产管理 法 土地管理法和 土地管理法 实施条例 招投标法、 拍卖法 拆迁管理办法资金筹措规划建筑设计合理确定资金的需 要

2、量 力求提高筹资效果 ； 如何选择资金来源 力求降低资金成本 ； 适时取得资金 保证资金投放需要 ； 适当维持自有资金 比例 正确安排举债经营城市规划： 总体规划 详细规划 控制性详细 规划 修建性详细 规划 建筑设计： 总平面图设计 施工图设计 （建筑 结构 水、电、暖、 通风等）招 标拍 卖挂 牌土 地可行性研究房地产开发建设实施过程协 议选项招、拍、挂公告项目转让信息可行性研究阶段协议出让可行并取得用地使用权或建设用地规划许可证规划设计审批阶段可行，但未取得开发权不可行、放弃办理立项 计划手续专家评审平、立、剖缴费一书三图取得建设工程规划许可证一书三图：设计说明书、总平面图、竖向图、综合

3、管网图流程图水、电、消防、人防等 专业设计审核施工图设计阶段地质勘察建筑、结构设计施工招标阶段办理开工报告主体验收缴费综合验收办理销售许可证发布招标公告、编制标书单体楼验收验线、开挖确定施工队伍办理入住办理产权证售后服务销售阶段什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地 管理部门公开招标或邀请符合条件的 投标人投标，经评标后确定的中标人 取得土地使用权的行为。 什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指 定的时间、公开场合，在土地管理部 门授权的拍卖主持人的主持下，竞投 者按规定的方式应价，由出价最高者 获得土地使用权的行为。什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的

4、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件 在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交 易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一） 若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价 ，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规 定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用 权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得； （三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但 报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可 调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委

5、托人与买方签订土 地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定， 但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付 交易服务费用之和。什么是协议出让土地使用权？ 答：协议出让土地使用权是指由土地 管理部门代表市政府与土地使用者以 土地的公告市场价格为基准，经过协 商确定土地价格，并将土地使用权让 与土地使用者的行为。房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的根本目的是实现项目 决策的科学化、民主化，减少或避免 投资决策的失误，提高项目开发建设 的经济、社会和环境效益。 可行性研究的内容 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调

6、查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发组织机构、管理费用的研究； (8)开发建设计划； (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。可行性研究的工作阶段 投资机会研究 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 详细可行性研究 项目的评估和决策投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或 投资方向提出建议，即在一定的地区 和部门内，以自然资源和市场的调查 预测为基础，寻找最有利的投资机会 。 投资机会研究 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼 统的估计而不是依靠详细的分析。该 阶段投资估算的

7、精确度为30%，研究 费用一般占总投资的0.2%0.8%。如 果机会研究认为可行的，就可以进行 下一阶段的工作。初步可行性研究 初步可行性研究，亦称“预可行性研究” 。 在机会研究的基础上，进一步对项目建 设的可能性与潜在效益进行论证分析。 初步可行性研究阶段投资估算精度可达 20%,所需费用约占总投资的0.25% 1.5%。详细可行性研究 详细可行性研究，即通常所说的可行 性研究。 详细可行性研究是开发建设项目 投资 决策的基础，是在分析项目在技术上 、财务上、经济上的可行性后作出投 资与否决策的关键步骤。 详细可行性研究 这一阶段对建设投资估算的精度在 10%，所需费用，小型项目约占投资

8、的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占 0.2%1.0%.项目的评估和决策 项目的评估和决策，按照国家有关规 定，对于大中型和限额以上的项目及 重要的小型项目，必须经有权审批单 位委托有资格的咨询评估单位就项目 可行性研究报告进行评估论证。未经 评估的建设项目，任何单位不准审批 ，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： (1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价 ；(5)编制可行性研究报告如何办理各项手续（细则）1.必备材料 1.1 书面申请 1.2 1：500或1：2000现状地形图两份，其中一份 用HB铅笔表明拟用土地位置和范围

9、（乙级以上测 绘资质的测绘单位盖章） 1.3 规划选址用地意见申报表，国土、环保、发改 委等部门的审查意见或征询函件 1.4 规划图纸 2.工作时限:5个工作日 3.公司配合主管部门（一）规划选址用地意见（二）立项（同用地规划一起报,先签发 项目立项初审意见,待用地规划确定后,下 发正式批文）1.必备材料 1.1 济南市政府批文 1.2 国有土地使用权出让合同 1.3 项目可行性研究报告 1.4 营业执照、企业资质、及法人身份证明 1.5 项目立项申请（红头文件） 2.办事程序:携材料报市行政审批大厅发改委窗口; 3.时限:7-10个工作日 4.结果:计委批文（三）建设用地规划许可证的办理1.

10、必备材料 1.1 书面申请(含建设要求和内容) 1.2 经营性用地须提交国有土地使用权出(转)让合同文本及复印件一份( 验原件) 1.3 1:500现状地形图2份(需拆迁使用土地的3份) 1.4 建设项目有效批复、核准、备案文件原件一份 1.5 济南市国土资源局致市规划局的联系函 1.6 单位营业执照及法人身份证明 1.7 复合地形图4套原件(盖市勘察测绘院章)(是否收费回济南证实) 1.8 据建设项目的特殊性应提交的其他资料 2.办事程序 2.1报市行政审批大厅规划窗口; 2.2联合审报(市规划局、发改委、环保局)（回济南证实详细过程） 3.收费标准:2.1元/平方米,取证时交（按照控规面积

11、精确计算确认） 4.工作时限:5个工作日 5.结果: 5.1及规划用地范围图 5.2建设用地规划意见书建设项目选址意见书、 建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证。 （一书两证） 一、报批所需材料 建设单位申请；当年立 项计划和地形图张。 二、报批程序、办理建设项目选址意见书程序、办理建设用地规划许可证程序、办理建设工程规划许可证程序 （）建筑工程 （）道路、管线工程 （）简易建设工程 （四） 房地产开发经营权证明（市建委开发办办理） 1必备材料 ： 1.1房地产开发经营权申请书（原件一份） 1.2出让的国有土地使用权批准文件（复印件一份，验原件） 1.3开发项目履约保证书（原件一份） 1.

12、4开发项目手册（原件） 1.5开发企业资质等级证书（复印件一份，验原件） 1.6不少于项目总投资35%的银行资信证明或其他证明材料（ 原件一份） 2时限：7个工作日内，办理时限内现场勘查 3程序：备齐有关资料报市建委审批窗口-资料合格组织 现场勘查-合格的发放房地产开发经营权证明和房 地产开发项目手册-签订开发合同 4不收费（五） 规划定点申请1.材料 1.1 规划定点申请(含建设要求及内容) 1.2 发改委立项批文（建设项目有效批复、核准、 备案文件原件一份） 1.3 国有土地使用权证书（复印件1份） 1.4 详细规划图及批准文件（复印件1份） 1.5 1：500地形图两份，市勘察测绘院盖章

13、 1.6 取得土地证的应附土地证复印件1份，已批准详 规应附详细规划图及批准文件复印件一份 2程序报市行政审批中心规划窗口 3时限:12个工作日 4结果：建设工程规划设计要求通知书（六）委托设计1依据：建设工程规划设计要求通知书 2办事程序 2.1委托地质勘探 2.2确定设计单位，签订设计合同向设计单位提交资料：1计划批文2规划定点及通知书3方案审查意见书4设计任务书5地质勘察报告 2.2.1建筑方案设计 2.2.1.1结果：平、立面CAD图、效果图电 子版、打印版2套 2.3 完成报审图 注：1可同规划部门沟通，提前安排施 工图设计2可与联审办沟通，消防若无重大 变动，可落实到施工图。 2.

14、4方案审批通过，申领建设工程方案 审查意见书2.5施工图设计 2.5.1拟定施工图设计要求，出设计任务 书，公司领导专家评审，委托设计 2.5.2小区综合管网及各相关专业设计 2.5.2.1 管网综合 2.5.2.2 小区道路 2.5.2.3 小区排水 2.5.2.4 庭院排水 2.5.2.5 电力 2.2.2.6 有线电视 2.2.2.7 电话 2.2.2.8 自来水 2.2.2.9 热力 2.2.2.10 煤气 2.2.2.11 宽带 2.2.2.12 建筑工程环境设计 2.2.2.13 外立面装饰设计 2.6结果：全部施工图（建、结、水、电 、暖、通） 2.7报审施工图（七） 申领1.必

15、备材料 1.1书面申请(申报表) 1.2 建设项目有效批复、核准、备案文件原件1份 1.3 土地证复印件1份（验原件） 1.4联合审查批准的施工图2套 1.5城市建设综合配套费及人防工程易地建设费交契 凭证； 1.6根据建设项目的特殊性应提交的其他相关资料 2结果：建设工程规划许可证 3时限：3个工作日（八） 工程建设项目备案登记1必备材料 1.1 工程建设项目报建申请表（原件1份） 1.2 经有关部门批准的当年投资计划（复印件1份， 验原件） 2即时办结 不收费 3工作程序 3.1在市建委窗口领取报建申请表，根据投资计划填 写，加盖公章。 3.2 持投资计划及申请表报市建委窗口，颁发建设 工

16、程项目备案登记证（九）施工许可证1必备材料 1.1济南市建筑工程施工许可申请表（原件3份） 1.2 建设工程用地批准手续（复印件一份，验原件） 1.3 建设工程规划许可证（复印件一份，验原件） 1.4 施工图联合审查备案书（复印件一份，验原件） 1.5 经备案的施工合同和实行监理的监理合同、施工单位中标通知书（复 印件一份，验原件） 1.6 建设资金到位证明（原件一份） 1.7 施工单位安全生产许可证（复印件一份，验原件） 1.8 在市建筑交易中心办理各种手续，缴纳各种费用的申报表（验原件 ，复印件一份） 1.9 已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金：8元/平方米；散装水泥专 项基金：2元/平方米）的证明，（复