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1、物业管理师资格考试考前辅导物业管理师资格考试考前辅导 精讲精讲物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策备考建议 1、学习之前必须要读两个文件：一个是物业管理师资格考试实施办法 ，另 一个是考试大纲 。 2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织 考试制度，复习过程中不要走弯路， “编书唯法，考试唯书” ，复习的范围就是 围绕考试用书。 3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息 决定了考试的深度和广度， 4、把复习的内容分为三个档次：A B C，以此来区分考试的重点和要点。在考 试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，
2、分别对应 A B C 三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示 中，就需要在该部分画一个星号（*） ，如果这项内容在每一章后面的复习题中 又出现，还需要增画一个星号（*） ，根据这些记号可以很容易的找到学习的重 点。 5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。 不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、 判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、 归纳的能力。 单选题：单选题要求在备选的 4 个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此， 不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛 选过程，判断
3、考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。 多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对 5 个备选答案通 过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛 选、比较后选择正确的答案。 一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形 成单选题、多选题的考核点。 综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。 这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际， 举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。 6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用； 考试大纲里面要求“熟
4、悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行 分析和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、 能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很 难做到的。 7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当 在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。 8、复习备考建议 2-3 人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。第第 1 1 讲讲 物业管理概述物业管理概述( (一一) )一、内容提要一、内容提要 1、条例对物业管理的定位 2、物业管理的特征 3、物业管理的市场化特征 4、市场原则作为物业管理活动的前提
5、条件 5、我国物业管理的产生和发展 6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7、物业管理在社会经济中的地位和作用二、考试目的和考试要求二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的的作用、特征和物业管理条 例核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟 悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：条例对物业管理的定位。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。 了解：物业管理的产生和发展。三、内容辅导三、内容辅导 第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念 一、物业管理的概念一、物业管
6、理的概念物业管理条例(以下简称条例)第二条对物业管理下了定义：物业 管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。( (一一) )对对条例条例所称物业管理定义的理解所称物业管理定义的理解 1 1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行 管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方 式是业主选聘物业管理企业进行
7、管理。条例调整和规范的范围仅限于业主 选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。物业管理 条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主 通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定 来进行。 2 2物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和 物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务 合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约 定来为业主提供物业管理服
8、务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之 间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业 根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（这部分内容一定要熟记，很容易被 出题。）3 3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境 卫生和秩序进行维护卫生和秩序进行维护物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方 面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维 护相关区域内的环境卫生和秩序，包
9、括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防 范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业 服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的 委托，有偿为其向业主代收有关费用。例题例题: :下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B ） A物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 B对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理 C物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的D物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定物业管理的市场化特征( (三三) )物业管理的市场化特征物业管理的市
10、场化特征1 1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地 产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。目前，设备设施齐全的组团建筑、 住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所 有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目 前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权 人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义 务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模 式不能适
11、应房地产物质形态和权属状况的改变。（像这样的句子容易抽出来作 为一个选择题或其中的一个选项。）2 2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必 须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋 维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表 达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的 平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。3 3物业管理活动应当遵循市场原则物业管理活动应当遵循市场原则业
12、主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，这 种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选 聘物业管理企业，并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基 础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自 主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服 务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互 之间所承担的违约
13、责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。例题：例题：物业管理活动的前提条件是（ C ）。 A社会化分工原则 B专业原则 C市场原则 D标准化原则4 4非市场性的房屋管理不属于物业管理非市场性的房屋管理不属于物业管理有些非住宅建筑，产权情况比较简单，业主自身管理的情况很多。其中一些 机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的管房机构或部门以物 业管理企业名义注册了公司，但是管房机构或部门并没有按照企业经营规则独 立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物 业服务合同关系.这种房屋管理方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意 义上来讲，它不是一种市场关系，不属
14、于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同， 作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区 分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规 则。 ( (二二) ) 条例条例调整的范围调整的范围1 1条例条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管 理活动理活动 虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物 业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面， 两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差
15、别，可以通过物业服务 合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只 适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例规定住宅物业的建设 单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业，而对非住宅物业的建设单位， 就没有这一要求(第二十四条)；同时条例第五十四条规定住宅物业应当建 立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。2 2条例条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 条例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村 的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物 业管理服务的需求将逐渐扩大。如果条例
16、只规范城市物业管理活动，那么 乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理 在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。例题：例题：下列关于物业管理条例调整的范围的表述中，正确的是（ AD ） （多选题）A物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物 业管理活动 B物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管 理活动未作规定 C物业管理条例所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业 D物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 E物业管理条例的适用范围，只适用城市，不适用乡村 解析：解析：AD 是正确的，BE 错误应该好理解，C 书上说的是：条例在某些问题 上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以 C 是错误的。( (三三) )物业管理的市场化特征
