《20111201卓越时代营销策略总纲 63p 站在城市发展的高度看项目》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20111201卓越时代营销策略总纲 63p 站在城市发展的高度看项目（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551站在城市发展的高度看项目卓越时代项目营销总纲2011年12月青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551本体价值体系梳理2目标理解1市场分析3项目整体定位4营销策略及执行5青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551 项目传承卓越置业致力于打造高端城市综合
2、体的光荣使命， 夯实卓越置业深耕青岛的坚实基础！ 打造胶南城市新地标，为胶南城市发展做贡献！ 2012年住宅整体销售75%、300套，写字楼销售3万战略目标战略目标目标解析销售目标销售目标青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551本体价值体系梳理2目标理解1市场分析3项目整体定位4营销策略及执行5青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551青岛十二五城市发展规划，将胶南纳入中心城区，随着桥隧通
3、车，胶南跨入融城时代，积极构建青岛西海岸都市新区，是青 岛经济发展的重要一极 “十二五”期间，青岛市将发展成为环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万人，适时推进即墨、胶州、胶南纳入中心城区，扩大城市规模，打造环湾型城市框架； 胶南距离青岛45公里，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南，使胶南成为大青岛经济发展的腹地，成为西海岸最具发展潜力的经济新区； 胶南距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里 ，交通通达性良好，为物流产业发展提供了良好的条件。项目印象1：区域青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中
4、心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551项目印象2：地段市政府 国务院批准的山东半岛蓝色经济区发展规划明确提出要规划建设青岛西海岸经济新区，分为一个新区核心区、六大经济功能区，打造现代化国际新城，支撑胶南发展成为国际湾区都市； 项目位于新区核心区，建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心，重点发展金融、现代商务、高端商业，增强综合服务功能，集聚具有国际影响力的知名品牌，推进文化产业化和文化品牌建设，构建人文新区。疑问：非一线海景项目，如何启动市场认知？关键词：城市行政/商务核 心、非一线海景城市行政、商务核心地段，二线海景位置青岛荣置地顾问有限公
5、司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551青岛西海岸开发热潮对胶南影响的三个预判：区域价值迅 速释放，土地价值迅速提升，客户资源极大丰富 海底隧道贯通 海湾大桥通车 水城项目规划 红树 林项目建设 那鲁湾、达令港项 目建设 世贸综 合体项目 卓越综合体项目 保利海上罗兰项 目 艾美酒店、喜来登 酒店等10家知名四 、五星级酒店开发热潮2012年运营的众多项目将扩大客户源，吸引更广泛的客户圈层， 并与本项目产生有机关联，极大丰富客户资源2011年后客户资源极大丰富胶南水城区域将由于稀缺的海景资源与彰显的区域发展前景
6、吸引 大量开发企业，区域土地的价值必然迅速提升土地价值必然迅速提升胶南水城区域价值将在短期内急速提升，2012年随着多个项目的 投入运营，区域价值真正开始释放东部新区区域价值将在2012-2013年迅速释放123对于东 部新区 影响的 三个预 判项目印象3：规划青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551珠海路未来的香港中路卓越时代卓越时代胶南市政府西海岸壹号金石广场那鲁湾世贸大厦青岛市政府颐和国际福泰广场太平洋中 心华仁国际远雄广场五矿大厦旗舰大厦青啤大厦黄金广场时代大厦世贸大厦海信大厦英德隆
7、广 场华银大厦香格里拉东海路9号项目印象3：规划根据胶南新区规划发展，区域成长趋势与青岛市政府周 边高端物业分布现状类似，发展前景良好青岛市政府周边办公及高端物业分布胶南市政府周边高端物业规划青 岛 海 岸 线 高 端 物 业 分 布青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551项目印象4：产品住宅写字楼五星级酒店政府机构市政府别墅、洋房涵盖五星级酒店，高级写字楼、高端百货，城市精品住宅 与一体的高端城市综合体物业项目各物业类型价值研判物业类型承担角色高端商业形象标杆，作为项目整体配套住宅贡献主要
8、现金流先期启动，先行营销， 高速销售，为项目赢得滚动开发的 现金流写字楼项目形象标杆，树立项目地标性高端形 象酒店项目形象标杆，体现项目高端，作为项 目整体配套高端商业青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551中国领先的综合地产运营商卓越置业布局环胶州湾四席、 深耕青岛，成为推动青岛城市发展的核心力量卓越集团于1996年正式成立于深圳，“三省四市”全国布局，覆盖国内一线及高高增长城市。卓越目前的全国化发展情况主要按“三省四市”的战略布局实施，重点关注广东省、江苏省、山东省三省，和深圳、上海、北
9、京和广州四市。项目印象5：品牌青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551核心价值体系梳理：4大核心价值，引领城市生活升级迈入多元时代p毗邻胶南市政府，地处CBD核心；p滨海大道、海底隧道与大青岛一线贯穿；p集高级写字楼、高端商场、城市豪宅与一体的高端城市综合体，多元化生活方式享受卓越时代 核心竞争力p国际铂金五星级酒店配套；p高端商场配套价值；p政府机构强势入驻。p卓越置业中国领先的综合地产运营商，与胶南国资委强强联合，国际品质雅高酒店强势介入，实现西海岸品牌联合效应之最。 地段价值地段价值
10、强势品牌价值强势品牌价值 高端城市综合体价值高端城市综合体价值 附加价值附加价值青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551本体价值体系梳理2目标理解1市场分析3项目整体定位4营销策略及执行5青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551新政出台，市场观望新政出台，市场观望 成交量急剧下跌成交量急剧下跌价格小幅波动价格小幅波动 保持坚挺态势保持坚挺态势量长期处于低位量长期处于低位 开发商降价回款开发
11、商降价回款价格触底价格触底成交量快速回升成交量快速回升 价格上涨价格上涨量首次触底量首次触底量二次触底量二次触底价格下降到部分客户的预期价格下降到部分客户的预期 成交量回暖成交量回暖市场看空者市场看空者 继续观望继续观望受促销刺激受促销刺激 需求小富释放需求小富释放局部局部 降价降价 全面全面 降价降价2011.92011.11 2011.122012.42012.6全面全面 促销促销局部局部 促销促销2011年第四季度到2012年上半年市场量价走势预判市场大势预判青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-8
12、5757551 进入观望进入观望 局部促销局部促销 新开项目低新开项目低 于预期价格于预期价格 全面促销全面促销 局部降价局部降价 全面降价全面降价Now, we are here从现阶段来看，市场目前处于全面促销和局部降价阶段市场大势预判青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-857575512011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套 数1464511535273444740506828792579成交面 积1441 964825 75139425044431026890449159848
13、2470059519052010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套 数228640112791325254960310056785711538成交面 积191,0663660412026 612937 123049 85758989989627055379414886 22011年1-10月份，胶南市场共去化住宅6672套、63.7万，月均去化667套、6.4万 ； 目前胶南库存可售套数12014套，可售面积达116万平方米，按照2011年全年胶南去化速 度，胶南目前存量市场需18个月才能完全消化，市场存量巨大； 2011年1-10月份总去化量只占去年总去化量的54.53%（套
14、数）， 56.82%（面积）， 即便在不限购政策范围内，市场萎缩非常严重。1-11月份胶南住宅市场总去化量只占10年总去化量的55%，即便在不 限购区域内，市场萎缩非常严重，目前市场存量高达116万，未来将 以库存去化为主，市场竞争异常激烈总体市场情 况青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551老城区： 老城区可供开发量土地较少，市政配套完善、生活 便利、教育配套成熟，市场认知度高。相比较新的东部新区 而言，因为主要依靠内销，所以在价位上有所体现，目前胶南 老城区的平均房价仍然远远低于东部滨海
15、新城区的楼盘价格， 平均价位在5500元/平方米至8000元/平方米。 代表项目：康桥首府、书香蔓城、石桥大厦 新项目：天一畔城、金河丽城等东部新区：居住度假两相宜 东部新区中心板块，最核心的区域是胶南区政府东侧、胶南 海水浴场周边的区域。 相比老城区新区中心板块的商业氛围 仍然稍显单薄，但中心板块的商业氛围已经在不断聚集，星 级酒店、高层写字楼以及大型商务广场等商务办公配套正在 逐步投入使用。中央板块的商业地产项目中，公寓类项目的 比例非常高，均价在1.5万元/平方米2万元/平方米。住宅 7000-8500元/ 代表项目：海上罗兰、卓越项目、达令港、那鲁湾、贝多芬 公馆、西海岸一号、东方至尊
16、等胶南市场可大致为三个板块，目前大部分存量楼盘集中在东 部新区板块，竞争激烈老城区板块东部新城区 板块滨海街道板块房地产板块格局滨海街道板块 该板块地处城乡结合部，配套尚未完善，居住氛围较差，但该 板块为政府大力发展的产业区，前景看好 。目前区域价位较低， 主要吸引部分城市中低收入者,为均价集中在5000元左右。 代表项目：清水庐、海滨花园丽景苑、世纪绿洲.青岛荣置地顾问有限公司 / 青岛市东海西路35号太平洋中心2#楼5F / Tel:0532-85757549,Fax:0532-85757551胶南住宅市场以小高层、高层为主，多层为辅，面积主要集中 在8090两房，110140三房产品，产品同质化严重在售产品区域典型项项目物业类业类 型户户型老城区书香蔓城多层、小高层规划户型销售面积区间约 在70-130，实得面积区间约 在85-150之间金河丽城板楼、高层金河丽城目前有面积81-114平在售康桥首府花园洋房和小高层典
