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1、平果粼江花园项目营销思路报告粼江花园1东懋地产.平果粼江花园项目营销思路报告2报告思路导读城市解读平果房地产项目分析 营销策略基于什么样的 开发环境？我们面临怎样 的市场环境？我们有什么？ 没有什么？我们如何做才 能突破市场， 取得成功。3第一部分 解读平果第二部分 平果房地产市场分析第三部分 项目分析第四部分 项目营销策略第五部分 平果商业市场调查附件 万联行公司简介目 录4第一部分 解读平果 平果城市解读 平果城市未来规划5平果城市解读6城市概况平果县隶属广西壮族自治区百色市， 为百色市东大门。总面积2473平方公里， 辖8镇4乡181个行政村（社区）。人口：2008年末总人口48.93万
2、人。 交通：交通便利，公路、铁路、水路四通 八达的交通网络。 1、南百高速公路于2007年12月28日通车 ，全程188公里，其中平果至南宁86公里 ，车程约45分钟；平果至百色102公里， 车程约1个小时。2、同时，南昆铁路、324国道、南百二级 公路、右江航道和南昆高速公路穿境而过 ，两条省级公路经县城辐射到周边各县；3、右江河上溯百色，下达南宁、梧州、 广州出海。数据来源：平果县人民政府网7平果印象南国铝都，中国四大铝业基地之一为了加快县域经济发展，平果县提出“借铝兴 平”战略。即发挥平果铝的辐射带动作用，围绕铝产业链，在“ 上”、“下”两字下功夫。“上”就是围绕铝产业链上游，发展为平果
3、铝生产配 套服务的工业企业，为平果铝生产提供原料、辅助材料。“下”，就是拉长铝产业链，创办铝型材加工厂，利 用平果铝初级产品进行深加工，生产铝型材等高附加值产 品，把铝产业做大做强。目前全县已形成包括广西百合化工股份有限公司在内 的铝上游配套产业和平果亚洲铝业有限公司、平果铝型材 厂等下游深加工项目在内的铝产业链条。 “借铝兴平”战略的实施数据来源：平果县人民政府网8平果印象：数据来源：平果县人民政府网平果县城人口约13万人 ，在广西县级单位属于中等偏上；平果县财政收入已多年位居广西前列，2008年财政收入15.3651亿 ，广西同级县、市、区第一，但人均收入与政府财政收入没有完全 匹配，人均
4、GDP17086元，在百色市仅位列第二。；产业单一：除铝工业之外，未见其他新型产业崛起，尤其是第三 产业，尚处于发展阶段。9平果城市未来规划10平果城市性质：桂西次中心城市，我国重要的铝工业 基地和地区性物资流通中心 区位优势突出：平果是我国大西南出海通道上 的重镇，区位优势突出，为滇、黔 、桂三省区的交通要冲，桂西重要 的商贸物资集散地。同时成为承接并发挥南宁中心 城市向桂西山区经济辐射与吸引的 “二传手”。铝城：中国南方最大的铝工业基地。 在广西宏观经济战略布局中，平果 处于桂东南开放与桂西开发的结合 部，是右江河谷经济开发带的重要 组成部分。往百色往南宁平果数据来源：平果城市总体规划（1
5、9982020）11平果城市沿右江形成两大发展组团。马头组团围绕马头山形成枢纽 式布局，铝城组团沿右江两岸平行发展，形成“一山一水双中心”的城市形态结构。 城市空间布局“马头”、“铝城”两组团马头组团以马头商业中心为城市的商业服务中心 ，行政文化中心区为城市行政、文化娱乐活动 的中心。铝城组团铝城组团沿右江两岸平行发展，形成“一山 一水双中心”的城市形态结构。 分为平果铝生 活区、铝业生产区、江北生活区、江南生活区 和新安工业区，以江南城市副中心为组团的公 共服务中心，以含笑公园为组团视觉中心形成 向心式的空间骨架沿右江平行发展。马头组团马头组团铝城组团数据来源：平果城市总体规划（199820
6、20）12至2020年城市建设用地2890公顷，人均113.2平方米。城市发展目标至2020年，城市化水平达到50%左右至2020年，全县总人口为58万人，城镇人口32万人，城市化水平达 到50%左右。 人口目标：用地规模：数据来源：平果城市总体规划（19982020）13第二部分 平果房地产市场14平果房地产市场直观印象平果房地产市场两大中心区域：广场区、大学城区广场区两个中心：广场区：已然成为平果房地 产开发的集中热点。大学城区：因平果大学城而 成为新兴的开发热点，目前 有龙江华府、一品天下、学 府御景、东方国际等项目。四处开花：除两个中心区域外，县 城其他区域也零星分布有房 地产项目，呈
7、现“四处开花” 的局面。大学城区15主要在售项目一览区 域楼盘项目占地面积总建筑面积容积率总户数物业类型大 学 城 区龙江华府 （大学板块）160亩 50万 3.95约200015栋26-28层高层新 加坡建筑风格其他：一品天下、学府御景、东方国际广 场 区万冠新天地 （市政广场大盘）166亩 26.66万 2.4 20607栋18+1层高层，6 栋11+1层小高层， 15栋6+1多层，8栋 4层情景洋房 盘龙紫郡(系列)3.8亩23层独体高层建筑盘龙御景华庭 (系列)50.13亩11.95万 3.58836层多层，11层小 高层中恒君临天下金山嘉源42亩8008栋多层，小高层平果新时代25亩
8、5.84万 3.545412层，19层小高层其 他 区 域聚宝苑商都、蔚蓝国际、天益第一城、怡景地带 16在售项目产品分析区域楼盘项目主要户型 大学区龙江华府二房：88.69 ， 三房：122.35-137.9 ， 四房：176.58 广场区万冠新天地二房：89.39 ， 三房：104-110.07 ， 四房：146.59-146.90 盘龙紫郡3+1户型 盘龙御景华庭2+1房：109-117.5 ， 3+1房：131-135.36 ， 楼中楼：213.38-216.83 中恒君临天下一房、二房 金山嘉园小三房：92-120 大三房：137 平果新时代三房：120 少量二房市场供应主力产品以三
9、房为主，面积集中 在120-135。其次有少部分二房、四房。17房型三房二厅二卫三阳台 面积137.9 户型点评1、飘窗设计、入户花园等设计不近扩充居住空间，同时增加空间美感 。 2、开阔的客厅，与景观阳台紧密详解，采光、通风十分优越。 3、户型功能分区科学，动线合理。 4、入户花园的巧妙设计增加户型空间附加值。龙江华府18房型三房二厅二卫 面积124.84-126.93 户型点评1、一梯二户，双向通透，南北对流。 2、客厅4.5米大开间，空间舒适度强。 3、卫生间干湿分区。 4、入户门左边次卧使得功能布局有所欠缺，动线混乱。盘龙锦绣华庭19房型三房二厅二卫+入户花园 面积110.07户型点
10、评1、户型紧凑实用，总价低，首 付低，易于市场接受。 2、功能分区合理。 3、入户花园、飘窗增加户型卖 点。万冠新天地20房型三房二厅二卫+入户花园 面积113户型点评1、设计合理，布局紧凑、实用。 2、4.2米宽敞客厅，观景凸阳台。 3、入户玄关设计，符合传统居住风水。 4、卫生间干湿分区。金山嘉源21销售价格分析平果房地产市场售价集中在2200-2500元/22二房三房市场畅销 二房 面积市场均价 元/总价区间 万元市场畅销 三房面积 市场均价 元/总价区间 万元8090220017.6-20120135230027.631畅销户型总价分析根据以上户型及单价分析，小高层/高层市场均价 22
11、00-2300元/。畅销二房总价集中在17.6-20万，三房27.6-31万。同时市场供应以三 房为主，二房户型较少。本案可考虑二房的市场空白点，同时控制三房面积，以低单价、低 总价切入市场，争取市场份额。23客户群体分析项项目客户户群体龙江华府一部分本地商人和公务员，事业单位职员，另一部分为平果铝中高管理 人员及少数南宁百色客户；年龄集中在30-45岁之间。万冠新天地基本为本地自住与投资为主，少量外地投资者盘龙 紫郡多为二次以上置业群体；客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员 、公务员；客户年龄集中在35-55岁之间。盘龙 御景华庭本地客户与外地客户约各占一半；本地客户以一次置业居多，客户
12、主要 为私营企业主，企业中高层管理人员；中恒君临天下基本为本地居民自住为主，年龄集中在30-45岁之间金山嘉源为周边商人和公务员，少许外来投资客。平果新时代基本为本地居民自住为主，年龄集中在30-45岁之间平果房地产市场主力需求客群以企业职工、公务员、生 意人为主24结 论n 平果房地产市场处于快速发展阶段，相较同类县级城市，楼盘 数量较多，开发水平较高。n 市场主力产品以三房为主，反应市场的仍以自主需求为主。n 市场整体均价集中在2300元/左右，部分项目达到2500-2800 元/。n 客户群体以企业职工为主要表现特征，如平果铝工业企业等。 投资性客户较少。本案应立足市场，积极寻求市场空白
13、点， 从产品设计、客群汲取等方面有所突破。25第三部分 项目分析 项目区位价值分析 项目SWOT分析 项目市场机会发掘2627（1）、项目介绍2829 东懋粼江花园项目为平果铝员工定向开发的住宅小区。 总投资达2.5亿元，建筑面积20万平方米，建房1600多套。 项目建成后，将进一步改善现有员工住房条件，同时也为氧化铝三期工程员工解决住房问题，并可为将来新建电解铝二期工程新增员工储备部分住房，这对于建设和谐企业、促进平果经济社会发展具有十分重要的意义。 30（2）、发展趋势31东懋粼江花园位于平果工业区内，目前园区共引进企业46家，总投资75亿元，其中19家企业已竣工投产。该区规划目标：平果工
14、业区将打造成为广西重要的铝加工基地。到2010年实现工业总产值120亿。安排就业人数约2万人，成为平果县经济发展的重要平台。32（3）、地理位置项目位于平果工业区大道广西平果安驰铝合金车轮有限公司对面，项目东北 面临江。33项目位置交通便 利，紧连二级公 路与高速入口， 项目前有正在规 划建设的工业园 区大道，工程进 度约完成一半。项目交通条件临二级公路及高速路，交通便捷34项目SWOT分析35SWOT分析优势分析：(1)景观优势：本项目临江，坐拥600米邻江面，景观价值高。(2)产品优势：项目规模大，现房销售。(3)地处工业区，项目区域发展潜力巨大。(4)交通优势：项目紧邻园区大道与二级公路
15、，紧邻南百高速路口。劣势分析：(1)区位劣势：项目位于平果工业区，离县城中心城区偏远。周边未能形成居住区。(2)配套劣势：道路正处于施工建设阶段、周边配套缺乏。(3) 形象劣势：市场知名度很低，形象缺失等。(4)环境劣势：周边工厂林立，排污明显，对于居住是一大考验。36SWOT分析机会分析：(1)项目位于政府规划的工业区内，园区内目前引进约50家企业，安排就业人数约2万人。(2)道路的修建加强了与县城的连接，会对本项目有正面的影响。成为吸引外来居住者的一个重要因素。 威胁分析：(1)客户认知度不高。(2)县城竞争项目多37 项目卖点提炼独特一线江景+大型绿化园林+实用户型最大江景小区最大绿地面
16、积小区经典实用户型 38第四部分 项目营销推广策略 项目总体发展战略 项目营销策略 项目推广思路39项目总体发展战略40立足项目已有资源，强化项目形象及 知名度，促进项目后期销售。1、项目实景 2、客户资源1、项目重新包装 2、加强营销推广树立市场新形象，重新寻找市场差异，推动项目后期销售立足点强化点41项目营销策略42策略一 “低门槛”策略，吸收客 户项目首期采取低价策略，单价、总价低于市场价格，从而主打“低首付购房”主题，最大限度吸引客户，奠定项目后期销售基础。43策略二 “双售楼部”、扩充客 户在原有售楼部的基础上，建议在县城中心文化广场设 置外销展点，形成“双售楼部”。目的：最大限度吸引客户群体，同时可加大项目宣传的 力度，更好的推广项目。外销售点44策略三
