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1、市场部分：合肥市区住宅板块已经形成，东贫、西富、南贵、 北乱的区域形象。合肥板块构成 现状：多核心发展： 合肥城市整体 发展格局呈现 多核心的形态 ，形成了5大 核心：老城区 、高新区、政 务文化区、包 河中心、经济 开发中心、滨 湖区中心。板块划分：合肥房地产市场具体可以分为9个片区：中心区域、庐阳板块 、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块 、政务区板块、经济开发区、滨湖新区等。市中心板块市中心板块商业中心、人气聚集市中心商业氛围浓郁 ，四牌楼商圈吸引大 量人气；交通便利通 往全市。市中心板块：依托市中心配套及城市价值，实现较 高溢价，但后续供地不足。市中心项目高价面市市中心
2、项目相对较少， 但是实现了较高的价格 ：万达广场的高层平层 豪宅曾实现了12000- 13000元每平米，融侨观 邸在限价的情况下也实 现了近9000的价格。价格 区间高层8500- 13000每平 米 产品 形式高层 小高层客户 特征对城市价 值非常认 可，追求 生活便利 性，具有 较高的经 济实力。 代表 项目万达、融 侨观邸等 、案例分析开发商合肥万达广场投资有限公司 位置包河区马鞍山路和芜湖路交汇处 规模占地面积：11公顷 物业类别高层户型目前在售95-144、230-260、160-260平米 价格95-14平米 8000元每平，230-260平米14000元每平（景观 楼王） 客户
3、主要是老城区高收入人群，和投资客户。卖点地理位置优越，交通便利，距市府广场5分钟路程。配比万达商业综合体、万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间 其他路段相对繁华，距车站较近万达广场开发商安徽融侨金辉置业有限公司位置合肥市宿州路与沿河路交口 规模占地30606.81M2 总建筑面积89977物业类别高层32层户型79-110 是主力户型，占到80%，其他户型占20%价格9000-10000元每平客户周边人群较多，中年人较多，年轻人较少，改善性客户较 多卖点靠近市中心，周边配套非常齐全。配比融侨观 邸有8栋，分别是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7
4、#、8#，均为 高层，其中3#为33层，1#、4#、6#、7#为32层。楼间距在35米左 右。融侨观 邸有8栋，分别是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#， 均为高层，其中3#为33层，1#、4#、6#、7#为32层。楼间距在35 米左右。 其他楼盘品质高 周边配套很好 学区好.融侨观邸马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的中高 端住宅板块，未来影响会逐渐缩小。铂金汉宫 项目规模建筑面积 20万方 物业类型高层小高 层 均价7500 客户特征地缘型客 户马鞍山路板块在02年 左右开始开发，已经开 发成熟了许多中高端小 区：后续的土地供应量不 足，往南学校较多，没 有太多土地，只能东
5、拓 ，但往东土地也不多片区开发基 本完成，后 续发展空间 较小马鞍山路板块开发商合肥江南房地产开发有限公司 位置合肥市包河区桐城南路省广电中心对面 规模总建筑面积15万方物业类别高层户型目前在售77-125、118-125平米 价格8000-11000元每平客户本地，外地人多有，中年居多，大多是改善型购房者卖点老城区核心地段，交通通达性很好。配比85%的住宅 15%的商业其他配套齐全 生活便利江南新里城开发商和昌地产（集团）安徽华昌置业发展有限公司 位置包河区马鞍山路与皖江路交口向东 规模总建筑面积30.2万方物业类别高层户型目前在售92-125、105-120平米 价格7500-7800元每
6、平客户包河区为主，其他区占10%左右，年轻人居多卖点学区较好 配套齐全，交通方便配比17栋高层，约2600余户。一期是1#楼-10#楼，二期 是11#楼-17#楼。除此之外还推出11套底商，面积区间在2060平米之间 其他配套齐全 生活便利和昌都汇华府 黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板块，日 渐成熟，但后续发展受到一定的局限。区域优势：区位优势明显。在老城区、政 务新区的环保之中，在享有他们 的资源条件，价格区间7500-9500每平米 产品形式高层小高层客户特征地缘性客户为主，包括附近高校老师、公务员、以 及全市的中高端客户。代表项目金色名郡，1912等、区域的局限性：由于所在区域发
7、展较早，被市 中心、高新区、政务新区环抱， 决定了土地后续供应有限、出让 价格高，楼盘的销售价格普遍较 高，未来开发也将以旧该项目为 主黄潜望板块人文优势凸出，造就众 多高素质高收入人群 集中了合肥80%的科教 资源，汇集了39所大中 专院校，60余所科研院 所，收入水平较高。开发商合肥一航万科地产有限公司 位置合肥市蜀山区望江路与石台路交口东侧 规模总建筑面积11.8万方物业类别高层户型目前在售90、154-200平米 价格9000-11000元每平客户本地，外地都有，年轻人居多，大多是关注楼盘品质、环 境。卖点周边配套齐全，教育配套资源丰富，物业管理优质。配比规划为纯高层精装住宅。项目共1
8、6栋住宅，均为高层，分 四期开发 其他楼盘品质好，户型设计合理，品牌影响力较强。万科金色名郡 开发商安徽中城联盟置业有限公司 位置蜀山区黄山路与怀宁路交口 规模总建筑面积 万方物业类别高层33层户型目前在售115-132、82-130平米 价格7500-9600元每平客户本地，外地都有，大多是关注楼盘品质、环境。卖点自身配套齐全，教育配套资源丰富，物业管理优质。配比其他楼盘品质好，户型一般，具有品牌影响力。金大地1912 小 结中高端楼盘价值体系多由地段、资源、产品组成，热点 项目多包含其中两个以上的因素。核心价值 项目例证地段价值核心成熟地段 万达广场新区概念、政府力度生活配套 融侨观邸资源
9、价值强势景观资源华地学府名都政府高校等人文资源产品价值产品形成突破复合物业类型优质产品设计社区景观及风格万科金色名郡企业或项目品牌自身规模就配套金大地1912 合肥市场中高端楼盘借助地段、资源及产品自身的优势在市场中实 现较好的量价突破，价格仍有较大的空间产品打造上客户接受最强的事面积赠送，但操作手段叫单一，存在 提升空间。2011年上半年合肥房地产市场： 合肥经济发展，大量开发区吸引外地企业驻合肥，新进合肥工作群 体在合肥买房；合肥房价上涨较快，投资型人群聚集合肥 2011年上半年（4月份），合肥商品房住宅新推项目共有25个，新增房源套 数5142套，总建筑面积50.5276万平方米，环比下
10、降25.12%2011年4月份前 价格区间7000元每平米占总成交量的29.64%6000-7000元每平米占总成交量的46.48%5000-6000元每平米占总成交量的25.46%4000-5000元每平米占总成交量的1.19%4000元每平米占总成交量的0.14%2011年下半年合肥房地产市场： 2011年下半年（9月）合肥市住宅类商品房新 增6427套，九大区域中 ，瑶海区域新增套数最 多，为1602套，占全市 新增套数的24.9%、其次 包河区，新增数1113套 ，占全市的17.3%；政务 区1021套的新增量居第 三，占全市的15.9%高新 区为0，2011年下半年（9月）合肥住宅类
11、商品房新增 6427它套，环比上升了 5.1%，同比下降36.6%， 、9月份的均价7500左右。2010.9-2011.9住宅销售套数及成交套数对比 2011年下半年（9月）合肥住宅成交量为3727 套，环比下降21.8%，同 比下降47.7%。由此看出 自7月起，开发商不断大 力推盘，但效果甚微， 成交依然不见起色。2011年下半年（9月）9月份新增住宅 商品房 6427套，全市住宅类商 品房销售套数3727套， 供销比为1.72:1，由此 看出7月起，已连续3个 月出现供应大于成交的 局面。小 结2010-2011年合肥房地产市场成交量环比有所下降，已经出现供应大于成交的 局面。截至20
12、11年年底合肥升级版限购令已经执行快一年时间之久了，这段时 间合肥房地产市场出现了前所未有的冷清，作为传统的销售旺季的时间段，成 交量也在不断下降，市场上各种优惠活动也层出不穷，但真正降价的楼盘并不 多见，房价仍然坚挺，市场观望气氛仍然浓厚。根据官网发布的统计数据：截至2011年12月25日，2011年 商品房入网销售总面积(万)：7683.27 其中住宅面积(万 )：5738.44 商品房可售套数：131881 可售面积(万) ：1073.89 其中住宅套数：58021 住宅面积(万)： 599.33 。从当前政府的态度来看，明年调控政策进一步收紧已不可避免，具体来 说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场 走势。总体来说，我们对于近期市场持谨慎看空观点。
