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1、2014 年养老住区发展展望旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 http:/版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、 挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商2014 年养老住区发展展望年养老住区发展展望北京北京绿维创绿维创景景规规划划设计设计院院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的201
2、3 中国房地产创新发展报告 。内容由全经联养老住区委员会协助提供。（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长2013 年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了老年人权益保护法等，2014 年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。1、土地政策目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。故 2014 年为加大对养老产业的支持，在土
3、地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。2、金融平台养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。2014 年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商金融贷款方面的政策。旅游运营网旅游运营网 http:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化
4、运营服务商除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。3、以房养老保险国务院发布的意见 ，明确提出要完善养老服务业的投融资政策， “开展老年人住房反向抵押养老保险试点。 “以房养老”保险详细政策预计 2014 年落地，首款产品预计 2014 年 1 月份推出。4、医养结合十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综
5、合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策将成为 2014 年“医养结合”模式的重点实现路径。5、养老配套设施政策目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。在加快发展养老服务业的若干意见发布后，预计 2014 年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。6、养老建筑验收标准2014 年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。（二）市场将更加规范，更加专业企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物旅游运营网旅游运营网 htt
6、p:/旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。同时养老产业上下游产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领 2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。社区、医疗、养老机构会在接下来的 2-3 年内大量涌现。养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。（三）养老地产将成地方招商考核指标2014 年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的
7、解决养老问题的压力与日俱增。（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大2013 年 12 月底，民政部发布民政部启动公办养老机构改革试点的通知，要求推行公办养老机构公建民营。公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。另外，随着一些政策在 2014 年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。（有关养老地产、旅游地产开发的更多研究，详见 ）
