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1、 马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告深圳市网上行营销顾问有限公司深圳市网上行营销顾问有限公司二二0000五年八月五年八月马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告第一部分 宏观经济发展趋势研究分析第二部分 市场分析第三部分 项目周边产业和基地分析第四部分 项目定位第五部分 空间规划设计建议第六部分 土地出让模式和出让计划设计第七部分 土地收益核算第八部分 土地整合推广策略马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告 汇汇报报提提纲纲第一部分 宏观经济发展趋势研究分析第二部分 市场分析第三部分 项目周边产业和基地分析第四部分 项目定位第
2、五部分 空间规划设计建议第六部分 土地出让模式和出让计划设计第七部分 土地收益核算第八部分 土地整合推广策略马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告汇汇报报提提纲纲城市融合发展是大势所趋 q 主要格局:“一脊三带”外向辐射与“三圈五轴”内部 整合q 1、各地纷纷推动制造业升级； q 2、制造业向内陆转移的趋势； q 3、香港生产业服务业向珠三角转移。产业的升级换代是珠三角发展的关键q深圳经济发展稳步向前，各项指标显示经济发展驶入快车道；q深圳发展迎来了第二个春天，以效益深圳和谐深圳为发展方向 的特区人民，将会在产业升级换代，城市融合发展中获取第二次 发展机会。深圳的明天更美
3、好深圳战略定 位物流领域金融领域制造领域华南物流中心区域金融中心高科技产业的 孵化器建设可持续发展 的先锋城市深圳战略定位q1、以特区为中心，由北向西、中、东三个发展轴； q2、“一市多城，众星拱月” q3、一个“中心”，八大组团的组团式网状空间结构； q4、九个卫星新城。深圳规划布局结构q 龙岗在深圳经济发展中作扮演的角色越来越重要； q 2004年是龙岗经济发展的一个高位年，经济的高速发展得益于龙岗产业的产业升级换代，大企业为龙岗经济发展做出了巨大的贡献，而未来这种趋势将随着精细化工基地的加入更加明显。在龙岗的版图成就深圳的明天q 向东，向东，再向东！ q 从GDP和人口数量来看，即便是龙
4、岗的希望也在东北 部，龙城片区房地产事业启动不久，就已经占据了主导地 位，人口规模又远远高于其他两区，因此，我们有绝对理 由相信，即使是龙岗的明天也要向龙城看。龙城，承载梦想片区人口/总总人 口片区产值产值 /总总 产值产值片区商品房供 应应量/总总供给给量龙龙城片区0.59430347735%53%东东部区域0.07691751628%1%西部区域0.32877900737%46%q龙岗在深圳的经济地位进一步上升 根据规划和发展目标，龙岗区是深圳最具潜力的发展区域。而目前，奥体中心落户龙岗，高 交会馆选址龙城西区，都说明了龙岗在深圳的位 置进一步提升，而不再是特区的边缘化中心城镇 。龙岗成为
5、深圳产业转移的主要阵地，成为深圳 效益工业发展的示范点，龙岗也将成为深圳未来 发展的主要方向。 q龙岗房地产事业发展驶入快车道 随着龙岗经济的快速发展，必然会对房地产 发展提出新的要求，提供更大的舞台，再加上龙 岗产业结构的调整，人口置换，房地产发展也必 然进入一个快速成长期。龙马相合，立岗为鞍马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告汇汇报报提提纲纲第一部分 宏观经济发展趋势研究分析第二部分 市场分析第三部分 项目周边产业和基地分析第四部分 项目定位第五部分 空间规划设计建议第六部分 土地出让模式和出让计划设计第七部分 土地收益核算第八部分 土地整合推广策略q深圳商品房市
6、场持续走高; q市场供求基本平衡; q空置率不断下降; q房地产发展稳步向前。商品房市场分析q龙岗地产在深圳 地产格局中所处 的位置越来越重 要，所占比例也 越来越高;q房地产，龙岗依 然是深圳的未来 。深圳市、龙岗、宝安销售趋势图龙岗地产大跃进q在龙岗房地 产发展过程中 ，中心城的区 位优势越来越 重要，辐射力 越来越强;q中心城已经 成为龙岗地产 的炙热点。龙岗中心城商机重重q在供给结构中， 未来中高端物业供 给量偏大，低端物 业和最高端物业比 较缺乏，因此，对 于开发高端项目而 言，未来大有所为 ；q区域发展不均衡 。中心城物业开发 集中于中心城内部 ，周边区域开发相 对较少。龙岗中心城
7、供给结构不均衡主销销期发发展商位置用地 性质质容积积率建筑面积积（万平 方米）2006年天健集团龙城十六区商住2.214招商地产龙平西路商住1.5612东山实 业盛平村商住2.912.2广业成龙岗 汽车站商住2.23.5俊荣五洲风情东南 侧商住3.415佳兆业新生村商住0.817.92 九州世贸百货后侧商住3.816.5 大综艺长兴 路西商住2.8812深港陂头背村商住1.6-2.087.5宏浩爱联 村商住330鸿荣源 (一期）新亚洲花园商住1.6302007年星河深惠路与黄阁路 交汇处商住1.5725鸿荣源 (二期）新亚洲花园商住1.630合计215.62q商品房市场稳步向前发展q商品房开发
8、进一步向关外转移q龙岗中心城商品房市场机遇和调整并存 龙岗中心城商品房价格一路攀升，市场供不应求，市场空间较大，因此，可谓机会重重。同时，根据我们的调研，未来龙岗中心城商品房供给量会激增，如果只依靠龙岗中心城本区域的消化，显然是有难度的，为此，我们认为未来龙岗中心城商品房市场机遇与挑战并存。发展项目，关键在于找准市场空白点，创造出差异化的产品。q龙岗中心城住宅市场供给结构不均衡，顶级住宅缺乏，中高端住宅供给较多，中低端供给较小 一方面，龙岗中心城范围内环境优美，容积率低的顶级商品房极为匮乏，目前只有中信高尔夫花园和佳兆业项目有部分供给，另一方面，中高端住宅物业在未来两三年内供给比较集中，而低端
9、住宅物业只有在龙岗中心城周边有少量分布。 结论：与市俱进，填补空缺龙岗龙岗 商业发业发 展走势势（单单位：万平方米）年份2000200120022003预预售许许可量14.3519.9922.0521.73商业销业销 售量4.330.552.984.91空置量3.766.595.356.18龙岗中心城商业开发面临压力q 龙城商业近年内供给量大增，短期内 达到近90余万的规模 ，而龙城人口尚不足 50万人；q 近期，国际商场倒闭，好百年搬家， 吉之岛退租等事件也 说明了这个问题。谨 慎发展龙岗商业是不 得不走的路子q龙岗中心城商业发展过于迅猛，商 业供过于求，商业发展面临较大挑战 。同时商业发展
10、还面临着区域分布不 均衡的难题，未来商业发展模式和发 展区域都需要从新考量。在未来商业 发展方面，我们认为应走差异化路线 ，在区域上应偏重于龙岗中心城的东 南侧； q马鞍岭项目商业体不宜过大，由于 龙岗中心城商业未来几年内竞争都将 十分激烈，如果大规模发展纯商业项 目，则面临风险较大。因此，我们认 为，本项目在发展商业方面应结合本 项目的实际情况走差异化精细化道路 ，努力打造出与龙岗中心城两大商业 圈不同的商业形态来。 龙岗中心城商业未来之路万佳、世贸百货天虹商场岁宝百货深圳酒店发展机会多多 q深圳酒店发展较为迅速，酒店发展自2004年开始，回升 幅度很大，尤其是宝安区，酒店业发展更是迅猛，提
11、出一 街道办一酒店的发展方向。 q相对而言，龙岗区酒店发展相对滞后的多，目前，五星级 酒店没有一家，四星级酒店仅两家，其他酒店多为厂房或 者居民楼改造，发展潜力不大。深圳市星级宾馆级宾馆 酒店数（单单位：家）五星四星三星二星一星小计计罗罗湖区542832372福田区231619040南山区2537017宝安区14119025龙岗龙岗 区023308盐盐田区021104合计计101862713166q 龙岗区在未来的10年将拟建高 星级酒店18家，总体规划布局原则 上是每镇一家，因经济及旅游业发 展需要的地区可建设2家以上。其 中，龙岗中心城将建成3家高星级 酒店。q 深圳酒店业发展迅速，酒店发
12、 展空间尚比较大，酒店发展正有关 外逐步向关外转移，随着龙岗经济 的发展，对酒店业的发展将会提出 新的要求。为了促进宝龙工业城的 发展，同时也为了创造为本项目创 造更好的发展空间，有必要在该片 区规划发展以高端酒店。q 本项目周边中信高尔夫，前来 休闲度假的消费者较多，同时，本 项目紧邻宝龙岗城，随着宝龙工业 城的逐步完善，对于商务需求会越 来越多，因此，我们建议定位为商 务度假酒店。如此一来，就可以和 碧湖皇冠假日酒店区分开来，有利 于本项目酒店的发展。龙岗迎来酒店发展的春天第一部分 宏观经济发展趋势研究分析第二部分 市场分析第三部分 项目周边产业和基地分析第四部分 项目定位第五部分 空间规
13、划设计建议第六部分 土地出让模式和出让计划设计第七部分 土地收益核算第八部分 土地整合推广策略马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告汇汇报报提提纲纲项目周边产业基础雄厚 后劲十足q三片两区一走廊东部希望，明日 之星在未来两三年内，该三片两区一走廊该的工 业产值将会逐步增加。而本区域内雄厚的产业 基础为马鞍岭项目的长远发展提供了强大的经 济支持，提供了有效的客源保证； q平湖：深圳物流基地平湖物流基地的确立，将会对周边区域提出 较强的商务需求，因此，我们认为，本项目部 分用作商务开发是符合市场发展要求的； q横岗：全球眼镜制造中心随着沙菏路的建设，横岗距离本项目的距 离将会
14、被大大拉近，因此，横岗成为本项目目 标客户群的主要区域之一。横岗经济的快速发 展为本项目提供了充足的客源，而全球眼镜基 地的确立，则为本项目商业发展提供了一定的 空间 ； q惠阳：石油大区 从经济发展态势来看，惠阳区由于建国以 来最大的中外合资项目中海壳牌的进驻，给其 疲软的经济注入了一剂强心剂，也给其第三产 业的发展带来了无限的发展空间。中海壳牌项 目的启动，给周边房地产业发展带来巨大的商 业机会，尤其是高端市场，更是机会重重 。基地环境优美 自然和谐q组合不同产品线，区分 定位，分块出让根据市场发展机会和产业发展 趋势，在不同的时期，推出不同的 产品。对整个项目在统一规划的思 路下，对各个
15、片区分块规划，使得 三个地块在产品结构上相互补充， 然后，选择不同时机出让不同地块 ； q统一规划，协调发展 本项目发展应遵照上位规划的 思路，处理好有周边区域的发展关 系，尽量避免与周边项目的冲突。 同时，结合项目自身特点，找出市 场空白点，走出差异化的规划路线 ； q以政策发展为导向发展 本项目 本次宏观调控的主要目标是高 端住宅，调整供给结构。因此，在 本项目发展过程中，应努力创造出 各个档次的住宅，打造和谐人居社 区，而不能够发展纯粹的高端物业 。 第一部分 宏观经济发展趋势研究分析第二部分 市场分析第三部分 项目周边产业和基地分析第四部分 项目定位第五部分 空间规划设计建议第六部分
16、土地出让模式和出让计划设计第七部分 土地收益核算第八部分 土地整合推广策略马鞍岭片区土地出让研究策划报告马鞍岭片区土地出让研究策划报告 汇汇报报提提纲纲战略定位：休闲商务居住中心中信高尔夫碧岭生态农业基地旅游休闲奥体中心运动休闲休闲商务中 心中信高尔夫宝龙工业城商务功能q景观资源方面，本项目紧靠中信高 尔夫这个深圳东部最大的高端休闲场 所，背靠深圳碧岭高科技农业生态基 地这个具有旅游和休闲价值的项目， 项目本身有大量的景观资源可供挖掘 ，因此，综合以上三点的共同点，那 就是都包含有休闲旅游的特征。从这 条主线出发，我们把该区域定位为休 闲中心； q本地块由于被交通路网划分成三个 部分，如果以住宅开发模式来开发项 目，势必无法规避这种矛盾，同时， 对于本区域的提升作用也将非常小。 结合本项目实际情况，无论是奥体中 心还是高交会馆，无论是宝龙工业城 还是
