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1、购买东莞二手房东莞二手房时的六个基本原则第一，地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。第二，房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪80 年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不
2、合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。第三，户型面积要选好。上世纪 80 年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上世纪 90 年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者要考虑自己更看中哪一方面，首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。第四，房屋产权验仔细。二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其
3、次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。第五，物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。第六，邻里是否很和睦。邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过
4、衣着和生活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。东莞二手房东莞二手房交易税费的产生主要包括以下 4 种情况： 一 正常过户 1.营业税：（税率 5.55% 卖方缴纳）根据 2010 年房产新政，转让出售购买时间不足 5 年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过 5 年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足 5 年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过 5 年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点购买时间超过 5 年这里首先看产权证，其次看契税发
5、票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过 5 年都需要全额征收营业税。 2. 个人所得税：（税率交易总额 1%或两次交易差的 20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件家庭唯一住宅购买时间超过 5 年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足 5
6、年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的 1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的 20% 3. 印花税：（税率 1%买卖双方各半）不过从 2009 年至今国家暂免征收。 4. 契税：（基准税率 3% 优惠税率 1.5% 和 1% 买方缴纳
7、）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足 90 平的普通住宅缴纳交易总额的 1%，若买方首次购买面积超过 90 平（包含 90 平）的普通住宅则缴纳交易总额的 1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的 3%。 5.测绘费：1.36 元/平米总额=1.36 元/平米*实际测绘面积（08 年 4 月后新政策房改房测绘费标准：面积 75平米以下收 200 元，75 平米以上 144 平米以下收 300 元，144 平米以上收 400 元）一般说
8、来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。 6.东莞二手房东莞二手房交易手续费总额：住宅 6 元/平米*实际测绘面积，非住宅 10 元/平米 7.登记费：（工本费）80 元共有权证:20 元。所需材料：地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） 房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户
9、时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写已购公房确认表两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。二.赠与过户 1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 公证费 40 元/平米*产权证面积 契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样 2、所需材料：公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套 不需要经过地税局直接可以过户。 房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份
10、。 三.继承房产交易过户 1、继承房产的费用有：公证费 40 元/平米*产权证面积 继承公证费 80 元/单放弃继承公证 80 元/人注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收 20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5 年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。 2、所需材料：公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。 四.析产 析产又称财产分析，是指财产共有人通
11、过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。东莞二手房东莞二手房交易税费计算方法： 买方： 1、契税： 成交价或评估价（高者）1.5% （商用用房或大于 144 平米的税率为 3%） 2、交易服务费： 建筑面积（平方米）3 元 3、交易印花税： 成交价或评估价（高者）0. 05%4、产权转移登记费： 50 元（每增加 1 人加 10 元，买家为单位的 80 元）卖方： 1、交易服务费： 建筑面积（平方米）3 元2、交易印花税： 成交价或评估价（高者）0. 05%3、土地出让金： 成交价或评估价（高者）1%4、解困房： 成交价或评估价（高者）1%5、商品房：土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积6、分摊费用：成交价/总面积分摊面积10%（10 楼以下）成交价/总面积分摊面积20%（10 楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)
