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1、1房地产土地出让金抵扣房地产土地出让金抵扣 房房 地产市场波动与地方政府地产市场波动与地方政府 土地出让收入土地出让收入房地产市场波动与地方政府土地出让收入房地产市场波动与地方政府土地出让收入提要通过理论分析，采用新疆提要通过理论分析，采用新疆 20082010 年数据对房地年数据对房地产市场波动与地方政府土地出让收入之间的关系进行考察，产市场波动与地方政府土地出让收入之间的关系进行考察，并得出结论：房地产市场交易活跃程度与政府土地出让收并得出结论：房地产市场交易活跃程度与政府土地出让收入之间存在长期均衡关系，房地产市场交易规模出现波动入之间存在长期均衡关系，房地产市场交易规模出现波动3 个月
2、左右之后，土地出让收入会受到明显的影响。在此基个月左右之后，土地出让收入会受到明显的影响。在此基础上，本文给出在房地产市场回调背景下土地出让收入面础上，本文给出在房地产市场回调背景下土地出让收入面临的风险和政策建议。临的风险和政策建议。关键词：房地产市场；土地出让收入；脉冲分析关键词：房地产市场；土地出让收入；脉冲分析近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了2充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、充足的支持。土地转让收入通过提高
3、地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加，带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加，从而推动经济增长。因此，地方政府对从而推动经济增长。因此，地方政府对“土地财政土地财政”收入的收入的依赖也越来越严重；另一方面面对日益高涨的房价，中央依赖也越来越严重；另一方面面对日益高涨的房价，中央政府重拳出击，推出了包括新国八条、收缩房地产市场信政府重拳出击，推出了包括新国八条、收缩房地产市场信贷、提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一贷、提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大冲击。旦显现，地方政府的土地出让收入
4、必然受到巨大冲击。已有的文献集中于房价与地价的关系，地方政府土地出已有的文献集中于房价与地价的关系，地方政府土地出让收入与房价的关系，土地出让收入的周期性波动，或从让收入与房价的关系，土地出让收入的周期性波动，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素。而本文拟定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素。而本文拟采用新疆采用新疆 20082010 年数据构建年数据构建 VAR 模型，利用脉冲分模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市态关系之上，从而得出地方政府土地出让收
5、入在房地产市场波动背景下所面对的风险，并给出建议。场波动背景下所面对的风险，并给出建议。一、理论分析与制度背景一、理论分析与制度背景（一）土地的特有属性及其价值决定。日本学者野口悠（一）土地的特有属性及其价值决定。日本学者野口悠纪雄认为，影响城市土地价格的因素可以分为两大类：一纪雄认为，影响城市土地价格的因素可以分为两大类：一类为需求方面的因素；另一类为供给方面的因素，并认为类为需求方面的因素；另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多。这两方面的因素还可细分达上百项之多。3土地作为一种特殊商品，具有消费品和投资品的双重价土地作为一种特殊商品，具有消费品和投资品的双重价值
6、。因此，可将对它的需求分为两大部分，一部分是与人值。因此，可将对它的需求分为两大部分，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划房地产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划房地产市场波动与地方政府土地出让收入水平、容积率的设定、产市场波动与地方政府土地出让收入水平、容积率的设定、税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素，他们直税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素，他们
7、直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。接的共同作用决定土地市场的均衡价格。（二）我国特殊的土地制度。我国宪法规定：（二）我国特殊的土地制度。我国宪法规定：“城市土地城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位。我国土地的供应方式有以下四种：应市场上的垄断地位。我国土地的供应方式有以下四种：划拨、转让、批租、其他方式。自划拨、转让、批租、其他方式。自 1987 年深圳拉开土地有年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是是 2002 年年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规百度搜索百度搜索“就爱阅读就爱阅读”,专业资料专业资料,生活学习生活学习,尽在就爱阅读网尽在就爱阅读网,您的在线图书馆您的在线图书馆
