合肥优山美地商业定位报告百宝堂2012-41页

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1、本报告版权归百宝堂所有优山美地项目商业优山美地项目商业 定位报告定位报告本报告版权归百宝堂所有合肥房市背景商业地产现状及案例项目分析项目概况SWOT分析项目定位定位原则主题定位业态定位报告思维导图经营管理定位合肥经济发展项目背景本报告版权归百宝堂所有地理位置：安徽省中部，距南京167公里，距武汉364公里 ，距上海457公里 .合肥，安徽省省会，位 于中国中部（北纬32 、东经117），长江 淮河之间、巢湖之滨， 通过南淝河通江达海， 具有承东启西、接连中 原、贯通南北的重要区 位优势，是全省政治、 经济、文化、信息、金 融和商贸中心，也是全 国重要的科研教育基地 。合肥市辖肥东县、肥西县、长

2、丰县、庐江县和巢湖市以及 瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，并赋予合肥高新技术 产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区 、巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方 公里，常住人口达745.7万人。 城市概况本报告版权归百宝堂所有大力改造核心主城区，并在老 城区的东、西南、西、北方向 建设四个城市副中心，沿巢湖 逐步建设一个生态型、现代化 的滨湖新区。滨湖新区位于合 肥主城区东南部，南依巢湖， 规划总用地面积约190平方公 里，核心功能是行政中心、商 务文化会展中心、省级休闲旅 游基地、综合居住新区。 城市发展规划：打造四大城市副中心 一是以国家高新技术创新基地为核心，以高

3、新技术开发区为依托，建设中国 科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托经济技术开发区、桃花工业 园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副 中心；三是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副 产品深加工业，打造城北副中心；四是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工 业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心。一个主城、四个外 围城市组团、一个 滨湖新区的总体空 间框架 本报告版权归百宝堂所有合肥市社会经济建设现状。从2005至2010年，合肥地区生产总值由 878.41亿元提高到2702.5亿元，城镇化率由55.8%提高到70%

4、左右。2010年全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产 业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%； 第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6： 42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上 年提高1.5个百分点。 经济发展本报告版权归百宝堂所有年0708092010在职职工平均工资 （元）25873306043333139150人均可支配收入（ 元）13426.715590.591715819040居民收入增长 较快。2007

5、2010年合肥市 在职职工工资 和人均可支配 收入增长较快 ，年均增幅 10%以上。从安徽全省范围内来看，安徽省整体经济实力偏弱，但随着未来城市化 进程逐步深入，最先受益的将仍然是合肥市，合肥的经济总量占全省的份 额将进一步提高，城市化和经济集中度正在加强。合肥“十二五”发展规 划中，预计到2015年合肥GDP将达到6000亿元，经济未来向好趋势加强。蜀山区总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口 3.65万。蜀山区2010年GDP：260亿本报告版权归百宝堂所有合肥房市政策 及现状1.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人 、配偶及未成年子女)

6、，贷款首付款比例不得低于30%； 2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍；部分区域暂停发放购买第三套及以上住房 贷款； 3.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。 4.二禁三”的规定：本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以 再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套 住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社 会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提 供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市 城

7、区购买住房。 5.住房信贷税收政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低 于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房对 外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房 对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。合肥近两年的相关政策：本报告版权归百宝堂所有合肥经济发展，大量开发区吸引外地企业驻合肥，新进合肥工作群 体在合肥 买房；合肥房价上涨较快，投资型人群聚集合肥2011年上半年（4月份），合肥商品房住宅新推项目共有25个，新增房源套 数5142套，总建筑面积

8、50.5276万平方米，环比下降25.12%2011年4月份前 价格区间7000元每平米占总成交量的29.64%6000-7000元每平米占总成交量的46.48%5000-6000元每平米占总成交量的25.46%4000-5000元每平米占总成交量的1.19%4000元每平米占总成交量的0.14%房地产市场（住宅）：本报告版权归百宝堂所有合肥商业发展概述及合肥商业发展历程：80年代90年代2002年2006年 2006年以后传统商业占据主导， 三 孝口商圈崛起四牌楼商圈崛起大卖场效应90年代后期，以鼓楼 商厦，商之都，百大等 代表的四牌楼商圈取而 代之在80年代，合肥代表 商业为：以红旗百货

9、大楼汇通商厦等代表 的三孝口商圈崛起家乐福，沃尔玛大型 连锁超市进入合肥， 吸引了大量的周边的 中等收入居民百大CBD购物广场，三里庵的国购 广场，绿地的花花市街等由传统百 货向新兴综合百货转变，多种商业 形态开始出现发展拐点：商业二 次升级购物中心开 始大量涌现商业升级尽管没有真正意义上的购物中心 ，但是元一及国购的运营还是让 购物中心业态在合肥崭露头角， 而在08年开始众多大型购物中心 在逐渐形成房地产市场（商业）：本报告版权归百宝堂所有合肥最重要的二 种零售业态：百 货大卖场从合肥各零售业态发展形势来看，商业发展正处在传统商业向 现代商业变革阶段，由传统型百货、大卖场快速向综合购物中心

10、开始发展，已形成趋势。本报告版权归百宝堂所有合肥市大型商业零售商业服务设施布局规划（07-2020年）2个都市级商业功能区 老城区和滨湖区服务人口在100万人以上商业面 积在80万平米以上。 4个市级商业功能区 科学城、上派、店埠、双墩 8个区级商业功能区服务人口在20万以上，基本商业面 积20万平米以上 33个居住区商业功能区服务人口在5万以上，基本商业面 积2万平米以上预计到2020年：合肥社会消费品零售总额达到4500亿元，商业增加值1200亿，年均增长19.8%，商业 对GDP贡献达到15%。商业营运总面积达到2000万平方米其中零售商业设施面积达1000万平方米本报告版权归百宝堂所有

11、项项目名称项项目规规模国购广场总建筑面积8万，共四层商业元一时代广场总建筑面积10万，主体四层商业明珠广场总建筑面积56万。（欧州风情街26万+易初莲花超 市3万）长江西路项目占地面积14437，总商业面积小于5万零售商业中心位于合肥市交通主干道或次主干道上，属次主力核心商 圈范围内。人流车流密集，交通便利。例如：国购广场，位于长江中 路与屯溪路段，道路宽畅、日人流量达10万人。零售商业中心周边人口居住量在20万人左右。周边社区、写字楼、企事业单位 、学校众多，各区域人群汇集到该区域内。案例分析本报告版权归百宝堂所有国购广场国购广场的商业构 成较为丰富、零售、 餐饮、娱乐、都占有 一定比例国购

12、是商业项目中餐 饮比例较大的商场之 一，万达广场同样配 备大比例特色餐饮。本报告版权归百宝堂所有名称鼓楼商厦面积24000，4层，单层约6000经营业态1F 化妆品、珠宝、皮鞋皮具 2F 淑女装、亲子用品、潮流女装 3F 男装、运动品牌、 4F 百大电器、工艺品品牌举例珠宝：周大福 化妆品：ZO、 资生堂 女装：初雨、浪 漫一身、POZO 男装：都彭、利郎经营状况经营较好消费者主要是周边居民和企事业单位工作人员备注08年10月开始营业，经营较好，能吸引较多人群百大鼓楼作为合肥本土的知名百货，在 合肥有一定的知名度和影响力。具有比 较完善的经营管理体系和较强的经营管 理能力。目前在高新区已经培育

13、了一批 稳定的消费群体。从而形成了强有力的 竞争力。鼓楼商厦本报告版权归百宝堂所有项目名称大唐国际购物广场项项目位置望江路与潜山路交汇处项目周边配套西环中心、1912商业街、新华国 际广场、乐购、百大、沃尔玛、 伊赛特家居汇、银行、105医院、 市三院等交通状况13、111、124、129、8、合作华 路高架桥物业类型及规模集购物、休闲、娱乐为一体的时尚体验式购物中心，总建面30万方（自持50%） 产品定位（功能定位 及档次定位）高档餐饮娱乐销售均价（每层） 租金价格（每层）均价：30000元/ 包租11年，第1-2年8%（总房款中 扣除），第3-6年11%，第7-11年 12%，第6年100

14、%回购或到第12年 120%回购，12年末可续约。面积规积规划（每层层 ）20-30平米铺位划分（功能划分 及面积划分）内部配套车位 外立面饰材石材公共区域饰饰材经营业态、业种构成负1楼为电器卖场、书店、儿童天地和游乐中心，1-2楼为大唐百货，3楼为Tesco超市，4楼 为真冰滑冰场、餐饮，5楼为卢米埃国际影院。 招商进展1期已开业，2期在装修准备开业，3期正在招商。大唐国际购物广场本报告版权归百宝堂所有项目名称华邦光明世家项目位置望江路与潜山路交口向南50米项目周边配套五十中南区、邮局、银行、爱尔 眼科医院、手足外科医院、乐购 、信旺电影院交通状况8、111、136、166、129、10路信

15、 旺华府骏苑站下物业类型及规模10万方，家居家饰产品定位（功能定位 及档次定位）营造出一个丰盈的城市文化走廊，其主题由北至南分别体现为：本土文化、商业文化、艺术 文化、人文文化、城市产业文化销售均价（每层） 租金价格（每层）面积规划（每层 ）铺位划分（功能划分 及面积划分）10万方内部配套自建小学、社区自建幼儿园（位于一期），北京京师奕阳幼儿园、预计2011年9月招生办学 外立面饰材石材公共区域饰材精装修经营业态、业种构成主题餐饮，休闲娱乐 ，家居家饰招商进展正在招商华邦光明世家本报告版权归百宝堂所有项项目名称金大地 1912项项目位置蜀山区黄山路与怀宁路交口 项项目周边边配套稻香村小学、50

16、中分校、沃尔 玛、乐购 、华联 商厦、中国 邮政、银 行、红十字会医院 、济慈医院院交通状况10、20、118、128、158路 到五爪塘下 物业类业类型及规规模80000平方，只租不售 产产品定位（功能定 位及档次定位）公馆、商业街 销销售均价（每层层） 租金价格（每层层）住宅价格7900元，商业租金每 平方每月120130元面积规积规划（每 层层）3层铺铺位划分（功能划 分及面积积划分）中影集团DMX星美院线，酒吧一条街等内部配套电影院、酒吧、餐饮外立面饰饰材真石漆公共区域饰材经营业态经营业态 、业业种 构成酒吧招商进进展95%，十月份开业金大地 1912本报告版权归百宝堂所有项目名称西环中心广场 项目位置潜山路与黄山路交汇处西 项目周边配套潜山路小学、50中分校，丽 景小学、盛世名城幼儿园、 银行、105医院、红十字会 医院交通状况10、129、8、124、118路到 西环中心广场站下 物业类型及规模“甲级写字楼”、“酒店式公寓”、“高档住宅”、“休闲运动公园”及“主题 购物商