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1、111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。金钰金钰大都会前期运营执行方案大都会前期运营执行方案一、项目运营背景：一、项目运营背景：1、目前赤峰的商业比较零散、设施落后、商业档次低，消费者以目的性购物为主，少有“逛街”的消费习惯。2、新区目前的人气不足，与红山区联系不够紧密，但未来发展潜力巨大。3、本项目是赤峰市新城区唯一集生态、购物、娱乐、休闲、家居、商务、旅游于一体的现
2、代之城、魅力之城和欢乐之城。4、项目工程建设目前已实施到0 层，按计划将在 07 年 7 月初将实现开盘销售， 08 年 5 月一期建设部分将实现试营业。二、项目运营总体思路：二、项目运营总体思路：1、以招商先行、推广随后、销售切入的总纲进行项目运作。2、站在城市发展的高度，顺应政府的方向，以区域价值炒作为先，项目推广随之跟进的思路进行项目推广。3、项目招商遵循“先大后小、先易后难、以大带小”的原则进行。4、项目销售以“高开平走再上扬、分期分批”的策略进行。5、项目推广以活动为主，媒体推广为辅，走“气势”+“亲民”的双重路线。三、项目阶段性运营策略：三、项目阶段性运营策略：（见（见 A3A3
3、纸附表）纸附表）111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。四、项目入市前需商讨的事宜：四、项目入市前需商讨的事宜：（一）（一）一期业态定位（见附件一）一期业态定位（见附件一）1 1、负一层业态定位、负一层业态定位111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂
4、纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。2 2、一层业态定位、一层业态定位111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。3 3、二层业态定位、二层业态定位111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一
5、丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。4 4、三层业态定位、三层业态定位111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，
6、一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。备注：二期初步定位为建材、电器、酒店及旅游特色商品。备注：二期初步定位为建材、电器、酒店及旅游特色商品。（二）（二）招商策略招商策略1 1、招商节奏：、招商节奏：主力百货、超市数码通讯、银行大型餐饮娱乐、服装、日化品牌店服装、日化、餐饮、娱乐的散户经营2 2、招商对象：、招商对象：（1 1）主力百货、超市：）主力百货、超市：大润发、欧尚、新一佳、沃尔玛、易初莲花等。（2 2）数码通讯：）数码通讯：引入北京中关村中的大型品牌运营商和赤峰本地经营散户。（3 3）大型餐饮娱乐：）大型餐饮娱乐：广东、重庆、北京、内蒙等地的
7、特色中餐和星巴克、肯德基等西式餐饮，以及全国连锁型娱乐商家。（4 4）品牌专卖店：品牌专卖店：进行本地招商的同时，向全国各大品牌厂商发函招商，与国际知名的日化、服装等商家点对点对接洽谈。（5 5）其它业态：）其它业态：服装、日化、餐饮、娱乐的散户招商以承德、北京及赤峰本地为主。3 3、招商政策：、招商政策：（1 1）主力）主力百货、超市、大型餐饮娱乐：百货、超市、大型餐饮娱乐：免租期 2 年；租赁期限 1015 年；负一层租金：1520 元/平米，一层：3040 元/平米，二层 2025 元/平米，三层 1015 元/平米，按每年 5%的比例增加，实际租金根据洽谈的情况最终落实；111 一林红
8、叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。提供外墙广告位，并在前期宣传推广中协助宣传推广；按经营标准配置电气设备、新风系统、空调系统、消防设备安装及公共部位装修。由开发商协助，争取工商、税务政策优惠。（2 2）数码通讯、品牌专营店招商策略：）数码通讯、品牌专营店招商策略：免租期 1 年半，但需交纳保证金，数额据面积而定，大至在 10001500 元/平米，保证正常营业，货品充足；租赁期
9、限 3 年； 第三年租金根据市场确定，原则上不高于旧城区同类商场租金的 70%；经营户购买本项目物业的，给予适当优惠。 （见销售策略（见销售策略租转售）租转售）经营管理公司与淘宝网合作，协助进行网络直销，前 3 年每月至少组织一次大型的集体促销活动。由开发商协助，争取工商、税务政策优惠。（3 3）独立门面散户招商策略）独立门面散户招商策略: :免租期 1 年，其它政策同上。4 4、市场培育：、市场培育：（1）根据经营商家租赁面积的大小、经营的档次，按约 5%比例购买商家的消费代金券，以促销方式发放给投资者和政府部门等高消费群体，促进经营氛围和消费市场的形成。为了控制成本、切实起到培育目的，代金
10、券的消费要有限制性，如限定人数、限定货品、限定冲抵比例等。（2）统一制作各种档次小礼品，按商家分类，依据头一天营业额（收银条）的比例发放给商家用于经营促销。111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。（3）经营管理公司提前介入，进行网络推广、媒体推广、活动促销等。5 5、物料准备：、物料准备：项目项目数量数量内容说明内容说明招商手册3000 本市场情况：赤峰市民零售消费档次
11、、品味；赤峰市消费习惯，消费能力；物业条件：项目位置图、业态规划平面图、技术指标、装修标准、租金价目表、投资收益等；招商优惠政策专业经营管理服务：六个 “统一” ；招商函电子档、文本传真、信件信封1000 个招商合同据实而定独立门面招商使用样本合同，主力商家招商据实际谈判情况另行拟定。 （样本合同见附件一）（三）（三）销售策略：销售策略：1 1、可售物业的界定：、可售物业的界定：一、二层外围、内街独立门面；正一层、二层主力商场分割商铺；其它不亦分零销售的物业整体出售。2 2、价格定位：、价格定位： 负一层均价：负一层均价：80008000 元元111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一
12、处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。一层均价：一层均价：1000010000 元元二层均价：二层均价：60006000 元元三层均价：三层均价：40004000 元元总销售额预计可超过总销售额预计可超过 2.72.7 亿元。亿元。注：以上价格为计划实现销售均价格，最终定价根据独立门面和商铺的不同特性在每期销售前一周内单独定价。注：以上价格为计划实现销售均价格，最终定价根据独立门面和商铺的不同特性在每期销售前一周内单
13、独定价。3 3、价格走势：、价格走势：首先推出一层独立门面销售，一定要创造“价格创新高、抢购最火爆”的势头，拉高投资者心理价位。然后实行高开平走，利于后期销售。4 4、促销策略：、促销策略：（1 1）适用于独立门面的促销策略：）适用于独立门面的促销策略： 带租约销售带租约销售因招商在先，前三年对已实现招商的门面实行带租约销售，按 5%、6%、7%回报率支付租金。3 年后由经营管理公司代租或投资者自行招租。招商培育补贴招商培育补贴针对选择自营和自行招租的投资者，3 年内每年给予 3%的补贴，但投资者需承诺 3 年内必须保障完全经营；补贴的销售策略可以有效的吸引投资者，也可以提高招商入驻率。租转售
14、租转售111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。针对看好本商城、打算长期经营的商家，在 2 年内决定购买本项目、独立门面、商铺（未售）的，已缴付的租金可直接冲抵购房款，刺激商家变业主。（2 2）适用于分割商铺的促销策略：）适用于分割商铺的促销策略：返租策略返租策略7%的租金收益率，返租 10 年，前 3 年由开发商支付，后 7 年由经营管理公司支付。首期两成，三成免息分期
15、付款首期两成，三成免息分期付款推出“首期两成”，其余三成在半年内免息分期付款方式，降低置业门槛，吸引闲散资金投资；（3 3）适用于独立门面和商铺的促销策略：）适用于独立门面和商铺的促销策略：月月涨价、天天升值月月涨价、天天升值分期推出的物业均实行每月 3050 元/平米的小幅涨价。以租金形式返还投资者，如投资即收一年租金。给投资者造梦，增值即在眼前，刺激投资者尽早下单！“客户推介客户推介”奖励计划策略奖励计划策略已成交业主成功发展客户并认购成交者，开发商按 1000 元/户进行奖励。5 5、一期开盘促销方式：、一期开盘促销方式：开盘前三天开始发放选房卡，收取 1 万元诚意金（购房时，冲抵购房款
16、），按先后顺序给予不等优惠：可抵扣房款金额按 500 元/张递减（1 名：2 万，2 名 1.95 万，3 名 1.9 万，最后一位 1.05 万）。诚意金以记名方式发放，开盘后可退，不能变现。在项目正式销售前，“放号卡”可自由转让，开发商不干预转让双方的转让行111 一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。为，但转让后须经开发商确认，并对新的持卡人进行登记。开盘当日按到场先后顺序选房，当日成功认购者可参与 100 元10000 元的现金抽奖活动，未成功认购者可在二期开盘优先选房。6 6、客户搜寻方式：、客户搜寻方式：前期以俱乐部会员招募为由，建立客户网络，从中搜寻客户；持续销售期启动业务员带客方式，活动促销。（四）（四）推广策略推广策
