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1、深圳市德思勤置业有限公司深圳市德思勤置业有限公司20082008年年2 2月月樟木头新城广场前期策划报告目 录项目分析项目分析2 2项目定位项目定位3 3物业发展建议物业发展建议4 4市场分析市场分析1一、市场分析一、市场分析市场分析樟木头概况樟木头概况2 2樟木头房地产市场樟木头房地产市场3 3西城区房地产市场西城区房地产市场4 4东莞房地产市场东莞房地产市场1樟木头消费者分析樟木头消费者分析5 5东莞房地产市场东莞房地产市场1东莞城市规划东莞城市总体规划：东莞城市空间布局以交通为轴线，以发达区镇带动欠发达镇，最终实现共同协调发展。石龙常平樟木头塘厦长安松山湖莞城麻涌虎门东莞城市发展战略目标
2、： 以国际制造业名城为特色的现代化中心城市市域城镇空间布局： 形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中 心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中 心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一 个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。樟木头被列为东莞市重点发展镇和中心镇。 07年东莞楼市“冰火两重天”，上半年价格追高，成交量持续增长； 受一系列宏观调控的影响，8月份价格开始出现松动，10月黄金周成交 量跌倒最低。 12月各项目价格开始复苏，同时成交量也有所上升。07年东莞市月度住宅成交面积07年东莞市月度住宅成交价格东莞房地产住宅市场商品房成交价格分析 均价在7000-9000元/的区镇有长安、东城
3、、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦 、大朗、凤岗、常平、清溪等。2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%，樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。商品房消化及存量分析樟木头概况樟木头概况2 2樟木头简介总面积：66.6平方公里人口:户籍人口2.5万人，外来人口13 万多 人,港人约15万,人口总计约30.5 万.行政：九村石新村、圩镇村、樟 洋村、樟罗村、百果洞村、官仓村、 古坑村、裕丰村、柏地村。 中国百强镇 广东省政府确定的中心城镇、卫生 镇 广东省民间艺术之乡麒麟艺术 之乡 有“小香港”之称的
4、美誉 香港人在内地最为集中的地方东莞唯一的国家级森林公园观音山森林公园 樟木头区位樟木头镇位于东莞市东南部，毗邻港澳，地处广州、深圳、惠 州、东莞四市的中心地带，交通优势得天独厚。 距惠州40公里距东莞城区38公 里，广州100公里距深圳38公里距香港80公里樟木头印象缤纷樟木头，至YEAR小香港优越 环境政策 倾斜 便利 交通港商 开发吸引港人置 业原因为何如此多港人来此置业数字樟木头数字樟木头目前全镇已建成高层楼宇目前全镇已建成高层楼宇240240栋，栋，房地产面积房地产面积750750万平方米，万平方米，在香港推出花园楼盘在香港推出花园楼盘8080多个，多个，已销售商品房已销售商品房4
5、4万多套，万多套，约约1515万多港人在此安居。万多港人在此安居。交通网络樟木头地处四城市的交通枢纽位置，交通四通八达，为港人和珠三角的周边 城市客户置业提供了极大的便利，但是樟木头本身的公交系统不完善，存在 着较大的隐患。铁路：京九（北京至九龙）、广 深（广州至深圳）、深梅汕铁路 （深圳至梅州汕头）火车站每天 有46次列车停靠公路：东深（东莞至深圳）、莞 惠公路（东莞至惠州）在此交汇高速公路：龙林高速、常虎高速 、博深高速轻轨:未来有东莞R1、R2与R3线产业结构 第二、第三产业在经济结构中所占的比例分别达到49%和50%； 第二产业以电子、塑胶 、五金为主； 第三产业以房地产产业，商贸服务
6、业主为主。房地产业、工业产业和商贸服务业已成为樟木头镇主要经济支柱。樟木头房地产市场樟木头房地产市场3 3回顾：政府政策支持v引进港商引进港商：樟木头 1992 年成立东莞市第一家房地产商会樟木 头房地产香港商会，面向香港市场大力发展以外向型为主房地产业；v “八快八快”策略：策略：快招商立项、快规划、快设计、快报批、快办手续 、快推出、快在香港宣传争夺市场、快动工建设；v合资开发：合资开发：政府积极利用当地港商资源、资金共同开发房地产项目 ；v放宽政策：放宽政策：实施对外商宽松和便捷政策，吸引投资商，给港商足够 信心；v直接参与到房地产项目管理直接参与到房地产项目管理：给项目顺利竣工提供了保
7、障，给购房 者足够信心。回顾：樟木头房地产发展历程代表楼盘 代表楼盘代表楼盘代表楼盘产品品质 不断 提 升19921995代表楼盘 19951996199719992000200220032006翠怡花园、怡华花园、翡翠花园 龙腾花园、爱都花园、万豪花园帝豪花园、御景花园、天龙居欧陆庭院、皇朝阁嘉多利山花园、绿茵豪庭、 碧河花园、帝雍园第一代第二代第三代第四代第五代2006至今第六代代表楼盘满足基本居住需求产品品质有所提升樟木头的房地产现在处在更新换代的阶段，产品呈现多元化，不断创新。中惠香樟绿洲、星耀国际回顾：近年土地交易一览地块 编号土地 位置面积 （）总成交价 （万元）容积 率买方公告
8、时间20044045樟木头振兴976571.3樟木头广开花园酒店2004 年 6 月 18 日20044070樟木头柏地5393642402富盈房地产开发有限公司2004 年 9 月 21 日20044072樟木头柏地5000436162富盈房地产开发有限公司2004 年 9 月 21 日20064034樟木头柏地村64954.598502中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064035樟木头柏地村65956.399002中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064036樟木头柏地村5509683002中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日2006
9、4037樟木头柏地村56206.184502中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064047樟木头圩镇居民9097.651325.590.64明基纬业商业有限公司2006 年 7 月 31 日20064048樟木头百果洞村373333681.03裕纬商业发展有限公司2006 年 7 月 31 日20064049樟木头新兴街2391355.061.02三星商业有限公司2006 年 7 月 31 日近年樟木头土地供应偏少，所交易土地均已动工，部分项目已经面世，大型 开发商的土地储备不足以支撑其在樟木头的长期发展战略。回顾：土地成交情况、成交面积历年对比 近几年土地供应量偏少，07
10、 年成交 4 幅土地，总面积只有 37822 ； 小幅土地占主要交易市场，基本无大宗地块成交，说明大规模的高端项 目在樟木头也将减少。回顾：土地成交均价历年对比土地均价大幅提升，2007 年到今成交的几幅地，容积率都在 2.5 以 上，均价达到 2539.34元/，楼面地价 729 元/。回顾：商品房空置面积历年对比商品房供需同步增长,樟木 头2006年商品房空置面积 为12万平方米，当年商品 房竣工面积为20万平方米 ，空置率为26%，空置率 处于空置积压区，存在极 大的风险。樟木头的房屋空置率较高，充分说明购房用途多为渡假性居住和投资性， 符合香港客户及深圳投资客的特质。回顾：樟木头07年
11、住宅销售情况分析 07年18月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销售 量俱增； 一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成 交价格下滑。春节 后元 旦劳 动 节国 庆 节回顾：近年推售项目建筑规划分析项目项目规划香樟绿洲项目分二期开发，第一期规划了别墅、小高层洋房，高层公寓及商 业部分；二期以高层洋房为主；星耀国际项目由 23 层写字楼和 18 层酒店式的公寓组成；御景花园项目分很多组团 ，分别为 ：“加州豪园一二期、夏威夷 豪园、御花苑 、罗马 苑、棕榈苑、巴黎豪园、御豪峰”， 分别由独栋别 墅、积联 排别墅、多屋洋房、高层洋房组成； 碧河花园由 69 幢
12、4 至 11 层高的洋房组成；皇朝阁单体楼，楼高二十九层，地下至二楼是购物商场；三楼是活动层 。大部分规模都相当大，产品丰富，以别墅、多层、小高层、高层洋房为 主，也有少量公寓供应；回顾：近年推售项目建筑立面分析当前市场上产品多以现代欧式风格为主，项目外立面、色彩、层次比之 前项目有很大提升。项目项目外立面 香樟绿洲西班牙风格，外立面色彩鲜艳 以乳白色立面、橙色屋顶为 主 。外立面线条也因阳台和大飘窗也非常丰富；星耀国际外立面采用简洁 的现代风格,设计 前卫,外形俊秀、挺拔；御景花园现代欧式风格，近期所推巴黎豪园的御豪峰外立面是乳白色的 外墙及蓝色的大落地玻璃。采用了丰常少量的飘窗，外立面比
13、较单调 ； 雅翠花园 外墙采用马赛 克，给人感觉项 目陈旧； 回顾：近年推售项目园林景观分析 规模大的项目注重园林和社区规划，多集中于河景资源或山景资源较丰 富的区域，园林规模大，以异域风情为主，风格国际化；中小户型楼盘 无园林或简单设置 ； 前期所开发的项目园林设计相对简单（如御景花园），基本都以自然的 山体为依附。项目名称 园林风 格内容中惠香樟绿洲西班牙风格利用外部山景，打造项目内部园林， 选取用热带树 种 ，高低错落。在项目的中间修建了大面 积的人工湖。 项目的西侧规 划有大面积的休闲广场也为小区添色； 雅翠花园现代简约风 格树种搭配简单 ，主要与社区配套相结合碧河花园现代简欧风格绿化
14、率达 56%的亚热带绿 化园林规划； 御景花园欧陆风 格园林比较单调 ，基本没有搭配； 富盈山水华府南加州风格/回顾：近年推售项目规模分析项目名称容积 率开发周期推售量中惠香樟绿洲1.73分二期开发第一期分 3批推出一期1、2批共12万平方， 第3批雅翠花园1.5分五期开发目前开发 到第四期第四期推出约8万平方米碧河花园1.40分3期开发一期45万平方米，二期2 3万平方，三期23万平 方米。御景花园1.30多期开发目前新推四栋高层，但前 期还余少量联排别墅和多 层单 位富盈山水华府1.70多数项目规模较大，在2050万平方米，容积率较低普遍在2.0以下， 每期盘量在46万平方米。回顾：近年推
15、售项目主力户型及面积分析 早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 5578、三房主要集中在 88110 。 后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型 二房和三房，面积分别集中在7190 、91110 。主力户型及面积分析新增普通住宅供应以实用型二房、三房为主，且户型面积不断增大回顾：近年推售项目户型创新分析近期推出产品大多带有凸窗、大露台、多阳台 ，创新化产品已经成为片区市场主流，最具代表性的楼盘为中惠香樟绿洲。多阳 台空中花 园露 台入户 花园富盈山水华府御景花园客厅 挑高碧河花园雅翠花园中惠香樟绿洲转角 窗凸窗项目名 称回顾：近年推售项目销售均价分
16、析项目项目近期价格香樟绿洲6700 元/（25F 公寓、带 500 元标准装修）； 6900 元/（邻湖美宅）；7500 元/（邻湖美宅楼王）； 10500 元/（花庭美墅）； 星耀国际5000 元/（带装修）御景花园5200 元/（高层洋房带简单 装修）； 46004700 元/（无电梯洋房）； 9000 元/（别墅）； 嘉多利花园5000 元/（带简单 装修洋房）； 碧河花园5500 元/平方米（带精装修洋房）； 雅翠花园4800 元/（带简单 装修洋房） 帝豪花园4200 元/（带简单 装修） 皇朝阁3500 元/ （带简单 装修）针对客户群体不同，价格差别较大，地理位置相同的中惠香樟绿洲与御 景花园，因前者针对深圳客户而后者瞄准港客，价格相差 1500 元/。回顾：近年推售项目物业管理分析项目物业管理公司物业管理 费 香樟绿洲深圳市开元国际物业管理公司2 元/月御景花园
