石家庄市场调研报告推荐

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1、石家庄市场调研报告发展策划部本方案，通过对当前国家及石家庄市场政策环境的研究，石家庄的城市及房地产市场评判研究，地块的市场调研等，给予公司对该地块相关的发展建议。序铭以诚信 品质为基目 录 一、2011年全国房地产市场情况二、石家庄房地产市场情况三、金石地块研究分析四、对公司发展该地块的建议1 2011年全国房地产市场情况2011年上半年，为了进一步巩固和扩大调控成果，中央级地方 政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。行 政、经济手段并用：近40个城市实行限购；600多个城市出台房价 控制目标；上海、重庆房产税试点；住房营业税调整；货币政策收 紧；信贷政策更加严厉；加大保障房

2、财政投入，鼓励多渠道筹集资 金；保障房责任制，建设信息公开；完善土地招拍挂制度，保证保 障房用地等。摘 要房地产新政市场需求和开发信贷融资双管齐下 商品房和保障房 两方面入手 上海、重庆房产税改革试点 住房转让营业税免征限额提高 完善房地产相关税收政策税收 6次上调存准率，2次加息 二套首付6成，利率1.1倍 房地产类贷款同比下降显著货币政策 限购政策升级 要求地方政府出台房价控制目标 房地产类贷款同比下降显著 完善招拍挂制度 国务院督察组督查土地异常交易行政措施 1000万保障房签订“军令状” 对落实国家1000万套保障安居工程 建设用地实行责任制问责制 中央及地方出资5000亿，社会筹资8

3、000亿 加快保障性住房资金预算执行进度 支持地方融资平台公司级其他公司发行 债券优先用于保障房建设资金 单列保障性住房用地 保障房建设信息公开 防范和纠正保障性住房建设、配置等环节 的不争之风 鼓励央企参与保障房建设 加快保障房用地管理 加强保障性安居工程质量管理建设管理商品性住房保障性住房新政对开发影响 开发商资金链吃紧 融资困难 持盘观望 消化供应量不断提高存款准备金率和提高利率，银根紧缩，同时国家通过 新政干预，信贷进一步想房地产开发紧缩，使众多开发商资金链 吃紧张。新政使买卖双方均“偃旗息鼓” ，有项目在售的开发商更显得进 退两难。此次的新政肯定会使成 交量下滑，但量跌不一定还能带

4、动价格下调，和以往的调控一样 ，大部分开发商会尽力持盘观望 ，以供应量萎缩来“支撑”政策消化 期的房价。 市场运行情况截止2011年7月份，一线城市 商品房涨幅已全面停滞，基本控制 。从住宅价格指数看，限购最严格 一线环比为0，平均环比为0.05% ；同比4.36%，而非限购则高达 4.75%。70大中城市中，价格下降的有 14个，持平的又17个。虽然同比 依然较高，但环比上月，房价指数 发现明显变化，下调幅度明显加快 。7月的一线城市销售比例只占 全国300多个城市销量中的4.5%， 其他限购城市占比在30%，而三线 城市占比达到了65.5%。相比去年 提高了超过0.5个百分点，房地产 市场

5、重心发生明显转移。全国房价增速明显放慢 作为70大中城市的石家庄 7 月环比增长0.2% 同比增长7% 中央地根紧缩今年上半年，全国发现违法用地行为3万件，涉及的土地面 积高达1.85万公顷，同比分别上升8.05%和14.76%。 违规现象 多集中于河北、山东、河南、江苏、浙江、安徽、四川、辽宁 、广东等省。因此，国务院新上收了22个城市的建设用地审批 权。分别是秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、 台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州 、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。 释放地根紧缩信号，进一步完善符合中国国情的最严格的土地 管理制度，坚持各类建设少占地、不占

6、或少占耕地，以较少的土地 资源消耗支撑更大规模的经济增长。严查违规用地 收回22城市用地审批权 地根紧缩 继续坚 持严格土地管理制度 本轮楼市实行了最严格的调控措施，特别是限购，基本 抑制投资需求，使楼市回归自住需求。由于二三线城市的继 续上涨，限购有可能蔓延至二三线城市。严查土地违规，完 善最严格的土地管理制度，地根紧缩。由于十二五规划，对 民生的重视及不在提及房 地产的支柱地位等因素， 房地产调控，在未来一段 时间将继续从紧，在短期 内不可能放松。市场政策展望十二五规划 重民生 未提房地产支柱产业 宏观调控短期 内不可能放松2 石家庄房地产市场情况城市属性研究石家庄，原为93户人口小村，

7、原称“石门”，因铁路交通而设市。城市年轻 缺乏底蕴 河北省会三易其主 凭铁路获得省 会资格 发展中被边缘化随着环渤海城市圈的发展，石家庄从来都不是河北省的焦点 ，可谓是最受冷落的省会城市，被边缘化的省会城市。河北省省会三易其主，从保定到 天津，最后凭铁路优势获得河北省省 会地位。20世纪初的 石家庄村，到 小城镇，到石 门市，在到石 家庄市，缺乏 历史底蕴。城市属性研究6区5县 面积15848平方公里城市属性研究人口1000万 市区240万 增长低 发展慢城市属性研究华北地区重要铁路 公路枢纽 交通优势明显城市属性研究“一城三区三组团”大格局确定 城市向北发展城市研究小结石家庄市华北地区重要交

8、通枢纽，环渤海经济圈重要城市，虽 毗邻北京、天津，但并不具优势，反被边缘化，丧失中心城市地 位，发展滞后。在 “一城三区三组团”的规划下，石家庄会步入一 个新的发展阶段。置业取向上，石家庄市场以刚性需求为主，高端需求则被天津 、秦皇岛、青岛等城市所吸引，不具有很强的置业吸引力。交通枢纽 华北城市 但被边缘化 丧失中心地位宏观经济情况GDP总体靠前 但人均滞后宏观经济情况第三产业发展不足 服务规划为核心产业后 面临转型2010年周边典型城市固定资产投资对比宏观经济情况 固定资产投资增长较快城市固定资产 投资总额 （亿元 ）投资增长率北京549313.1%天津651130.1%石家庄295821.

9、4%济南198720.1%太原91617.2%郑州275720.8%石家庄全市固定资产投资分析2001年-2010年，石家庄固定资 产增长出现高速增长趋势。固定资产 投资的快速增长，意味着基础设施的 跟进和房地产的增长，为房地产开发 商提供了有利用的环境。宏观经济小结石家庄经济总量与周边城市还有不小差距，人均GDP水平 较低。工业比重大，但也并未形成支柱性的，不可替代性的产 业集群，并未形成很强的城市核心竞争优势。第三产业比重不足，未来面临转型。政府快速加大固定资 产投资，以促进石家庄的发展。很低的城市化水平，看似未来 发展空间很大，机遇很多，但同时不确定性增多。面对差距 产业转型 加大投资

10、快速发展l是什么推动着宏观经济的增长和城市化的提速？l在城市化提速的今后，究竟有多大的支撑和支持？房地产投资环境 房地产投资连年快速增长2010年周边典型城市房地产投资对比石家庄全市房地产投资分析城市房地产投资总额 （亿元）投资增长率北京290124.1%天津86617.9%石家庄53843.9%济南48445.7%太原24146.1%郑州77550.9%2001年-2010年，受三年大变样 、城中村改造及国企搬迁改制的影响 ，房地产投资大幅快速增长。房地产投资环境房地产投资占固定资产投资比例连年提高 但比例国 内偏低城市房地产投资总额 （ 亿元）占固投比例北京290152.8%天津86613

11、.0%石家 庄53818.19%济南48424.3%太原24126.3%郑州77528.1%2010年周边典型城市房地产投资占固投比例石家庄全市房地产投资占固投比例分析2001年-2010年，受三年大变样 、城中村改造及国企搬迁改制的影响 ，房地产投资占固定资产投资比例也 逐步增长，但比例低于同级别城市水 平。房地产投资环境 房地产施工和竣工面积均逐步大幅增长从图可以看出，从 给2005年开始，石家庄 房地产的施工面积和竣 工面积均稳步增长，预 示着未来市场供应量会 很大。2005年2006年2007年2008年2009年2010年 施工面积 （万平方）69894098311112282423

12、7施工增长率26.30%34.67%4.57%13.02%105.40%85.67% 竣工面积 （万平方）108244176212268499竣工增长率28.90%125.93%-27.87%20.45%26.42%86.19%房地产投资环境商品房销售面积稳步增长 但增幅回落2001-2004年，商品房销售面积徘徊在100万平方，2005 年面积超过200万方，2005-2007销售面积呈现高速增长。 2008年回落，2009年2010年稳步增长。投资环境小结未来供大于求 市场不容乐观从2001年开始，与房地产有关的指标呈一片增长态势，房地 产投资增长，占固定资产投资比例也逐步增大。开工面积及

13、竣工 面积也大幅增长。商品房销售面积稳步增长。截止2010年，房地产竣工面积和销售面积基本持平。随着销 售面积增速减慢，有可能回落，但未来过的预期竣工面积，会导 致供过于求，库存过剩。l在看似繁华热闹的房地产投资市场背后，对于发展滞后、 边缘化的石家庄，是什么主要推动着房地产市场向前发展？l石家庄的房地产的市场需求和购买力会不会在未来几年内 被透支？城中村改造 推进石家庄城市化和房地产发展的重要力量石家庄建市时间较短，用不到 百年时间从一个农村发展到省会城市 。改革开放式城市得到了一定的发展 ，但发展的不均衡，城市化水平低， 使城中村发展滞后，城市面貌反差很 大。为了推进石家庄的发展，石家庄分

14、别 于2002年、2007年、2010年三次出台文件 ，推动城中村改造步伐。通过村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地 、村集体企业转为股份制企业的四个转变，政府返还的土地收益部分 首先用于村民的养老及医疗保险，推进完成城中村改造工作。 城中村改造辖区任务分布数量完成时限长安区北宋、土贤庄二环 内22011年8月底桥东 区休门二环 内12011年6月底桥西区振一街、振二街、振四街二环 内32011年6月底振三街、西三教二环 内22011年8月底北杜、东五里、南简良二环 外32011年8月底新华区西三庄二环 内12011年6月底高柱、柏林、北焦、市庄二环 内42011年8月底小安舍

15、、岳村、田家庄二环 外32011年8月底裕华区位同、槐底二环 内22011年6月底东王、塔冢、孙村、南王二环 内42011年8月底南焦村二环 外12011年8月底高新区小西帐、西仰陵、中仰陵、东仰陵二环 外42011年8月底合计30个村，其中二环内19个，6月底拆平7个村，8月底拆平12个村；二环外11个村。石家庄2011年城中村改造计划长安区有8 个行政村列入 重点改造行列 。分别是土贤 庄、谈固村、 南翟营、北翟 营、北宋村、 花园村、小沿 村、谈村。 城中村改造小结改变城市面貌 增加房地产投资 市场供应增多 同时通 过拆迁补偿创造市场需求政府大力推进城中村改造，使固定资产投资、房地产投资

16、、地产投资 占固定资产投资比例、施工面积、竣工面积、等各项指标均有所上升，创 造了石家庄城市的快速发展。通过农民转市民，集体经济转股份经济等， 既提高了城市化水平，又丰富了经济内容，城市面貌也得以改善。在进行城中村改造时，通过拆迁补偿机制，创造了房地产市场 部分稳定需求。在边缘化的、外来需求比例小，而且又受政策 限制的情况下，会不会是一种自我透支行为，造成了市场的暂 时繁华？国有企业改制2010年石家庄国企搬迁改制目标为了进一步国有企业改革和国有资本调整， 引进战略投资和先进技术，加快资源整合和资本流 动，促进经济、城市的发展，石家庄政府于2010 年制定了进一步推进和规范国有企业改革的意见。国有企业改革，通过“退市进郊”的 搬迁改造以及破产的国有企业用地会重 新闲置，被政府收储，做为新的建设用 地，加大了市场的土地供应量。自2009年起，石 家庄市利用两年时间全 面完成72家国有企业改