西安大同运城地块及房地产市场考察总结(41页）2011-3-19

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1、2011-3-19大同西安高铁铁运城站位置大运高速出口运城机场场运城市十二五规划运城市十二五规划：此次去运城市考察共走访3宗地块；以及运 城市场在售和已售典型项目32个；就房地 产市场政策、发展趋势、销售状况等问题 进行了调研。初步总结，运城市的房地产市场大致呈现如下特征1.运城市的房地产市场总体发展水平不高，80%在售楼盘没有精品意识，产品非同质化非常严重，不注重细节营销2.当前市场中有恒大地产刚刚取得的600亩土地，其余项目都是本地企业开发的项目。入市面积未入市面积商业项目11万平米住宅项目278万平米85万平米别墅项目2万平米合计291万平米85万平米B B 房地产开发量概述房地产开发量

2、概述1. 运城市2010年3月到2011年3月房地产市场总规划建筑面积380万平米，已经入市的面积为291万平米，未入市的面积为85万平米。1.运城房地产住宅供应套数在26000套左右，在过去的一年销售周期，销售 率在60%左右。销售套数在16000套左右，合计每月销售1400套左右2.目前市场中有9800套正在销售，计划入市的85万平米大约在5月后推出1.运城房地产住宅供应的278万平米，2010年3月2011年3月，整个 运城市房地产住宅销售量在170万平米左右。运城当前在售楼盘普遍定位在中低档以上，城区以小高层、多层精品住宅为主，空港区版块主要以高层和小高层项目为主。运城市别墅项目有2个

3、，是住宅地块有别墅产品，没有独立的别墅项目目前运城市房地产市场处于起步阶段，整体市场销售状况缓慢，90%的项目一年销售量在3万-5万左右2010年运城开盘项目在30个左右，2011年在售项目在25个左右，计划入市的项目在10个左右。运城市房地产市场户型比例：运城市房地产市场户型比例：两居85-9512%37% 100-11525% 三居120-13022%57% 135-14025% 145-15210% 四居155-1705%5% 别墅450-5201%1%小结：通过上表看出运城市整体的户型面积偏大，需求三居的客群要超 过2居。两居户型100平-115平市场需求较大。145平以上三居客群占

4、10%左右。运城市房地产购买客群分布运城市房地产购买客群分布：小结：通过上表看出主力客群在市区，绝大多数是改善性需求，周边县城主要为了子女上学购房，周边农村主要是在运城做小生意小业主。温州人是组团团购投资，湖北人主要是汽车加工行业的客群。临汾人主要是投资客为主。受全国大市场拉动，房地产市场从2010年2800元均价上涨700元左右。目前运城房地产市场均价在3500元左右。运城市房地产价格走势运城市房地产价格走势：1 1、运城北部区域项目、运城北部区域项目运城商品房开发项目主要集中于主城区北部、解放北路 、国粮路附近。主要也多层，小高层为主。运城北部商 品房价格在2800元4200元之间，均价在

5、3500元左右。这些区域主要针对运城市区客户，主要是改善性为主和 临沂的客群为主。这部分客群对户型的面积要求较大， 主要以三居135平150平，两居以95平110平主。水岸华庭1012 4000均价130-152平3居、169 平-172平四居1元一期200亩700户，二期5 月开盘，700亩地新瑞花园6 3700元- 4030元3900元106平、120平、130 平、125平、152平 、133平全部是三居460套，销售80%水墨世家3 3700元起 价-4200 元3900元101平2居、125平3 居、130平3居1元2栋16层板楼，共360套， 半年销售30%现代城552600元-

6、4100元3500元125平3居和94平2居 一期5万平尾盘，二期没 开盘 富泽园6 2800元- 3100元2900元87平、109平、117 平没 定500套销售90%，2010年5 月开盘 智雅名苑78 3500元主要是3居为主 一期5栋尾盘，二期5栋没 开盘 东湖春天25 格林雅地16 项目名称入市建 筑面积 （万平 ）未 入 市价格均价面积物 业 费备注东方华城20 金茂花园15 尚东城12 伯郡18 星河城20 金鑫锦绣花城2010美景天成5 鑫地怡景华庭10 鑫地阳光城10 橡树湾2 项目名称入市建筑面积（万 平）未入市金鑫锦绣花城（销售20万平，未销售10万平米)2 2、空港区

7、域项目、空港区域项目空港区块由于紧邻工业园区，项目的整体定位和开发规模 都有了很大的抬高，主要也高层和小高层为主.空港区商品 房价格在2200元-3000元之间，均价在2800元左右。空港板块在售楼盘购买的客群，对于住房的需求已不仅仅 满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有 很高的要求。面积需求主要以两居以95平100平，三居110平130 平为主。项目名称入市建筑 面积（万 平）未入 市建 筑面 积价格均价面积物业费备注大运公园68预计 5000元一期400套 已售完，均 价3000元- 4000元1元二期5栋高 层没开盘都市绿洲8 没开盘 103平- 169平颐贤居奥门花园20

8、 1980元 -2480 元2200元98平- 136平未定 东星卡纳溪谷10153500元 -4200 元4000元153-180 平平3居 、137平 3居、93 平2居1.5元 （北京 戴德梁 行物业 顾问）联排别墅一 期有6套， 总价在328 万-400万， 别墅面积 380平-520 平。东润公园一号3.9 2200元 -2900 元2600元85平2居 、128平 3居未定6栋小高层 。400套房香港花园5152300元-2700元2500元101三居、110 两居、138三 居、143四居1元一期4栋210 户，剩余30 套。12层一 梯4户和一梯 2户。名人港湾1282800元

9、-3200元3000元95平2居和130 平3居8毛一期8万平 700套也入住 ，二期4万平 300套卖了 150套，三期 8万平规划中 嘉禾西班 牙9 2600元-3000元2800元105平和109平 3居6毛一期200套剩 余20套，09 年年底开盘 ，二期开始 动工项目名称入市建 筑面积 （万平 ）未入 市建 筑面 积价格均价面积物业 费备注大运公园，外滩首府规划大运公园，外滩首府规划大运公园，外滩首府沙盘大运公园，外滩首府沙盘大运公园，外滩首府售楼处大运公园，外滩首府售楼处大运公园，外滩首府规划大运公园，外滩首府规划东星卡纳溪谷售楼处东星卡纳溪谷售楼处香港花园售楼处香港花园售楼处名人

10、港湾售楼处名人港湾售楼处嘉禾西班牙售楼处嘉禾西班牙售楼处通宝国际广场（ 中型商业）入市2万 建面4万未 入市价格 未定15平- 80平1-3层对外 销售，4-5 层开发商 自己经营 。新港商城（金三 角商贸城）入市2万 平米4000 元- 5300 元4200元25平10 万元， 85平45 万沃尔玛商铺3万平米 3 3、商业项目、商业项目空港国际汽配城，售价空港国际汽配城，售价55005500元元/ /平，租金平，租金1515元元/ /平、月平、月沃尔玛全面开始销售商铺，目前商铺已经不卖了，今年沃尔玛全面开始销售商铺，目前商铺已经不卖了，今年1010月月1 1计计 划营业，目前在做内部装修划

11、营业，目前在做内部装修创业城创业城创业城占地创业城占地6060亩，总建面亩，总建面2 2万平米，万平米，商铺分商铺分3 3层，层，3 3层各自独立销售，面积在层各自独立销售，面积在1313平平-18-18平之间，共平之间，共11001100个商铺。个商铺。一层价格为一层价格为1212万，万，2 2层价格层价格8 8万，万，3 3层价格层价格3.53.5万。万。购买后开发商马上付给客户购买后开发商马上付给客户3 3年租金，开发商统一招商，做食品商贸城。年租金，开发商统一招商，做食品商贸城。总房款返还总房款返还1 1年投资额年投资额7%7%做为租金，做为租金，3 3年为年为21%21%。20092

12、009年年5 5月开始销售，一年半卖出去月开始销售，一年半卖出去80%80%创业城写字楼，产权创业城写字楼，产权5050年工业立项，年工业立项，3 3栋写字楼每栋栋写字楼每栋1200012000平米，平米，3 3号楼每层分割成号楼每层分割成2828个个3535平米，整栋平米，整栋308308套，价格套，价格8.18.1万万9.19.1万，每平米万，每平米合合26002600元元1 1号楼每层分割成号楼每层分割成2222个个3434平和平和2 2个个6464平，整栋平，整栋264264套，价格套，价格8.58.5万万-16.59-16.59万万之间。之间。1 1号楼卖号楼卖85%85%，3 3号

13、楼卖号楼卖20%20%，2 2号楼没开。号楼没开。90%90%客户是投资客。客户是投资客。创业城和创业写字楼，金世创业城和创业写字楼，金世界都是运城鼎元开发商开发界都是运城鼎元开发商开发，张波今年张波今年3333岁，在空港有岁，在空港有2 2个个项目在售，一块工业南区空项目在售，一块工业南区空地地15001500亩。亩。4.4.产品定位产品定位- -城区产品城区产品目前运城城区商品房住宅产品类型较多样化，主要以高层，小高层开发为主，一层为车库或商铺，二层以上为住宅；顶层没有复式结构。三房四房成为市场供应主流从本次对运城在售楼盘调查显示，套型面积范围间距较大，从80多平方米到170多平方米面积均

14、有，总体上以三居和四居户型为主，其中120150的三房是运城目前商品房住宅市场供应的主流，多数楼盘都占了50%，高的甚至70% 。户型设计的合理性高从户型设计上，运城市的户型设计都有雷同的现象，尤其是主流户型基本上开间和以及卫橱的空间设计都有相似之处，部分新推出的楼盘来看，很多开发商也越来越重视对户型的设计，户型上以趋向更加合理化，并对户内空间的动静分区、干湿分离的功能布局做出考虑，改善余地很大。恒大地产地块恒大地产地块-3-3月份刚签月份刚签 约，约， 占地占地600600亩，目前正在做亩，目前正在做 前期规划和前期市场调研前期规划和前期市场调研房产供需特点2010年运城市的房地产业在一定程

15、度上也受到了限购政策的影响，但目前市场供应主要以2010年以来开盘后续销售，在售楼盘中多数都已进入销售中后期。今年上半年没有新盘入市，目前市场观望情绪很高，很多售楼处人气都不好。值得注意的是，当前运城多数在售楼盘都是现房或准现房销售。（1）随着消费群体不断向运城北部扩延，促进了北部房产 市场区域的不断扩大，使运城市房地产呈现出两大“区域 市场”。其一是以市区为中心，向外扩延的房地产市场， 其消费对象主要是运城市民。其二是空港区等区块的房产 市场。 （2）市区的产品定位主要以中端多层为主，甚至出现城市 综合体类项目。 （3）运城受“教育板块和医疗板块的影响”，投资环境理想， 对于运城市民的置业吸

16、引力却越来越强。因此市场需求人 群除了运城本地人还包括周边县周边农村的一些消费群体 。客群现在主要是中小私营业主及个体户等客群构成，以 及一些在运城的投资户。1.运城市区房地产价格在2800元-4200元，空港区2200元-3000元左右2.整体运城市房地产销售状况良好，没有火爆状况出现，每一个楼盘平均每年销售3万平-5万平。3.单个楼盘住宅供应量从2万平-25万平不等，主要以10万平规模的楼盘居多4.产品定位除东星卡纳溪谷西班牙风格和水墨世家新中式外，其余楼盘都没有好的产品定位，而且产品同质化严重。5.整体运城供应产品户型偏大，也是销售速度慢的原因。6.供暖主要是市政府集中供暖为主，只有空港区名人港湾项目是壁挂炉采暖1.物业费从6毛到1元为主，绝大多数是1元的物业费，只有东星卡纳溪谷项目找的北京戴德梁行做物业顾问，其余都是自己成立的物业公司2.运城楼盘购买客群很多都是改善性需求，临汾人主要是投资客。3.运城楼盘主要以小高层为主，高层次之。只有2个楼盘有