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1、中国某某信息学校学生毕业设计学生毕业设计(论文论文)题题 目：目： 论物业接管验收问题论物业接管验收问题 姓姓 名名 ： 0000 班级、学号班级、学号 ： 0000 班、班、 0000 号号 系系 (部部) ： 经济管理系经济管理系 专专 业业 ： 物业管理物业管理 指导教师指导教师 ： 0000 开题时间：开题时间： 2009-4-10 完成时间：完成时间： 2009-10-9 2009 年年 10 月月 12 日日目目 录录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-23答辩委员会表决意见24答辩过程记录表251课 题 论物业接管验收问题 一、 课题(论文)提纲1. 我国
2、物业管理接管验收的现状2 物业的接管验收2.1 物业接管验收的定义2.2 物业接管验收的作用及分类2.2.1 物业接管验收的作用2.2.2 物业接管验收的分类2.3 物业接管验收的条件及准备工作2.3.1 物业接管验收的条件（1） 物业接管验收的常规条件（2） 新建物业的接管验收（3） 原有物业的接管验收2.4 接管验收的程序2.5 接管验收的原则3 物业接管验收中应注意的相关问题4 探讨如何加强物业接管验收工作（1） 早期介入要及时（2） 人员选配要精干（3） 特殊信息要收集（4） 签订物业合同要谨慎（5） 遗留问题要重视2（6） 验收手续要齐全5 结语二、内容摘要接管验收是物业服务企业在接
3、管物业前的一个重要环节，物业的接管验收是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业的相关资料，物业管理企业接受物业的过程。它是发现隐患、规避风险的机会。做好物业项目的接管验收即包括明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建设单位按标准进行设计和建设，以减少日后管理过程的维修、养护工作量；弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业项目的质量，熟悉物业情况，为日后管理创造条件等。通过接管验收中有关物业的文件资料，还可以摸清物业的性能与特点，计划安排好各项管理内容和重点，预防管理中可能
4、会出现的问题，发挥物业管理社会化、专业化的管理优势。由此可见，接管验收在物业管理工作中起着举足轻重的作用；做好物业的接管验收工作不容忽视。3三、参考文献卢恩平，物业管理实务【M】 北京：中国轻工业出版社，2001鲁捷，物业管理实务 北京：机械工业出版社，2007.3班道明，助理物业管理师 中央广播电视大学出版社，2004李福平， 物业管理学 上海：复旦大学出版社， 2002潭善勇，现代物业管理实务 北京：首都经济与贸易大学出版社，2003武智慧， 物业管理概论， 重庆：重庆大学出版社，2004杨永康， 物业管理， 中国物价出版社，2003刘薇，物业设施设备管理与维修， 北京：清华大学出版社，2
5、008左振华， 物业管理概论， 电子工业出版社， 2006陈宇， 物业管理基础，中央广播电视大学出版社，2004陈宇，助理物业管理师， 中央广播电视大学出版社，20044论物业管理接管验收问题论物业管理接管验收问题000中文摘要中文摘要：接管验收是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节，物业的接管验收是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业的相关资料，物业管理企业接受物业的过程。它是发现隐患、规避风险的机会。做好物业项目的接管验收即包括明确交接双方的责、权、利关系，实现权利和义务的转移；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益，促使开发商或建
6、设单位按标准进行设计和建设，以减少日后管理过程的维修、养护工作量；弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业项目的质量，熟悉物业情况，为日后管理创造条件等。通过接管验收中有关物业的文件资料，还可以摸清物业的性能与特点，计划安排好各项管理内容和重点，预防管理中可能会出现的问题，发挥物业管理社会化、专业化的管理优势。由此可见，接管验收在物业管理工作中起着举足轻重的作用；做好物业的接管验收工作不容忽视。关关键词键词： ：接管验收、机会、转移、优势引言引言物业管理在我国作为一个新兴行业，存在着诸多的盲点；对于物业管理公司而言，服务是第一，其次才是管理。而做好项目的接管验收工作是物业企业实行管理工作的
7、重要起点。它直接关系到物业公司今后的管理工作能否顺利开展。因此，物业公司在进行项目验收时一5定要周密安排、细致处理，为日后的管理服务打下坚实的基础。然而，目前的物业服务企业市场被大型国有物业公司所垄断，房地产开发商自建自管物业仍是当下物业管理的主流方式。这便不可避免地影响了物业服务企业迈向市场化的进程，难以形成完善的市场体系。这些都影响着接管验收的有效性从而引发诸多管理上的纠纷和矛盾。我国物业在历经了 20 多年的发展历程之后已有长足的进步，管理领域逐步扩大，市场化程度和社会化建设逐步提高。然而，在发展的同时也存在着各种弊端。本文将从如何加强物业接管验收工作的角度，逐一阐述相关物业接管验收问题
8、。1我国物我国物业业管理接管管理接管验验收的收的现现状状（1）相关物业管理法律关系主体不明确。主体间的权利义务关系不明确，如产权关系不清；业主委员会是否有诉讼资格；居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系等。（2）物业管理人员素质不高，服务意识不强。从业人员良莠不齐，企业自身建设、人员培训不到位，接管验收各项环节容易出现纰漏。（3）物业管理接管验收缺乏有力的法律约束。在物业管理的发展过程中，主要依靠国家政策指导来完成。现行的物业管理制度，大都带有指导性、号召性，权利义务关系规定得不是很明确和具体。物业管理活动没有针对性、明确的法律体系做保障，就容易导致各种纠纷难以解决。（4）物业管理法律法规
9、不健全。国家为了规范物业接管验收行为，也先后制定了一系列的法规和标准，如 1997 年 11 月建设部颁发的提6高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见，1988 年建设部颁发的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制定的规定，1999 年 6 月建设部修订发布的房屋接管验收标准以及 2000 年 1月国务院颁布的建设工程质量管理条例。但是总的来说，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着法律体系框架未形成、法律法规可操作性不强等问题。2.物物业业的接管的接管验验收收2.1 物物业业接管接管验验收的定收的定义义物业接管验收是指物业管理单位对建设单位移交的信件房屋和实行产权转
10、移的缘由房屋参照法定的房屋接管验收标准进行综合检验，然后收受管理的工作。物业接管验收时物业管理中一个十分关键和重要的环节。物业接管验收的顺利完成时物业开始投入使用、物业管理工作全面启动的标志。对物业公司而言，物业接管验收的完成标志着物业实质性管理的开始。物业接管验收是物业管理委托方与受委托方之间发生的法定手续或约定手续。从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务。物业接管验收是工程质量监控的必要措施，是落实管理责任制的必要手段。物业管理公司要依据有关工程接管验收的行业标准，对建设单位或移交单位委托管理的物业进行综合检验，一保证今后物业管理工作的正常开展。72.
11、2 物物业业接管接管验验收的作用及分收的作用及分类类2.2.1 物物业业接管接管验验收的作用收的作用物业管理企业在接管验收时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理工作带来的影响；另一方面，要充分维护业主的合法权益。接管验收是管理的基础，打好了基础，日后的管理就能避免诸多不必要的纠纷，影响了企业形象，因此，物业管理企业对此不容忽视；物业接管验收的作用体现在以下几个方面。（1）进一步明确了交接双方的责、权、利关系；通过接管验收和接管合同的签订，实现了权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的责任和利益，避免日后发生扯皮现象，提供工作效率和服务质量。（2）确保物业具备正常的使用功能；充分维护业主
12、的利益；通过接管验收，可及时发现物业所存在的质量缺陷和隐患，及时返工、补强、修缮、加固等，确保建筑主体结构安全，以满足业主和使用人的需要，发挥物业的正常使用功能。（3）为日后的物业管理创造条件；通过物业接管验收，还可以根据物业管理的文件资料，摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，有机会地安排好各项管理工作。2.2.2 物物业业接管接管验验收的分收的分类类（1）按照取得方式可分为协议取得和招标取得。协议取得是建设单位（管委会）与物业管理企业经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位（管委会）公开发标，各物业管理企业投标，竞争取得管理权。8（2）按照委托方式又可以分为承
13、包方式和代理方式。承包方式是由物业管理企业负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。代理方式是由物业管理企业每月固定向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、服务代理抽筋等，其他各项支出则实报实销。（3）按照接管特点可以分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收；其具体内容可参照建设部 1991 年颁布的房屋接管验收标准，验收方法有“观感验收法”和“使用验收法”。本文将就这两种验收方式进一步阐述。2.3 物物业业接管接管验验收的条件与准收的条件与准备备工作工作2.3.1.物物业业接管接管验验收的条件收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格。（1）物业接管验收的常规条件1）凡竣工的工程，一般须
14、做到“五通一平”， “三表到户”；即通路、通水、通电、通信、通暖；楼前 6M，楼后 3M 场地要平整；禁止堆积建材和杂物，以确保进出安全和通畅；要做到煤气表、电能表、水表三表到户；室内清扫干净，水池、水盆、马桶、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净；地漏、雨水管等处五堵塞杂物。2）高层住宅生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；生活用水全部靠自己打井取水的小区在验收房屋时，水样送有关部门检验水质是否符合生活用水标准。3）高层住宅电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。4）高层住宅楼的消防供水系统，必须经过消防部门的检验合格。95）房屋应按照文件、图样要求达到设备齐全、
15、功能可靠、手续完备。（2）新建房屋的接管验收新建物业的接管验收发生在开发商和物业管理公司之间，包括开发商与选聘的社会专业物业管理公司之间、开发商与其自行组建的物业管理公司之间两种情况。1）接管验收的条件：建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格；供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和实施能正常使用；房屋栋、户编号经有关部门确认。2）接管验收应提交的文件资料： 物业产权资料：包括项目开发批准文件、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑执照、拆迁安置资料、用地红线图；综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）、建设工程竣工验收证书、有线电视合格证、通信设施合格证、电梯准用证、供水、供电、供气协议书及许可证；施工设计资料：地址报告书、全套设计图纸、图纸会审通知单、工程预决算报告书、施工会议纪要、沉降观测记录等；机电设备资料：机电设备出厂合格证、机电设备安装、调试报告等；业主资料：已购房的业
