贵州贵研自然界住宅项目差异化产品竞争策略分析

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1、贵研自然界项目差异化产品竞争策略报告思路一、市场竞争分析1、昆明低密度市场发展状况2、经济指标分析3、洋房单体及户型分析5、叠加别墅单体及户型分析6、联排别墅单体及户型分析7、双拼别墅单体及户型分析二、项目规划设计单体建议三、户型建议四、产品设计建议昆明市低密度产品界定目前市场分布发展情况及特征1、板块划分、2、特征分析：市场供应（典型楼盘、主要卖点及资源、规模、产品类型、价格 水平、销售情况或速度）用表格形式完成3、指标分析：对昆明市典型低密度楼盘在容积率、建筑密度、绿化率、产品类 型等方面进行对比分析产品分类分析：1、洋房产品市场分类：项目容积率密度绿化率整盘均价 元/建筑类型云领天骄1.

2、226.3526000洋房、叠加、双拼、联排 、多层 大溪地1.428.541.45000叠加、洋房世博生态城0.3520%6915000双拼、联排、洋房、公寓滇池印象1.0926.9466500别墅、洋房、公寓实力上筑1.7130%454500多层洋房微风岛0.62040.5%9500别墅金色交响1.5944.24600多层洋房水逸康桥1.68453800多层洋房、电梯洋房畅园1.593546%8000洋房、别墅采莲郡1.728%478200洋房、联排、叠加极少墅0.628.6%56.412000叠加、联排、双拼、都市枫林1.2929.98566000双拼、叠加、联排、洋房实力郡城2.540

3、5600洋房、小高层公园道一号0.7828%505200联排别墅市场低密度项目经济指标分析通过对比项目容积率、密度、绿化率及整盘均价等因素，可以大致发现均价在6000元/范围内容积率集中在1.21.6之间，建筑密度30，绿化率在50左右；类型层数竖向结构代表项目洋房产品普通多层洋房46层（阁楼或地下室）1层加地下室金色交响、云领天骄 25层为平层6层阁楼单退台洋房5（6）1层1跃2无3跃45跃6（阁楼）多退台洋房5（6）1层1跃2都市枫林、水逸康桥 实力上筑 实力郡城、彼岸、畅园35层为平层6层带阁楼洋房产品分类情况洋房单体及户型分析普通多层洋房建筑单体创新分析代表楼盘金色交响项目名称金色交响

4、项目LOGO项目位置盘龙区世博吉鑫园后沿东三环前行约.公里开发商云南金沙地产物业公司深圳科技物业策划代理公司包豪斯地产顾问 有限公司广告公司 妙计广告总占地面积102132建筑面积122501物业类型多层洋房住宅总套数4399套（其中二期483套）开盘时间一期07.06.30开盘,二期预计11月发售销售价格一期:3000元/ ；二期：预计 3500元/入伙时间2008.05.30销售率一期基本售罄，二期待售户型面积区间84-200绿化率44.2容积率1.59交付标准毛坯物业管理费0.68元/月四室二厅一厨二卫（平面） 124-134 客厅大面宽、短进深设计产品附加值分析平层户型分析9半圆弧形入

5、户花 园，并与餐厅相连户型外挑景观阳台赠送面积约为10平米为 入户花园和景观阳台产品附加值分析底跃户型分析赠送庭院面积约303.7超大面宽主卧南北双入户体系： 从入户花园及庭院 均可入户底跃户型： 建筑面积147.56 四室二厅一厨两卫 大面宽、短进深 弧形外凸景观阳台产品附加值分析顶跃户型分析客厅挑高设计赠送屋顶花园 露台16.5半圆弧形入户花园 面积128.60 四房二厅一厨二卫 赠送顶层露台 客厅中空挑高凸出景观阳台产品附加值分析建筑立面风格纯粹西班牙风情洋房格调项目名称云岭天骄开发商云南伦华房地产开发有限公司地理位置北市区龙泉路财贸学院旁物业类型花园洋房别墅开盘时间07.4.14入伙时

6、间08.6交付标准毛坯房户数966绿化率52%建筑密度26.3%产权年限70年容积率1.199面积区间27-370平米面积总用地面积:102132.3平米;建筑面积:122501.4平米 价格跃层6000元/平米;叠加7000元/平米；联排7500元/平米；双拼 8000元/平米 推广主题春城阳宅上品，风生水起艺墅代表楼盘云岭天骄上层下层观山露台， 面积约30客厅挑高中空卧室与洗 手间相对该卧室受客厅 及厨房干扰较 大户型附加值点评：n五房三厅三卫，建筑面积199.98，位于项目最西北端；n 由于地势较高，设置约20的观景平台；n 客厅挑高；产品附加值分析普通多层洋房附加值总结n 双入户体系：

7、入户花园及庭院均可直接入户；n 大面宽、短进深设计，通风、采光效果良好；n 客厅中空挑高、弧形入户花园设计；n 赠送庭院、露台面积；n 选择西班牙风格等欧陆建筑风格；项目名称实力郡城 开发商昆明实力开发有限公司 地理位置昆明北市区银河大道 物业类型中高档住宅 开盘时间2007.09.23入伙时间2008年6月 交付标准毛坯房户数1552户 销售电话5881888物管费0.8元面积区间56.75- 217.92停车位数780个 绿化率40%容积率2.5 产权年限70年 面积占地面积:66612平方米;总建筑面积:191338平方米推广主题心随居境 自在天下 项目介绍 实力郡城位于昆明市北市区银河

8、大道上，北接农大校区，南临市政府小区，西 连烟厂生活区。项目总占地约100余亩，总建筑面积近16万平米，其中商业2 万多平米。绿化率为40%，由21幢建筑物构成，其中3幢高层，1幢小高层， 17幢多维情景洋房，面积从56.75- 217.92平方米不等，其中多维情景洋房 的设计是在实力上筑花园洋房的基础上经过再次改良创新的升级版，并获得了 多项国家建筑设计专利奖.多退台洋房建筑单体创新分析代表楼盘实力郡城四室二厅135.2A1户型一层南北双入户门下沉式阳光庭院一步式阳 台设计产品附加值分析底跃户型分析实力郡城南入口首层通过独立小院 ，形成私密性很强的入户 形式 大露台设计主卧带书房、洗手间 、

9、衣帽间，功能齐全退台设计大露台设计四室二厅152.8A2户型实力郡城4室2厅2卫132.35平米A5户型 产品附加值分析中间标准层分析实力郡城实力郡城6室3厅3卫217.92平米A6-7户型屋顶露台面 积达96.5后露台面 积15前露台面 积13客厅中 空挑高产品附加值分析顶跃户型分析实力郡城产品附加值分析建筑立面风格多维情景欧陆风格 花园洋房建筑 实力郡城代表楼盘都市枫林三大阳台设计，采光通风俱佳阳光茶室，家中小会所 ，对位生活，对位品位独立生活阳台，明厨明卫过道设计简洁， 实用率高约31平方米超大 主卧，宽敞舒适一层独立入户 ，私家花园双退台设计顶层独立阁楼意大利风格低密度别墅洋房社区产品

10、附加值分析洋房产品代表楼盘畅园建筑单体分析生活阳台设计转角凸窗家庭影院厅设计家庭健身房设计下沉式花园产品附加值分析洋房产品畅 园凸窗设计生活阳台设计景观露台设计明厨明卫设计 通风性好产品附加值分析洋房产品畅 园生活阳台情景阳台景观大露台集中交通设计 节约交通面积情景阳台一步式阳台产品附加值分析洋房产品畅 园组团围合式布局原创双向退台叠墅视觉空间随着层高增加而增大建筑单体创新：组团围合式双向退台设计，使居住区景观与公共景观相对独立，从一楼花园开始，层 层退让，增大视觉空间。产品附加值分析彼岸产品附加值分析双向私家花园下沉式花园户型附加值分析：n 约55双向私家花园、约21下沉式花园及超大透光地下

11、室，附加值和性价比高；n 在客厅及主卧均可直接看到下沉式花园；一层及地下室彼岸步入式阳台设计休闲露台设计 使客厅采光更充分主次卧房分离 增加主人房的私密性 与舒适感次卧房露台设计提高居住品质厨卫分离 互不影响二层户型分析产品附加值分析彼岸产品附加值分析建筑立面风格彼岸芬兰风情格调社区代表楼盘水逸康桥四季厅（独创）转角凸窗水岸架空层 （独创）项目销售的成 功 最主要在于对产品的创新 室外长跑楼梯专属私家小桥入户底层独立入户（ 独创）礼仪花园产品附加值分析魔变凸窗（独创）顶跃内外双梯（独创 ）转角周景空中花园 （独创）一步式阳台产品附加值分析此户型134.56在4楼转角周景空中花园生活阳台凸窗设计

12、空间感强集中交通 设计节约面积一步式阳台设计一步式阳台设计产品附加值分析此户型200.06为1跃2双车库设计私密大露台设计私人生活 阳台设计双车库中空采光设计客厅中空 采光设计上下二层动静 分离产品附加值分析此户型200.06为1跃2凸窗设计空间感强一步式阳台设计南北通风 双露台设计一步式阳台设计一步式阳台设计凸窗设计 空间感强产品附加值分析顶跃内外双梯（独创）客厅中空采光一步式 阳台设计南北通风 双露台设计双主人房设计此户型204为5跃6家庭小茶室 设计产品附加值分析项目竖向结构分套面积单价区间总价区间附送面积折实价 格元/畅销户型金色 交响F1跃F1129-1474100-430052-6

13、2万303250- 3500D1底跃F2345 平层84-1343800-400032-54万8-103400 3700D1标准层6跃7F148-2004000-410060-82万303400 3600D2顶跃洋房产品分层户型特征分析项目竖向结构分套面积单价区间总价区间附送面积折实价格畅销户型 云领 天骄F1跃F2199.9879008000160200万不赠送面 积端头户型 F3跃F4199.9882009000F5跃F6199.98900010000项目竖向结构分套面积单价区间总价区间附送面积折实价格畅销户型 实力 郡城F1跃F1135.16520055007075万5060380041

14、00底跃A、C户型F1隔1跃 F2152.8430050006572万405034003600端头A户型F3、4平层98420046004045万退台面积1042004600B户型 F5跃F6屋 顶花园1701805500600095100万露台屋顶： 9037003900端头A户型实力 上筑F1跃F1层11014060006684万送地下室私家 庭院F1隔1跃 F211014048005268万送地下室私家 庭院F3、4平层11013040004452万送露台F5跃F6屋 顶花园14018048006787万送屋顶花园项 目竖向结构分套面积单价范围 （元/）套价范围均价 （元/）平均套价附送

15、面积水 逸 康 桥F1跃F2车库200-2622150-400030-87万279051万F25层平层108-134188033501654万270029万F5跃F6200-2042620-525053-155万390090万项 目竖向结构分套面积 (m2)房型单价区间 (元/m2)总价区间 （万元）附送面积 （m2）畅 园F1跃F1160-1686/3/37800-8400130-141130地下室F2158-1635/2/37300-7600110-12060地下室 F3156-1614/2/37000-7300100-110送露台F4156-1614/2/37000-7200100-110送露台F5跃F6185-1986/3/36300-7200110-14260大露台项 目竖向结构分套面积 (m2)房型单价区间 (元/m2)总价区间 （万元）附送面积 （m2）折实价格畅销户型彼 岸F1跃F1208-2214/2/23800-440080-9793-133F2123-1283/2/24300-470052-60露台11-13F3110-1143/2/24300-510047-58露台14F499-1063/2/14400-470043-49露台7-11F584-972/2/14500-480037-46露台10F6跃F7116-1244/2/244