第五章-房地产评估推荐

《第五章-房地产评估推荐》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第五章-房地产评估推荐（142页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第2编 资产评估实务 第五章 房地产评估o5.1 房地产评估概述 o5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用o5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用o5.4 剩余法在房地产评估中的应用o5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用5.1 房地产评估概述基本内容：o1.了解房地产的概念与特征o2.掌握房地产评估原则o3.了解房地产价格体系与构成o4.了解影响房地产价格的因素一、房地产的概念及其特征一、房地产的概念及其特征房地产是房屋建筑物与土地的总称，即房地产 包括房产和地产，房产和地产结为一体，相互作用。 因此，房地产评估的对象往往是房产和地产结合体， 当然房产，地产也可以作为独立的

2、评估对象。 （一）房地产概念1.土地的特征2.房屋建筑物的特征3.房地产的特征（二）房地产的特征1.土地的特性土地的自然特性A位置的固定性。 B质量的差异性。C不可再生性。 D效用永续性。土地的经济特性 A供给的稀缺性。 B可垄断性。C土地用途的广泛性。 D效益级差性。2.房屋建筑物的特性（1）房屋建筑物不能脱离土地而独立存在。（2）房屋建筑物的使用价值是有年限的。（3）房屋建筑物属于可再生性社会性资源。 3.房地产特性(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。二、房地产评估原则二、房地产评估原则（一）房地合一原则（二）合法性原则（三

3、）最有效使用原则o某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用 于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房 开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用 于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ） A.500万元 B.300万元 C.280万元 D.360万元o【正确答案】 Ao【答案解析】 最佳适用原则的运用三、房地产价格及其影响因素三、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格及其种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所 有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权 、地役权、租赁权、典权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格(3)按房地

4、产价格表示单位可划分为总价格、 单位价格、楼面地价等o土地使用权按土地不同用途规定相应的最高 出让年限，下列各项关于居住用地；工业 用地；教育科研文化卫生体育用地；商业 旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年 限正确的是( )。 A.70年、50年、50年、40年、50年 B.70年、50年、50年、40年、40年 C.60年、50年、50年、40年、50年 D.60年、50年、40年、40年、50年A（二）影响房地产价格的因素通常将影响房地产价格的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。1.一般因素 o 一般因素是指影响房地产价 格的一般、普通、共同的因素。它 通常会对整个房地产市场产生全面

5、 影响，从而成为影响房地产价格的 基本因素。o(1)经济因素o 经济因素包括经济发展状况 ，储蓄及投资水平，财政收支及金融 状况，物价，工资及就业水平，利率 等等。o(2)社会因素o 社会因素包括：人口数量、 人口素质、家庭规模、政治安定状况 ，社会治安状况，城市化状况及公共 设施的建设状态等。o(3)政策因素o 政策因素是指影响房地产价 格的制度、政策、法规、行政措施等 方面的因素，主要有：土地制度、住 房制度、城市规划、土地利用规划、 房地产价格政策、房地产税收政策等 。2.区域因素o区域因素是指房地产所在地区的自然、社会、经 济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地 产价格的水平的影

6、响因素。o主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地 产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观 、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。3.个别因素 o(1)土地的个别因素 o1）位置、面积、地势、地质o2）形状、宽度、深度o3）临街状况o4）交通状况o(2)房屋建筑物的个别因素o1）面积，构造，材料o2）设计、设备o3）施工质量o4）楼层、朝向o5）环境质量o6）各种政府法规对房屋建筑物的管制卖房二十大骗局曝光 o1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不 要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。 o2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大 银行，找像民生、浦发

7、等小行，你完全可以办成8成贷款， 四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小 银行却可以不受限制。 o3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后 每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系， 我们才给你好的房子。 o4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜 色，很多造出来比画的难看多了。o5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP)，让你 无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买 。 o6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这 些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们 是不会告诉你们的。 o7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月

8、从 外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。 o8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏 水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖 当外墙。 o9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通 的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的 测绘报告。 o 10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符 的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能 对八成就不错了。 o11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多 深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水 的。(上海最适合打桩的是地下33 -35米，这部分土特别好) o12、不

9、要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全 国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个 嘛！ o13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这 个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。 o14、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比 如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为 代理商想赚开发商更多的代理费。 o15、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小 一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱 而内部统一那么做的。 o16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不 要去买这个房型

10、，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺， 你想啊，他干嘛不印其他的呢？ o17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可 以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准 ，只有少数楼盘会做一份假的。 o18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是 否井井有条(建工，住总做的特别好) o19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买 他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价 在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。 o20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的 ，国家规定外资设计单位不能单独

11、参与一个楼盘的建筑设计，而必须 是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国 内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。5.2 市场途径及其方法 在房地产评估中的应用一、市场途径适用的条件和对象o市场途径适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。o适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。二、市场售价类比法二、市场售价类比法1)市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易

12、的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。（1）交易情况修正特殊交易情况的影响主要表现在以下几个方面：有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害 关系的单位之间的交易。有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低,急 于购买的价格往往偏高。有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易 价格偏低。买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交 易价格偏高或偏低。 o交易情况修正系数o=（2）区域因素修正 o 交易实例与被估房地产不是处于同一区域 ，则应做区域因素修正。o 修正的方法是：根据交易实例房地产与被

13、估房地产之间比较的指标，采用专家评分法或经验 确定各比较指标在整个区域因素中的权重，然后依 次根据比较指标对交易实例和被估价房地产进行评 分，根据总分可测得。o区域修正系数o=o现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污 染较重、污染严重等五个级别。以待评估土地为100，污 染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。待评估土地和 可比较土地交易实例的污染程度分别为污染小、污染严重 。进行待评估土地的价值估算时，环境因素的修正系数为 （ ）。 A.101.5/100 B.100/101.5 C.98.5/100 D.100/98.5o【正确答案】 Do【答案解析】 被估价资产的价值/参照物的

14、价值 =100/100（1-30.5%）=100/98.5（3）个别因素修正o 个别因素修正是指交易实例地产的 面积、容积率、土地使用年限等影响地产价 格的个别因素不同于被估地产，找出这些个 别因素的差异造成的交易实例地产价格高低 状况，从而进行修正，使其成为处于被估地 产状态下的价格。o个别因素修正系数o=o某被评估建筑物与参照建筑物立兴大厦相比，后者的施工 质量比前者的施工质量高出10%，该个别因素修正系数为（ ） A90/100 B100 /110 C110/100 D100/90o【正确答案】Bo【答案解析】建筑物评估使用市场法时，修正系数除了时 间等几个因素外，基本上是以分子即被估价

15、对象为 100，调整分母即参照物的值（100（1+10%）来计算修 正系数的。o 年限修正系数o=o某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率 为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地 使用年限修正系数为（ ）。 A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94o【正确答案】 Bo【答案解析】 =（1-0.0923）/（1-0.1486） =1.066。o容积率修正系数o=（4）交易日期修正o 交易实例的交易期日与被估房地产的评 估基准日两者之间有时间差异。在此期间，房 地产价格若发生了较大变化，则必须进行适当 的修正。 o交易时间修正系数o=o若呈现环比增涨：o交易时间修正

16、系数=（1+i）5）确定评估对象评估价值o 由于选取用来比较参照的交易实例有多个（ 一般应在3个以上），通过上述修正后每个交易实例 都得出一个价格，而且都不一样，最后需要综合求出 一个估价额，作为被估房地产的估价额。可考虑采用以下方法：(1)简单算术平均法(2)加权算术平均法6）评估案例o参见教材129页。o练习题。o有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例 ，具体情况如下表。宗地成交价格 （元平方米）交易 时间时间交易 情况容积积 率剩余 使用年限区域 因素个别别 因素 待估地2010/0101.2450018002008/012%1.3501%028502009/011%1.45001%37602008/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1% 表中